ZARZĄDCA.pl

I ACa 367/08

I ACa 367/08

Wyrok z dnia 20 maja 2008 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu

Przewodniczący: Sędzia SA Karol Ratajczak.

Sędziowie SA: Bogdan Wysocki (spr.), Waldemar Kryślak.

Protokolant: Starszy sekr. sądowy Monika Ćwirko.

Sąd Apelacyjny po rozpoznaniu w dniu 20 maja 2008 r. w Poznaniu na rozprawie sprawy z powództwa Miasta P. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. K. w P. o uchylenie uchwały na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 8 stycznia 2008 r.,

1) zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że uchyla uchwałę nr 7/2007 Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w P. przy ul. K. dotyczącą przyjęcia regulaminu porządku domowego oraz zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 440 zł tytułem kosztów procesu;

2) zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 380 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Uzasadnienie

Powód Miasto P. wniósł o uchylenie uchwały nr 7/2007 Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w P. przy ul. K. dotyczącej regulaminu porządku domowego jako sprzecznej z prawem oraz naruszającej interesy Miasta P. jako członka Wspólnoty. Powód domagał się wstrzymania wykonania uchwały do czasu prawomocnego zakończenia postępowania oraz zasądzenia na jego rzecz od pozwanego kosztów postępowania.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na jej rzecz od powoda kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy w Poznaniu, Wydział Cywilny wyrokiem z dnia 8 stycznia 2008 r., oddalił powództwo oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanej koszty procesu.

Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia faktyczne i wnioski.

Powód jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w P. przy ul. K. w której znajduje się 12 lokali mieszkalnych. Pomieszczenia piwniczne wykorzystywane są przez mieszkańców lokali jako pomieszczenia służące do przechowywania należących do nich przedmiotów. W żadnym z pomieszczeń w nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Instalacja służąca oświetleniu pomieszczeń piwnicznych użytkowanych przez poszczególnych mieszkańców jest zainstalowana w korytarzach piwnicznych i koszty z tym związane stanowią wspólny koszt członków wspólnoty.

W dniu 21 lutego 2007 r. powód został zawiadomiony o zebraniu wspólnoty w dniu 6 marca 2007 r. jak i o porządku obrad, w którym znalazło się m.in. uchwalanie regulaminu wspólnoty mieszkaniowej. Powód otrzymał projekt regulaminu, a w dniu 27 marca 2007 r. zawiadomienie o jego uchwaleniu w drodze indywidualnego zbierania głosów, według projektu przesłanego wraz z zawiadomieniem z dnia 20 lutego 2007 r.

W uchwalonym regulaminie porządku domowego zawarto m.in. następujące zapisy:

- w postanowieniach ogólnych regulaminu:

w pkt 2, iż właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za zachowanie osób, którym oddał swój lokal do używania - zarówno domowników, jak i innych osób korzystających z lokalu za jego wiedzą,

w pkt 3 zastrzeżono, że właściciel ponosi odpowiedzialność za przestrzeganie przez osoby, którym oddał swój lokal do używania, niniejszego regulaminu i zobowiązany jest do zapoznania tych osób z regulaminem oraz powiadomienia Zarządu Wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu.

w pkt 4 nałożono na właściciela lokalu obowiązek powiadomienia Zarządu Wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach dotyczących jego lokalu, a w szczególności o ilości osób zamieszkałych lub uprawnionych do korzystania z lokalu.

- w przepisach porządkowych regulaminu:

w pkt 2 wprowadzono zapis według którego zabrania się prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody Wspólnoty Mieszkaniowej,

w pkt 8, że niedozwolone jest zakładanie gniazd poboru prądu elektrycznego na użytek własny w pomieszczeniach piwnicznych oraz prowadzenie w tych pomieszczeniach działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia z Zarządem Wspólnoty.

Sąd Okręgowy wskazał, że powód oparł swoje żądanie o art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej cyt. jako "u.w.l."), podnosząc, że pkt 3 i 4 postanowień ogólnych regulaminu i pkt 2 i 8 przepisów porządkowych regulaminu są niezgodne z prawem (konkretnie z normą art. 140 k.c.), albowiem ingerują w sferę prawa właściciela do korzystania z rzeczy.

