ZARZĄDCA.pl

I ACa 23/11

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie

Dnia 6 kwietnia 2011 r.

Sąd Apelacyjny w Lublinie, I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SA Ewa Popek (spr.)

Sędzia: SA Jolanta Terlecka

Sędzia:SA Ewa Lauber-Drzazga

Protokolant sekr. sąd. Dorota Kabala

po rozpoznaniu w dniu 6 kwietnia 2011 r. w Lublinie na rozprawie

sprawy z powództwa Adama K. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. Lipowej w L. o uchylenie uchwały

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia  27 września 2010 r., sygn. akt I C 337/09

1. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy Lipowej w L.  nr 12/2009 z dnia 2 kwietnia 2009 roku w zakresie dotyczącym lokalu nr 2, będącego własnością Adama K., w części ustalającej zaliczkę na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej ponad kwotę 2,5 zł/m² (w tym z tytułu kosztów eksploatacji ponad kwotę 1,5 zł/m²) oraz zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. Lipowej w L. na rzecz Adama K. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem kosztów procesu
2. zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. Lipowej  w L. na rzecz Adama K. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem kosztów postępowania za drugą instancję.

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 27 września 2010 roku Sąd Okręgowy w Lublinie oddalił powództwo Adama K. o uchylenie uchwały nr 12/2009 pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. Lipowej ...  w L. podjętej na zebraniu właścicieli w dniu 2 kwietnia 2009 roku w zakresie dotyczącym lokalu nr ..., będącego własnością Adama K., w części ustalającej zaliczkę na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej ponad kwotę 2,5 zł/m².

W uzasadnieniu wyroku Sąd Okręgowy wskazał na następujące ustalenia i motywy swego rozstrzygnięcia.

Powód Adam K. jest właścicielem lokalu numer położonego w budynku nr przy ul. Lipowej w L., w którym ma siedzibę kancelaria adwokacka oraz biuro konsultingowo-prawne.

W dniu 2 kwietnia 2009 roku na zebraniu właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. Lipowej w L. zostały podjęte między innymi uchwały nr 2/2009, 10/2009, 12/2009 i 14/2009. Pierwsza z nich dotyczyła przeznaczenia nadwyżki w bilansie z 2008 roku na koszty utrzymania części wspólnej budynku w 2009 roku, uchwała nr 10/2009 dotyczyła podniesienia od dnia 1 kwietnia 2009 roku o 30 groszy/m² miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu wynikających z dzierżawy od Gminy L. posesji podwórka przy ul. Lipowej w Lublinie, zaś uchwała nr 14/2009 ustaliła plan gospodarczy na 2009 rok.

Zaskarżona uchwała nr 12/2009 dotyczyła ustalenia miesięcznej opłaty na utrzymanie części wspólnej budynku przy ulicy Lipowej w L. dla lokali użytkowych – lokalu nr użytkowanego jako dwie kancelarie adwokackie i biuro konsultingowo-prawne, którego właścicielem jest Adam K. i lokalu nr 16 użytkowanego jako biuro usług technicznych, którego właścicielem jest Piotr W.. W § 1 uchwały nr 12 ustalono miesięczną zaliczkę na koszty utrzymania części wspólnej budynku w wysokości 3,50zł/m², w tym na koszy eksploatacji - 2,30 zł/m², poczynając od dnia 1 kwietnia 2009 roku. W § 2 uchwały uzasadniono zmianę wysokości zaliczki ponoszonymi kosztami związanymi z uciążliwością lokali dla mieszkańców w poszczególnych klatkach schodowych, wskazując, że częste przychodzenie interesantów do kancelarii i biura powoduje zwiększone brudzenie i zaśmiecanie klatek schodowych, zwiększone zużycie energii elektrycznej na klatce schodowej, zwiększone zużycie drzwi wejściowych, zamków, domofonów, utratę ciepła w klatkach schodowych w okresie zimy oraz zwiększone ceny usług za sprzątanie klatek schodowych. Za uchwałą głosowało udziałów: 67,787%, przeciw uchwale 6,318%, wstrzymało się 9,006%.

