ZARZĄDCA.pl

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący : SSA Piotr Wojtowicz (spr.) Sędziowie :   SA Lucyna Świderska-Pilis SO del. Tomasz Ślęzak Protokolant : Anna Wieczorek po rozpoznaniu w dniu 20 maja 2011 r. w Katowicach na rozprawie

sprawy z powództwa J. R. przeciwko Gminie B. -B. o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w B-B

z dnia 31 stycznia 2011 r., sygn. akt I C 81/09

1)      zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a)      zasądza od pozwanej na rzecz powódki 32616,18 (trzydzieści dwa tysiące sześćset szesnaście 18/100) złotych z ustawowymi odsetkami od 25 listopada 2010 r., a w pozostałej części powództwo oddala,

b)      zasądza od pozwanej na rzecz powódki 3500 (trzy tysiące pięćset) złotych tytułem kosztów procesu;

2)      w pozostałej części apelację oddala;

3)      oddala wniosek pozwanej o zasądzenie na jej rzecz od powódki kosztów postępowania apelacyjnego.

UZASADNIENIE

Po ostatecznym sprecyzowaniu pozwu powódka wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej 28228,52 zł, 20359,35 zł i 41150 zł z odsetkami ustawowymi liczonymi od 1999 r.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

Zaskarżonym wyrokiem w częściowym uwzględnieniu powództwa Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej na rzecz powódki 35368,-zł z odsetkami od 19 lutego 2009 r., w pozostałej zaś części powództwo oddalił i orzekł o kosztach. Przytoczył Sąd następujące motywy swego rozstrzygnięcia:

Powódka w dniu 19 lutego 1999 r. kupiła za 85724,-zł od pozwanej w drodze przetargu ustnego nieograniczonego lokal mieszkalny nr 12 o powierzchni 35 m², położony w B.-B. przy ul. K. 5; tego samego dnia powódka protokolarnie przejęła mieszkanie.

Przed kupnem powódka obejrzała mieszkanie i, za wyjątkiem źle zamykających się drzwi wejściowych, nie dostrzegła w nim wad. Wkrótce jednak po przejęciu lokalu na ścianach we wszystkich pomieszczeniach zaczęły pojawiać się pierwsze pęknięcia, o czym powiadomiła pozwaną. Z biegiem czasu pojawiły się następne pęknięcia. Pozwana reagowała na doniesienia powoi, próbowała usuwać pęknięcia poprzez zacieranie, skuwanie ścian, nakładanie tynków. Zabiegi okazywały się jednak nieskuteczne, bo pęknięcia wciąż powstawały.

Nieco później w mieszkaniu powódki pojawiły się na ścianach w kuchni zacieki. Te mokre plamy nie zostały nigdy usunięte, o czym pozwana była przez powódkę wielokrotnie informowana. Powódka i mieszkańcy bloku przy ul. K. 5 prowadzili od 1999 do 2008 r. z pozwaną i uprawnionymi instytucjami szeroką korespondencję dotyczącą wad występujących w lokalach. Ostatnie takie pismo w sprawie wad, z kwietnia 2008 r., pochodzi od Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego i dotyczy niewłaściwego stanu technicznego budynku.

Poza pęknięciami i zaciekami na ścianach w mieszkaniu powódki utrzymywał się cały czas nietypowy chemiczny zapach, który wywoływał u niej złe samopoczucie, bóle głowy, skłonność do omdleń. W innych mieszkaniach tego bloku było podobnie. Problem ten powódka i inni mieszkańcy zgłaszali pozwanej, sugerując, że źródłem emisji jest wykładzina podłogowa. We wrześniu 2000 r. Sanepid stwierdził przekroczenie stężenia benzenu w lokalu powódki o 50% w stosunku do dopuszczalnej normy i wskazał, że jego źródłem jest najprawdopodobniej użyty do wykładziny podłogowej klej. Instytut Techniki Budowlanej ustalił jednak, że wykładzina podłogowa nie jest źródłem emisji benzenu, który dostaje się do pomieszczeń z powietrza atmosferycznego.

Po badaniu Sanepidu powódka zawarła 16 listopada 2002 r. umowę z pozwaną, na mocy której ta usunęła w jej mieszkaniu wykładzinę, a powódka sama w marcu 2004 r. położyła w jej miejsce parkiet, który został zakupiony na koszt pozwanej.

Wskutek interwencji mieszkańców bloku przy ul. K. 5 Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 14 maja 2002 r. uchylił decyzję Prezydenta B.-B. z dnia 18 stycznia 1999 r., w której ten odmówił stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. K. 5 w B.-B.. Dopiero dnia 27 listopada 2006 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego udzielił pozwolenia na użytkowanie tego budynku.