Sąd I instancji dokonując merytorycznej oceny zaskarżonej uchwały z punktu widzenia zgłoszonych przez powoda zarzutów stwierdził, że nie zachodzą przesłanki do jej uchylenia. Wskazał, że regulamin stanowi powtórzenie zapisów ustawowych (art. 13 i art. 16 u.w.l.), a rodzaj odpowiedzialności, której regulamin nie określa wynika z art. 16 ustawy o własności lokali. Właściciel lokalu ponosi taką odpowiedzialność niezależnie od tego, czy zapisano ją w regulaminie, czy nie gdyż wynika ona z ustawy i właściciel lokalu nie może się od niej uchylić. Sąd I instancji podniósł, że kwestionowanie przez powoda zapisów zawartych w pkt 2 i 3 przepisów ogólnych regulaminu oznacza w istocie kwestionowanie odpowiedzialności ciążącej na powodzie z woli ustawodawcy. Wbrew zarzutom powoda pozwana nigdzie w regulaminie nie wprowadziła rozszerzonej odpowiedzialności (o charakterze gwarancyjnym) powoda lub innego właściciela lokalu za wyrządzone szkody wspólnocie przez osoby korzystające z lokali.

Odnośnie zawartego w regulaminie wymogu uzyskiwania zgody wspólnoty na wykorzystywanie lokalu do prowadzenia działalności gospodarczej sąd stwierdził, że nie pozostaje on w sprzeczności z normą art. 140 k.c. Z przepisu tego wynika, że właściciel powinien korzystać z rzeczy zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Właściciel lokalu mieszkalnego nie może zatem korzystać z tego lokalu w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej, często związanej z określonymi uciążliwościami dla właścicieli innych lokali mieszkalnych. Dopóki przeznaczenie lokalu się nie zmieni i ma on charakter mieszkalny, wspólnota ma zatem prawo wymagać od właściciela lokalu, by korzystał z niego zgodnie z jego przeznaczeniem.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c.

Wyrok w całości zaskarżył powód, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 25 ust. 1 u.w.l. poprzez przyjęcie, że zaskarżona uchwała nie narusza interesów powoda. Powołując się na powyższe powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa oraz o zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kosztów postępowania za obie instancje.

W uzasadnieniu apelacji skarżący podniósł, że uchwały podejmowane przez Wspólnotę Mieszkaniową winny być sformułowane w sposób jasny i precyzyjny. Jeżeli intencją współwłaścicieli było powtórzenie zapisów ustawowych określonych w art. 13 i 16 u.w.l., to uchwała winna te kwestie w sposób jednoznaczny i precyzyjny rozstrzygać. Natomiast z pkt 2 oraz 3 przepisów ogólnych regulaminu porządku domowego wynika, że wspólnota uchwalając regulamin porządku domowego w takim kształcie zamierzała zapewnić sobie możliwość obarczenia odpowiedzialnością właściciela (powoda) za szkody wyrządzone przez osoby, którym właściciel oddał lokal do używania, niezależnie od tego, czy szkoda ta powstała na skutek zachowania zawinionego, czy dotyczy lokali należących do innych współwłaścicieli, czy spowodowana zostanie w częściach wspólnych nieruchomości.

Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja jest zasadna.

Ustalenia faktyczne sądu I instancji nie budzą wątpliwości i nie są kwestionowane w apelacji. Stąd ustalenia te Sąd Apelacyjny w pełni akceptuje, przyjmując je za podstawę własnego rozstrzygnięcia.

Nie ulega wątpliwości, że, ferując zaskarżone orzeczenie, Sąd Okręgowy naruszył przepisy prawa materialnego.

Przede wszystkim zaskarżone orzeczenie nie uwzględnia wynikających z u.w.l. specyficznych cech i ustawowych celów oraz zadań związku, jakim jest wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali, powstająca na podstawie art. 6 tej ustawy.

Do zadań tych należy zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą nieruchomością (por. tytuł Rozdziału 4 u.w.l.).

Oznacza to, że, z wyjątkiem, o jakim wprost mowa w przepisie art. 22 ust. 4 u.w.l., przedmiotem uchwał właścicieli lokali (art. 22 i 23 u.w.l.) mogą być tylko sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej.

Wspólnota nie ma natomiast uprawnień do ingerowania w tej formie, w tym również w postaci uchwalania tzw. regulaminów porządku domowego, w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu, np. poprzez uzależnienie możliwości użytkowania lokalu w określony sposób od uzyskania uprzedniej zgody pozostałych członków wspólnoty (por. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r. w spr. IV CSK 393/07).

Dotyczy to w szczególności narzucenia właścicielom obowiązku uzyskiwania zgody na prowadzenie w ich lokalach działalności gospodarczej.

Nie usprawiedliwia takiej ingerencji wspólnoty obawa co do ewentualnych negatywnych skutków podjęcia takiej działalności dla prawa spokojnego korzystania ze swoich lokai przez pozostałych właścicieli.

Z przepisów art. 13 ust. 1 u.w.l. oraz art. 140 k.c. i art. 144 k.c. wynika prawo i obowiązek korzystania przez właściciela lokalu zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz z zachowaniem porządku domowego i praw właścicieli lokali sąsiedzkich.

Naruszenie obowiązków stąd wynikających może skutkować powstaniem po stronie pozostałych właścicieli lokali określonych roszczeń opartych na ww. przepisach oraz art. 16 u.w.l. i art. 222 § 2 k.c.