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił w oparciu o dokumenty – uchwały z dnia 2 kwietnia 2009 roku nr 2, 10 12 i 14, uznając te dowody za wiarygodne w całości.

Sąd Okręgowy uznał za nieudowodnione twierdzenia powoda, że zaskarżona uchwała została podjęta z naruszeniem obowiązującej procedury poprzez nieujęcie w porządku dziennym zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej na dzień 2 kwietnia 2009 roku podjęcia stosownych uchwał w sprawie zmiany wysokości opłat.

Sąd Okręgowy podniósł, że podstawę prawną dla ustalenia wyższych opłat z tytułu zarządu nieruchomością wspólną dla lokali użytkowych stanowi art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (cytowanej dalej jako u.w.l.), zgodnie z którym uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. W niniejszej sprawie postępowanie dowodowe wykazało, że istnienie w budynku przy ul. Lipowej w L. lokalu użytkowego nr, którego właścicielem jest powód, powoduje zwiększenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Duża liczba interesantów kancelarii i biura konsultingowo-prawnego prowadzonych w tym lokalu powoduje zwiększone brudzenie i zaśmiecanie klatek schodowych, zwiększone zużycie energii elektrycznej na klatkach schodowych, zwiększone zużycie drzwi wejściowych, zamków, domofonów, większą utratę ciepła w klatkach schodowych w okresie zimy, co z kolei sprawia, iż wzrastają koszty eksploatacji i utrzymania części wspólnej budynku z tytułu zwiększonych wydatków na utrzymanie porządku i czystości, wydatków na remonty i bieżącą konserwację oraz opłat za dostawę energii elektrycznej. Uzasadnia to z kolei działania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, która musiała dokonać zwiększenia opłat na skutek zwiększających się kosztów różnych usług komunalnych dla budynku, w celu sprawnego funkcjonowania części wspólnych w nieruchomości. Nadto zasady doświadczenia życiowego wskazują, że lokale użytkowe ponoszą większe koszty związane z ich eksploatacją niż lokale mieszkalne. Ze względów architektonicznych nie jest też możliwe wybudowanie oddzielnej klatki schodowej, czy oddzielnego wejścia dla lokalu użytkowego powoda. Zdaniem Sądu Okręgowego sposób korzystania z lokalu użytkowego powoda uzasadnia ustalenie wyższej miesięcznej opłaty eksploatacyjnej za ten lokal na utrzymanie części wspólnej budynku. Stawki zaliczek zostały zróżnicowane w zależności od charakteru użytkowania danego lokalu i stopnia jego uciążliwości, zaś dla lokalu nr 2, będącego własnością powoda, ustalono najniższą stawkę w stosunku do innych lokali prowadzących działalność gospodarczą w tym budynku.

Wobec powyższego, w ocenie Sądu Okręgowego, zaskarżona uchwała nr 12/2009 jest zgodna z przepisami prawa, nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób nie narusza interesów powoda. Uchwała nr 12 chroni także interesy poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych w różnym stopniu korzystających z nieruchomości wspólnej. Trudno byłoby bowiem zgodzić się ze stanowiskiem, że wszyscy właściciele lokali w jednakowym stopniu mają uczestniczyć w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, niezależnie od tego, czy oraz w jakim stopniu korzystają z urządzeń i części wspólnych. W przypadku przyjęcia, że wszyscy właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, ci właściciele, którzy nie mają możliwości korzystania z części wspólnych lub nie korzystają z nich w sposób tak intensywny jak inni właściciele, ponosiliby koszty opłat eksploatacyjnych na utrzymanie części wspólnej budynku w sposób nieuzasadniony i niezgodny z ich interesem. Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 roku, II CKN 226/1997 (OSNC 1998 nr 1 poz. 6, OSP 1998 nr 1, poz. 7), że „wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 u.w.l. obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m² powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych”. „Artykuł 12 ust. 2 u.w.l. stanowi jedynie, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że przepis ten, nie może być rozumiany jako będący podstawą do określenia w sposób jednakowy wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym znaczeniu, że zaliczki te mają być ustalone w jednakowej dla wszystkich wysokości. Równość uprawnień i obowiązków, o której mowa w art. 4 u.w.l. nie może bowiem być rozumiana jako tożsama  z obciążeniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia zaliczek  w jednakowej kwotowo wysokości, a więc w oderwaniu od faktycznych, częstokroć nader zróżnicowanych, wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali”. Innymi słowy, to właśnie zróżnicowanie wysokości obciążeń w konkretnej sytuacji może dopiero świadczyć  o zadośćuczynieniu zasadzie równości uprawnień i obowiązków.