Z opinii biegłej wynika, że w mieszkaniu powódki występują wady powstałe na skutek niewłaściwego wykonania budynku: pęknięcia na ścianach, zarysowania, przecieki i zacieki oraz wbudowanie drzwi wejściowych w mieszanej technologii i że wszystkie wady zaczęły się pojawiać w krótkim czasie od odbioru budynku, nie zostały usunięte i występują

do dzisiaj; stwierdziła biegła, że mieszkanie nadawało się do użytkowania od 2006 r. Według biegłej koszt usunięcia wad zamyka się kwotą 28228,52 zł.

Powódka nie zamieszkała dotąd w nabytym od pozwanej lokalu z uwagi właśnie na ciągłe występujące usterki i wady oraz konieczność ich usuwania. Mieszka przez cały czas w innym swoim mieszkaniu, została natomiast wezwana przez pozwaną do zapłaty kosztów utrzymania mieszkania przy ul. K. 5 za cały okres poczynając od wydania jej lokalu, w tym również za czas, w kiedy nie było zgody na użytkowania budynku, to jest od 1999 r. do końca 2006 r. Za ten czas powódka zapłaciła 7138,50 zł.

Żądanie powódki opiera się na przepisach dotyczących odszkodowania za niewłaściwie wykonane zobowiązania wynikającego z umowy sprzedaży.

W myśl art. 566§l k.c. jeżeli kupujący z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może żądać naprawienia szkody poniesionej na skutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Zbyte powódce mieszkanie dotknięte było wadą fizyczną, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, w umowie sprzedaży zapewnił bowiem kupującą, że wady nie istnieją.

Przepis art. 566§l k.c., choć jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 471 k.c., to jednak nie wskazuje krótszych niż ogólne terminów dochodzenia roszczenia odszkodowawczego . Termin ten nie upływa wraz z upływem terminu dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi (art. 568 k.c.), powódka nie utraciła zatem uprawnienia do dochodzenia odszkodowania za poniesioną szkodę wskutek zakupu wadliwego mieszkania; w tym przypadku obowiązuje ogólny dziesięcioletni termin przedawnienia.

Nie budzi wątpliwości, że ujawnione w mieszkaniu powódki wady, za które odpowiada sprzedawca, muszą być usunięte, aby można było mieszkać bez narażania się na choroby i z zachowaniem estetyki. Koszty usunięcia tych zacieków i pęknięć na ścianach biegła wyceniła na 28228,52 zł. Są to koszty, które musi ponieść powódka.

Zostało również wykazane, że do końca 2006 r. nie było zgody na użytkowanie budynku, w którym znajduje się mieszkanie powódki, a mimo to za ten okres powódka w latach 2007 i 2008 zapłaciła za korzystanie z mieszkania 7138,50 zł.

Obie wyżej wymienione kwoty to rozmiar szkody, jaką poniosła powódka na skutek niewłaściwie wykonanego przez Gminę zobowiązania. Odsetki ustawowe od ich sumy zasądzić należało od dnia wniesienia pozwu, to jest od wezwania Gminy o zapłatę. Nie ma uzasadnienia dla zasądzenia odsetek od 1999 r., jak tego domaga się powódka, bo wtedy jeszcze nie było szkody w tym wymiarze, jaki ustalono na dzień orzekania.

Żądanie wyższego odszkodowania, w tym wynikającego z kosztów utrzymania mieszkania powódki przy ul Słowackiego, jest również bezzasadne. Powódka i tak gdzieś musiałaby mieszkać i ponosić koszty utrzymania mieszkania. Gdyby mieszkała w nabytym od pozwanej lokalu, to koszty jego utrzymania byłyby podobne jak tego przy ul. Słowackiego. Od końca 2006 r. powódka mogła natomiast w nabytym lokalu zamieszkać, bo była już zgoda na użytkowanie budynku, to zaś, że się tam nie wprowadziła, było jej, nie obciążającym pozwanej, wyborem.

Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach przywołał Sąd normę art. 100 k.p.c.

W apelacji od opisanego wyżej wyroku pozwana zarzuciła naruszenie art. 361§2 k.c. w związku z art. 471 k.c., naruszenie art. 471 k.c. w związku z art. 556§1 k.c. oraz naruszenie art. 16§1 k.p.a. w związku z art. 156§1 k.p.a. i w oparciu o te zarzuty wniosła o zmianę wyroku przez oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania; wniosła też o zasądzenie na jej rzecz od powódki kosztów postępowania apelacyjnego.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie na jej rzecz od pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja odnieść musi częściowo skutek, acz z przyczyn innych niż w niej podniesione, jej argumenty i zarzuty bowiem co do zasady nie zasługują na uwzględnienie.