Nie ma natomiast podstaw do przyjmowania przez wspólnotę mieszkaniową regulacji, które, z intencją "prewencyjnego" zapobiegania możliwym w tym zakresie zagrożeniom, ograniczałyby prawo własności.

Zaakceptowanie unormowań przyjętych w zaskarżonej uchwale mogłoby przy tym prowadzić do sytuacji paradoksalnych, gdy właściciel musiałby przykładowo ubiegać się o uzyskanie od wspólnoty zgody na podjęcie w swoim lokalu jednoosobowej działalności gospodarczej, polegającej np. na tłumaczeniach, sprzedaży internetowej itp.

Z wymienionych powodów postanowienie pkt 2 Przepisów porządkowych uchwalonego przez pozwaną Regulaminu porządku domowego pozostaje w ewidentnej sprzeczności z ww. przepisami prawa.

Co prawda w apelacji powód nie koncentruje się już na tym aspekcie sporu, niemniej naruszenie prawa materialnego sąd odwoławczy bierze pod uwagę, w granicach zaskarżenia, z urzędu (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r. w spr. III CZP 62/02, OSNC, z. 1 z 2004 r., poz. 7, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2007 r. w spr. I CSK 91/07, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r. w spr. III CZP 49/07, Biuletyn SN, nr 1 z 2008 r., poz. 13).

Z tych samych przyczyn niedopuszczalne jest, wbrew poglądowi sądu I instancji, umieszczenie w rzeczonym Regulaminie postanowienia wprowadzającego zasadę nieograniczonej odpowiedzialności właściciela lokalu "za zachowanie osób, którym oddał swój lokal do używania - zarówno domowników, jak i innych osób korzystających z jego lokalu za jego wiedzą" (pkt 2 Postanowień ogólnych).

Rację ma sąd I instancji, że właściciel lokalu odpowiada co do zasady, z mocy art. 13 u.w.l., za przestrzeganie porządku domowego także przez osoby, którym udostępnił lokal do używania. Naruszanie przez te osoby tego obowiązku lub inne ich niewłaściwe zachowania, czyniące korzystanie z pozostałych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, może skutkować zastosowaniem sankcji, o jakiej mowa w art. 16 ust. 1 u.w.l. (por. komentarz do art. 16 u.w.l. w: R. Dziczek, "Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych", Wyd. Prawnicze LexisNexis, Wyd. III, W-wa 2006).

Rzecz jednak w tym, że sporny zapis Regulaminu nie ogranicza się jedynie do powtórzenia czy też doprecyzowania wymienionej zasady.

Z uwagi na bardzo ogólne sformułowanie daje natomiast podstawy do takiej jego interpretacji, zgodnie z którą właściciel lokalu będzie ponosił rozszerzoną odpowiedzialność odszkodowawczą o charakterze gwarancyjnym, w tym z tytułu czynów niedozwolonych, wykraczającą poza tą, która obciąża go z tytułu prawa własności.

Generowanie tego rodzaju obowiązku przez wspólnotę mieszkaniową nie tylko nie znajduje oparcia w przepisach u.w.l. i innych normach prawa cywilnego, ale też rażąco narusza interesy właścicieli lokali (art. 25 ust. 1 u.w.l.).

Oznacza to konieczność zmiany zaskarżonego orzeczenia przez uwzględnienie powództwa o uchylenie zaskarżonej uchwały. Pociąga to za sobą zmianę zawartego w wyroku rozstrzygnięcia o kosztach procesu, którymi w całości należy obciążyć pozwanego (art. 98 § 1 i 3 k.p.c., art. 99 k.p.c.).

Wymaga przy tym podkreślenia, że, w okolicznościach sprawy, nie było podstaw do częściowego jedynie uchylenia zaskarżonej uchwały, np. przez wyeliminowanie z Regulaminu porządku domowego skutecznie zakwestionowanych jego postanowień. Nie można bowiem przesądzić, czy bez tych zapisów uchwała w takim kształcie zostałaby w ogóle podjęta. Mogłoby zatem dojść do zdeformowania rzeczywistej woli członków wspólnoty mieszkaniowej, która powinna mieć prawo do kompleksowego, pełnego uregulowania (z tym, że w granicach ustawy) wewnętrznych przepisów porządku domowego.

Z tych przyczyn na podstawie przepisu art. 386 § 1 k.p.c. oraz powołanych wyżej przepisów prawa materialnego Sąd Apelacyjny orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku.

O należnych stronie powodowej kosztach postępowania odwoławczego, obejmujących opłatę od apelacji (200 zł) oraz wynagrodzenie pełnomocnika (180 zł) orzeczono (pkt 2 wyroku) na podstawie przepisów art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 99 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c.