W konsekwencji tego, sam fakt zróżnicowania wysokości zaliczek  w zaskarżonej części uchwały nie może jeszcze świadczyć o tym, że uchwała jest w tej części niezgodna z przepisami prawa.

Sąd Okręgowy podkreślił, że określenie kosztów w zaskarżonej uchwale nastąpiło z zachowaniem zasady proporcjonalności, w odniesieniu do 1 m² powierzchni lokalu, a zatem w stosunku do wielkości udziału, który wyznacza właśnie powierzchnia lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności. Gramatyczna wykładnia przepisu art. 12 u.w.l. nie daje jednak podstaw do przyjęcia, że skala tych obciążeń ma być określona w jednakowej wysokości za 1 m² powierzchni lokalu, z uwzględnieniem całości kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, jak oczekiwałby tego powód.

Sąd Okręgowy zauważył także, że powód nie wykazał, aby zaskarżona uchwała naruszała jego interes. Wprawdzie powód twierdził, że tak liczone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej spowodowały, iż miesięcznie płaci on z tego tytułu wyższą kwotę, tj. 68,55 zł, ale twierdzeń tych powód nie poparł żadnymi dowodami.

Mając na uwadze powyższe ustalenia i rozważania Sąd Okręgowy oddalił powództwo.

Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając go w całości i zarzucając:

1) naruszenie przepisów postępowania:

a) art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. przez uznanie, że strona pozwana nie musiała dowodzić podanych faktów co do znacznej uciążliwości dla współmieszkańców prowadzenia przez powoda działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym i powodowanie zwiększonych kosztów zarządu, a także, że z tego powodu Wspólnota ponosi rzeczywiście zwiększone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, pomimo kategorycznego zaprzeczenia tym okolicznościom przez powoda i pomimo istnienia ewidentnego i obiektywnego dowodu z rocznego sprawozdania finansowego Wspólnoty Mieszkaniowej za 2009 rok,

b) art. 233 §1 k.p.c. w związku z art. 299 k.p.c. przez nieobiektywną ocenę materiału dowodowego, w tym całkowite pominięcie dowodu z przesłuchania powoda w charakterze strony,

c) art. 328 § 2 k.p.c. przez sporządzenie uzasadnienia wyroku niezgodnie z wymogami w tym przepisie wskazanymi, bez podania podstawy prawnej i bez wyjaśnienia, na jakich dowodach Sąd Okręgowy się oparł, którym dał wiarę, a którym wiarygodności odmówił i na jakiej podstawie,

2) naruszenie prawa materialnego, a to :

a) art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali przez niewłaściwą ich wykładnię w procesie stosowania prawa polegającą na przyjęciu, że uprawniają one do dokonanego - zaskarżoną uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej - zwiększenia obciążenia powoda częścią ogólnych kosztów i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej bez wykazania, że są one ponoszone w zwiększonej wysokości z tego właśnie względu, że powód wykorzystuje lokal w części na działalność gospodarczą,

b) art. 6 k.c. w zw. z art. 229 k.p.c. poprzez nieuprawnione wymaganie od powoda dowodzenia, że;

- w porządku dziennym zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej zwołanego na dzień 2 kwietnia 2009 roku nie ujęto propozycji podjęcia uchwały

w przedmiocie zwiększenia obciążenia powoda częścią ogólnych kosztów i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,