Skarżąca nie kwestionuje poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych, które znajdują oparcie w zebranym w sprawie materiale dowodowym. Z tej przyczyny ustalenia te Sąd Apelacyjny uznać może za własne. Wymagają one jedynie pewnego uzupełnienia z tej przyczyny, że ich niekompletność rzutuje na zastosowanie w sprawie prawa materialnego, to zaś Sąd Apelacyjny brać musi pod uwagę z urzędu. Uszło uwagi Sądu Okręgowego, że w toku nie do końca efektywnego usuwania usterek w mieszkaniu powódki działający na zlecenie pozwanej wykonawca oferował jej naprawienie wadliwych drzwi wejściowych i że ta oferowanej naprawy nie przyjęła, domagając się drzwi wyższej klasy od przewidzianych projektem i nabytych przez nią w cenie lokalu.

Nie dopuścił się Sąd Okręgowy zarzucanej mu obrazy przepisów art. 16§1 k.p.a. w związku z art. 156§1 k.p.a. Stwierdzenie we właściwym postępowaniu administracyjnym nieważności decyzji o zezwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego wywołuje skutek od samego początku (ex tunc), niezależnie od tego, że stwierdzenie takie ewidentnie świadczy o tym, że budynek nr 5 przy ul. K w B.-B. nie nadawał się do zasiedlenia aż do wydania ponownej decyzji o zezwoleniu na użytkowanie, praktycznie zatem do końca 2006 r.

Nie doszło też do obrazy wskazanych w apelacji norm prawa materialnego. Nie mógł się Sąd Okręgowy dopuścić obrazy art. 556§1 k.c., norma ta bowiem w sprawie w ogóle nie znajdowała zastosowania, rozstrzygnięcie w sprawie niniejszej nie zostało wszak oparte na przepisach o rękojmi za wady fizyczne rzeczy. Z tej samej zresztą przyczyny nie mógł w sprawie znaleźć zastosowania przywołany w motywach zaskarżonego wyroku art. 566§1 k.c. Reguluje on związane z rękojmią roszczenia odszkodowawcze, w szczególności zaś wskazuje na dodatkowe uprawnienia przysługujące korzystającemu z gwarancji kupującemu; wskazuje na to wyraźnie treść zdania pierwszego, zaczynającego się od zwrotu warunkowego: „jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny Nie oznacza to jednak, że roszczenia odszkodowawcze przeciwko sprzedawcy kierować może ten jedynie kupujący, który skorzystał skutecznie z wynikających z rękojmi uprawnień. Zawarte w art. 566§1 k.c. unormowanie ustawodawca wprowadził w tym jedynie celu, by podkreślić, że skorzystanie z rękojmi nie wyłącza dochodzenia innych roszczeń wynikających z zawartej umowy, w szczególności zaś roszczeń odszkodowawczych. Nie ma zatem przeszkód, by kupujący, który ani nie odstępuje od umowy, ani nie żąda obniżenia ceny, mógł na zasadach ogólnych wystąpić z roszczeniem przewidzianym w art. 471 k.c. za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży. Może ono być nawet tożsame z tym, jakie, między innymi przewidują przepisy o rękojmi, występujące bowiem między nimi różnice dotyczą głównie szerszego w przypadku rękojmi katalogu roszczeń, szerszego zakresu odpowiedzialności (w przypadku rękojmi nawet wykazanie, że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie odpowiada, nie wyłącza jego odpowiedzialności w granicach ujemnego interesu umownego) oraz czasu, w którym można ich dochodzić i skutków upływu terminu. Żadna z tych różnic w sprawie niniejszej nie ma znaczenia dla bytu roszczenia powódki, w szczególności nie ma znaczenia dla bytu płynącego z art. 471 k.c. roszczenia to, że roszczenie z tytułu rękojmi uległo sprekludowaniu.

Szkoda, jaką powódka poniosła, jest niewątpliwa. Nabyła ona wszak mieszkanie za cenę rynkową, odpowiadającą wartości towaru pozbawionego wad, otrzymała tymczasem lokal, którego wartość jest zdecydowania niższa, właśnie o koszt usunięcia tych wad. W majątku jej wystąpił zatem uszczerbek, który osoba odpowiedzialna (pozwana Gmina) winna wyrównać. Uszczerbek ten stanowi normalne następstwo nie tylko sprzedania powódce rzeczy wadliwej, ale i nienależytego realizowania wynikających z rękojmi obowiązków w czasie, kiedy rękojmia jeszcze działała. Nie sposób zatem zgodzić się ze skarżącą, że uwzględniając powództwo dopuścił się Sąd Okręgowy obrazy art. 361§2 k.c.

Rozmiar szkody trafnie ustalił Sąd Okręgowy w oparciu o opinię biegłej, która wyliczyła koszt doprowadzenia lokalu powódki do stanu, w jakim - przy należytym wykonaniu przez pozwaną jej umownego i ustawowego (z rękojmi) zobowiązania - lokal ten