- zaskarżona uchwała spowoduje zwiększenie kwoty dotychczas płaconej z tego tytułu i obciążenie powoda skutkami procesowymi za bierność procesową w wyżej wskazanym zakresie w sytuacji, gdy okoliczności te nie tylko nie powinny budzić żadnych wątpliwości, wobec dołączenia dowodów z dokumentów już do pozwu, a nadto nie były kwestionowane przez stronę pozwaną, a nawet zostały przyznane w odpowiedzi na pozew,

Powołując się na powyższe zarzuty powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa o uchylenie uchwały i zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania za obie instancje.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja jest zasadna.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali partycypują w ponoszeniu wydatków i ponoszą ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do udziałów, jakie w niej mają. Art. 12 ust. 3 u.w.l. wprowadza wyjątek od tej zasady. Stosownie do tego przepisu zebranie właścicieli lokali może ustalić, że właściciel lokalu użytkowego będzie partycypował w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze, niż wynika to z jego udziału w nieruchomości wspólnej. Ustawa wyłącza jednak wszelką dowolność, stanowiąc, że takie zwiększenie obciążenia właściciela lokalu użytkowego jest dopuszczalne o tyle „o ile uzasadnia to sposób korzystania z lokali". Słowa te oznaczają, że zwiększenie jest dopuszczalne, jeżeli koszty eksploatacji lokalu użytkowego są rzeczywiście większe (por. J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy o własności lokali, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1995, s. 62, tak samo Aleksander Turlej w: Ryszard Strzelczyk, Aleksander Turlej, Własność lokali, Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2010, Wydanie 2).

Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi zatem mieć związek z takim sposobem używania ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Nie można zatem uchwałą właścicieli lokali ustalić, że wszyscy właściciele lokali użytkowych pokrywać mają zwiększone obciążenia, gdy tylko niektóre lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można też zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych nadmiernie, bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można także zwiększyć obciążeń właścicieli lokali bez powodu, tylko dlatego że w nieruchomości są lokale użytkowe, mimo że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi w żaden sposób nie wpływają one na wzrost kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości (Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 12, art. 13, art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali w: E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, Oficyna, 2010, Stan prawny: 2010.01.31, opubl. Lex).

Art. 12 ust. 3 u.w.l. kreuje swego rodzaju domniemanie, że korzystanie z lokalu użytkowego nie uzasadnia zwiększenia obciążenia finansowego ponad poziom ustalony na podstawie art. 12 ust. 2 u.w.l. To na wspólnocie mieszkaniowej, zgodnie z art. 6 k.c., ciąży obowiązek wykazania, że zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 12 ust. 3 u.w.l. (Aleksander Turlej w: Ryszard Strzelczyk, Aleksander Turlej, Własność lokali, Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2010, Wydanie 2).

W wyroku z dnia 20 czerwca 1997 roku, II CKN 226/97 (OSNC 1998, nr 1, poz. 6) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem ich lokali użytkowych i musi pozostawać w proporcji do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

W świetle powyższych uwag jako usprawiedliwiony należy ocenić zarzut naruszenia art. 6 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie. Sąd Okręgowy przyjął bowiem błędnie, że na Wspólnocie Mieszkaniowej nie ciążył obowiązek udowodnienia okoliczności faktycznych, świadczących o tym, że z uwagi na sposób korzystania z lokalu użytkowego nr (..) zwiększone są koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Jak już wyżej wspomniano - a co wymaga jeszcze raz podkreślenia - to na pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej ciążył obowiązek wykazania, że zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 12 ust. 3 u.w.l. Pozwana wywodziła bowiem skutki prawne z faktu, że prowadzenie w lokalu użytkowym nr (..) kancelarii adwokackiej oraz biura konsultingowo-prawnego powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (a w szczególności, że duża liczba interesantów kancelarii i biura konsultingowo-prawnego powoduje zwiększone brudzenie i zaśmiecanie klatek schodowych, zwiększone zużycie energii elektrycznej na klatkach schodowych, zwiększone zużycie drzwi wejściowych, zamków, domofonów, większą utratę ciepła w klatkach schodowych w okresie zimy).

W tym miejscu wskazać należy, że zarzut naruszenia art. 232 k.p.c. należy ocenić jako chybiony. Zgodnie z art. 232 k.p.c. strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Sąd może dopuścić dowód nie wskazany przez stronę. Przepis art. 232 k.p.c. zawiera dwa zadania. Apelujący wymieniając przepis art. 232 k.p.c., nie zaznaczył, które zdanie tego przepisu objęte jest omawianym w tym miejscu zarzutem. Zakładając, że apelującemu chodziło o naruszenie art. 232 zd. 1 k.p.c., wskazać należy, że zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sąd nie może dopuścić się obrazy art. 232 zd. 1 k.p.c., ponieważ przepis ten odnosi się do obowiązków stron, a nie do czynności sądu. Wskazuje on jedynie na ciężar dowodu w znaczeniu procesowym, czyli obowiązek przedstawienia faktów i dowodów przez strony. Przepis ten nie stanowi natomiast podstawy wyrokowania sądu i nie może mieć wpływu na poprawność wydanego przez sąd rozstrzygnięcia (por. wyrok SN z dnia 15 lutego 2008 roku, I CSK 426/07, Lex 465919, wyrok SN z dnia 7 listopada 2007 roku, II CSK 293/07, Lex 487510, wyrok SN z dnia 22 maja 2003 roku, II CK 367/02, Lex 148674). Zakładając zaś, że apelującemu chodziło o naruszenie art. 232 zd. 2 k.p.c., podnieść należy, że w oparciu o ten przepis można zarzucać sądowi, że nie dopuścił jakiegoś dowodu z urzędu, mimo, że zachodziły ku temu powody (por. wyrok SN z dnia 14 marca 2007 roku, I CSK 465/06, Lex 327917). Apelujący nie postawił jednak tak sformułowanego zarzutu.

Zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. jest uzasadniony, o ile kwestionuje wnioski Sądu Okręgowego, że „postępowanie dowodowe wykazało, że istnienie w budynku przy ul. Lipowej (..) w L. między innymi lokalu użytkowego nr (..), którego właścicielem jest powód, powoduje zwiększenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną" (vide strona 8 uzasadnienia). Oczywiste jest, że samo „istnienie" w budynku lokalu użytkowego nie może przesądzać o wzroście kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Całkowicie dowolne są w tym zakresie wnioski Sądu Okręgowego, że zasady doświadczenia życiowego wskazują na to, że „samo" istnienie w budynku lokali użytkowych powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Zwiększenie takich kosztów może powodować sposób korzystania z takiego lokalu (nie zaś „samo istnienie" takiego lokalu). Biorąc zaś pod uwagę materiał dowodowy zgromadzony w niniejszej sprawie nieuprawnione są wnioski Sądu Okręgowego, że sposób korzystania z lokalu nr (..) powoduje większe koszty utrzymania części wspólnej budynku związane utrzymaniem czystości, wydatkami na remonty i konserwacje.

Zwrócić należy uwagę, że powód przyznał, że lokal nr (..) jest lokalem użytkowym, w którym na dzień podjęcia zaskarżonej uchwały było prowadzone biuro konsultingowo-prawne (przez powoda) oraz kancelaria adwokacka adwokata Mirosław P.. Powód podnosił także, że adwokat Grzegorz G. prowadził w jego lokalu kancelarię adwokacką w latach 2005-2007. Pozwany nie udowodnił, że w dniu 2 kwietnia 2009 roku w lokalu powoda były prowadzone dwie kancelarie adwokackie (obok kancelarii Mirosława P. również kancelaria adwokata Grzegorza G.). Takim dowodem nie może być fotografia z k. 19. Sąd Apelacyjny ustalił więc, że w dniu 2 kwietnia 2009 roku w lokalu powoda było prowadzone biuro konsultingowo-prawne oraz jedna kancelaria adwokacka.

Materiał dowodowy zgromadzony w niniejszej sprawie obejmuje dowód z przesłuchania powoda w trybie art. 299 k.p.c. oraz dowody z dokumentów w postaci: zaskarżonej uchwały z dnia 2 kwietnia 2009 roku nr 12 (k.7), uchwały nr 14 z dnia 2 kwietnia 2009 roku dotyczącej przyjęcia planu gospodarczego na 2009 rok (k.14), zestawienia kosztów technicznego utrzymania budynku (k.15), uchwały nr 10 z dnia 2 kwietnia 2009 roku dotyczącej ustalenia zaliczki na pokrycie kosztów zarządu wynikających z dzierżawy posesji podwórka i ustalenia zaliczki na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej przypadającej od właścicieli lokali mieszkalnych (k.17), uchwały nr 2 z dnia 2 kwietnia 2009 roku dotyczącej przeznaczenia nadwyżki w bilansie z 2008 roku na koszty utrzymania części wspólnej budynku w 2009 roku (k.18). Dokładna analiza tych dowodów pozwala na wniosek, że z żadnego z wymienionych dokumentów nie wynikają okoliczności wymieniane przez Sąd Okręgowy na stronie 8 uzasadnienia zaskarżonego wyroku, że „duża liczba interesantów kancelarii i biura konsultingowo-prawnego prowadzonych w tym lokalu powoduje zwiększone brudzenie i zaśmiecanie klatek schodowych, zwiększone zużycie energii elektrycznej na klatkach schodowych, zwiększone zużycie drzwi wejściowych, zamków, domofonów, większą utratę ciepła w klatkach schodowych w okresie zimy, co z kolei sprawia, iż wzrastają koszty eksploatacji i utrzymania części wspólnej budynku z tytułu zwiększonych wydatków na utrzymanie porządku i czystości, wydatków na remonty i bieżącą konserwację oraz opłat za dostawę energii elektrycznej". Wymienione okoliczności faktyczne stanowiły zaś podstawę ustalenia w zaskarżonej uchwale zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości większej, niż wynika to z udziału powoda w nieruchomości wspólnej (o 1 zł za 1 m2 powierzchni lokalu). Mając na uwadze treść dowodów zgromadzonych w sprawie uznać należy, że powoływane przez stronę pozwaną okoliczności faktyczne nie zostały udowodnione. Natomiast z dowodu z przesłuchania powoda w trybie art. 299 k.p.c. wynikają okoliczności przeciwne. Z braku innych dowodów przeciwnych dowód z przesłuchania powoda w trybie art. 299 k.p.c. należy ocenić jako wiarygodny.

Podnieść także należy, że Sąd Okręgowy całkowicie dowolnie stwierdził, że powód nie udowodnił swoich twierdzeń, że zaliczka ustalona w zaskarżonej uchwale powoduje, iż miesięcznie płaci on z tego tytułu kwotę wyższą o 68,55 zł. Powód został obciążony zaliczką na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej ponad swój udział o kwotę 68,55 zł miesięcznie wyższą, co wynika z porównania kwot zaliczek wymienionych w zaskarżonej uchwale i uchwale nr 10. Okoliczność ta została przyznana przez stronę pozwaną w odpowiedzi na pozew (vide: wyliczenie k. 12).

W tym miejscu zwrócić należy uwagę, że Sąd Okręgowy dokonując oceny materiału dowodowego pominął całkowicie dowód z przesłuchania powoda w trybie art. 299 k.p.c. Uchybienie to także świadczy o naruszeniu art. 233 § 1 k.p.c., ponieważ przepis ten wymaga wszechstronnego rozważenia wszystkich dowodów zgromadzonych w sprawie.

W świetle powyższego jako uzasadniony należy ocenić zarzut naruszenia art. 12 ust. 2 u.w.l. w związku z art. 13 ust. 1 u.w.l. poprzez niewłaściwe zastosowanie, podniesiony w apelacji. Sąd pierwszej instancji dopuścił się także naruszenia art. 12 ust. 3 u.w.l. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, co jest zostało wzięte pod uwagę z urzędu przez Sąd Apelacyjny. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nie wykazała bowiem, że sposób korzystania z lokalu użytkowego nr (..) powoduje zwiększenie kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości. Zatem zaskarżona uchwała w części obciąża jej powoda zaliczką na koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości ponad przysługujący mu udział narusza przepis art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l., co uzasadnia jej uchylenie na podstawie art. 25 u.w.l. w zaskarżonej części - to jest ponad kwotę 2,5 zł/m2, a więc w zakresie obejmującym kwotę 68,55 zł miesięcznie.

Powód w uzasadnieniu pozwu powoływał się także na uchybienie proceduralne przy podjęciu zaskarżonej uchwały, a mianowicie nieumieszczenie w zawiadomieniu o zwołaniu zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej punktu porządku obrad dotyczącego podjęcia uchwały w przedmiecie zmiany wysokości zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. W celu udowodnienia tych twierdzeń powód w pozwie zgłosił wnioski dowodowe o zobowiązanie pozwanej do złożenia dokumentacji dotyczącej zebrania z dnia 2 kwietnia 2009 roku. Sąd Okręgowy w ogóle nie odniósł się tych wniosków dowodowych powoda, ani nie uzasadnił swojego stanowiska w tym zakresie.

W tej sytuacji nieuprawnione i przedwczesne są wnioski Sądu Okręgowego, że nie były udowodnione twierdzenia powoda, że zaskarżona uchwała została podjęta z naruszeniem procedury. Kwestia ta pozostała niewyjaśniona także na etapie postępowania odwoławczego i nie wymaga obecnie wyjaśnienia, ponieważ wystarczająca dla rozstrzygnięcia sprawy była ocena, że zaskarżona uchwała podlegała uchyleniu z uwagi na naruszenie art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l. Zwrócić tylko należy uwagę, że ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je (por. A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe Komentarz, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2008, także s. 780, s. 91 G. Bieniek, Z. Marmaj, Ustawa o własności lokali, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 1998, wyrok SN z dnia 29 września 2010 roku, V CSK 52/10, Biul. SN 2011, nr 1, poz. 10). W wyroku z dnia 11 stycznia 2007 roku, II CSK 370/06 (Lex 271507) Sąd Najwyższy wskazał, że „nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę unieważnienia uchwał jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania".

Na koniec wskazać należy, że podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. Sąd Apelacyjny ocenił jako nietrafny. Przepis art. 328 § 2 k.p.c. wymienia elementy, jakie powinno zawierać uzasadnienie orzeczenia. Zgodnie z tym przepisem uzasadnienie wyroku powinno zawierać wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie: ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. W niniejszej sprawie Sąd Okręgowy wskazał okoliczności faktyczne jakie ustalił, następnie wymienił dowody (z dokumentów), które stanowiły podstawę ustaleń faktycznych (wskazując, że dał im wiarę w całości), po czym wyjaśnił podstawę prawną rozstrzygnięcia, powołując przepisy prawa materialnego, które zastosował. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku spełnia zatem wszystkie warunki, jakie wymienia art. 328 § 2 k.p.c. Wskazane powyżej uchybienia przemawiające za zasadnością zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie mogą świadczyć jednocześnie o naruszeniu art. 328 § 2 k.p.c.

Mając na uwadze powyższe ustalenia i rozważania, Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy Lipowej w L. nr 12/2009 z dnia 2 kwietnia 2009 roku w zakresie ustalenia dla lokalu użytkowego nr (..), będącego własnością powoda, zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej ponad kwotę 2,5 zł/m2, to jest w zakresie kwoty 68,55 zł miesięcznie. W związku z tą zmianą powód wygrał sprawę w pierwszej instancji. Wobec na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. strona pozwana została obciążona obowiązkiem zwrotu poniesionych przez powoda kosztów procesu za pierwszą instancję w kwocie 200 zł obejmującej uiszczoną przez powoda opłatę od pozwu.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego wydane zostało na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 108 § 1 k.p.c., art. 109 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c. Powód wygrał sprawę w postępowaniu apelacyjnym, co uzasadniało zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów tego postępowania, obejmujących uiszczoną opłatę od apelacji w wysokości 200 zł.

Z tych wszystkich względów i na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji wyroku.