ZARZĄDCA.pl

Wyrok

z dnia 5 czerwca 2008 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie

I ACa 118/08

I ACa 118/08

Wyrok z dnia 5 czerwca 2008 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie

Przewodniczący: Sędzia SA Ryszard Iwankiewicz (spr.).

Sędziowie SA: Eugeniusz Skotarczak, Wiesława Kaźmierska.

Protokolant: Starszy sekretarz sądowy Beata Wacławik.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny, po rozpoznaniu w dniu 5 czerwca 2008 r. na rozprawie w Szczecinie sprawy z powództwa Macieja B. i Ireny B. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "K." w S. o uchylenie uchwały, na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 30 listopada 2007 r., sygn. (...),

oddala apelację.

Uzasadnienie

Powodowie Maciej B. i Irena B. wnieśli o uchylenie dwóch uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej "K." w S. podjętych w dniu 3 października 2006 r. o nr (...) w sprawie uchylenia wszystkich uchwał tej wspólnoty, na podstawie których wobec niektórych członków wspólnoty zastosowano ulgi w płatnościach oraz o nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na ponowne rozliczenie kosztów remontów, w zakresie remontu elewacji, dachu, instalacji elektrycznej wykonanych na koszt indywidualnych właścicieli i zatwierdzenia ich uchwałą pod warunkiem dostarczenia pełnej dokumentacji kosztowej w terminie do dnia 30 września 2006 r., podnosząc, że zaskarżone uchwały naruszają ich interesy, a nadto są sprzeczne z prawem i zasadami współżycia społecznego.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc, iż nie zachodzą żadne przesłanki do uchylenia zaskarżonych uchwał.

Wyrokiem z dnia 30 listopada 2007 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie powództwo uwzględnił w całości oraz zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia i wnioski.

Powodowie pod koniec lat 80 ubiegłego wieku za zgodą Gminy zaadaptowali część poddasza w budynku położonym w S. przy ul. K. z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. W 1994 r. powodowie stali się właścicielami tak utworzonego lokalu mieszkalnego nr a, o powierzchni 71,19 m2. W 2003 r. lokal ten został powiększony o kolejną część zaadaptowanego poddasza o powierzchni 36,30 m2. Aktualnie udział powodów w nieruchomości wspólnej wynosi 46/1000 części.

Na nieruchomości przy ul. K., więźba dachowa oraz pokrycie połaci dachu wymagały remontu. Nieszczelności pokrycia dachowego powodowały zalewanie budynku, zwłaszcza położonego na poddaszu lokalu mieszkalnego powodów. Członkowie pozwanej wspólnoty wezwali pisemnie zarząd sprawowany przez Gminę Miasto S. - ZBiLK "C." do usunięcia w trybie pilnym awarii dotyczącej nieruchomości, następnie o uzgodnienie z członkami wspólnoty kosztów remontu, wyliczonych na podstawie kosztorysu oraz zlecenie wykonania samego remontu. Wobec braku reakcji zarządu oraz występującego zalewania lokalu powodowie przeprowadzili w 1999 r. na własny koszt kapitalny remont więźby dachowej w części nieruchomości wspólnej odpowiadającej w przybliżeniu 1/3 całości nieruchomości poprzez impregnację, wymianę łat, odrobaczanie, wymianę pokrycia dachowego, a wykonanie tych prac zgłosili zarządowi. Wartość prac remontowych wykonanych przez powodów stanowi kwotę 34.078 zł.

W 2000 r. właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową tej nieruchomości dokonali wyboru trzyosobowego zarządu, w skład którego weszli: Maciej B., Janusz S. i Jerzy G. W dniu 26 maja 2000 r. komisja w składzie członków zarządu po dokonaniu oględzin wykonanych ww. robót stwierdziła, że zostały one wykonane prawidłowo. Na zebraniu w dniu 26 maja 2000 r. właściciele lokali tworzący pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową "K." podjęli uchwałę nr (...), którą właściciele lokali nr 1, 2, 3, 4 przy ul. M. oraz lokalu nr a przy ul. K., z uwagi na dokonanie na własny koszt wymiany dachu nad zajmowanymi lokalami, zostali zwolnieni z wpłat na fundusz remontowy w 2000 r. Analogiczna uchwała została podjęta w 2001 r., którą zwolniono te osoby od wpłat na fundusz remontowy w 2001 r. Uchwały te nie określały kwoty kosztów remontu dachu, jakie mają być rozliczone w drodze zwolnienia z wpłat na fundusz remontowy.

W latach 1998-2001 powodowie wykonywali także inne prace remontowe w obrębie przedmiotowej nieruchomości wspólnej. Na zebraniu w dniu w dniu 23 marca 2002 roku właściciele lokali tworzący pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową "K." podjęli uchwałę nr (...), którą uznane zostały remonty powierzchni części wspólnej wykonane przez właścicieli posesji przy ul. M. oraz właściciela lokalu przy ul. K. oraz zwolniono tych właścicieli z gromadzenia środków finansowych na fundusz remontowy w 2002 r.

W pozwanej wspólnocie w okresie do lutego 2001 obowiązywała zaliczka na fundusz remontowy w wysokości 0,75 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu. Począwszy od marca 2001 r. kwota ta wzrosła do 2 zł. W 2006 r. zaliczka ta była natomiast ustalona na poziomie 1,30 zł. Stąd przez 6 ostatnich miesięcy 2000 r. konieczne do uiszczenia przez powodów zaliczki na poczet funduszu remontowego, przy uwzględnieniu łącznej powierzchni ich ówczesnego lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego wyniosłyby kwotę 535,50 zł. W roku 2001 byłoby to łącznie - 2.558,50 zł, w 2002 zaś - 2.856 zł.

W wykonaniu zobowiązania złożonego na posiedzeniu pozwanej wspólnoty z dnia 23 marca 2002 r. powód wraz z Januszem S. doprowadzili do sporządzenia w dniu 17 stycznia 2003 r. kosztorysu budowlanego, dotyczącego kosztów według cen z 1999 r. wymiany pokrycia dachowego w zakresie obu połaci dachu, to jest w budynku przy ul. M., co było przedmiotem prac wykonywanych przez Janusza S. oraz przy ul. K., co było przedmiotem remontu powodów. Wedle tego kosztorysu łączne koszty wynieść miały kwotę 111.841,47 zł. W oparciu o ten dokument Jerzy G., Janusz S. i Maciej B. sporządzili w tym samym roku, po podzieleniu tej ostatniej kwoty stosownie do remontowanych przez ww. powierzchni, obliczenie nadpłaty w funduszu remontowym, która za lata 2000-2002 dla powodów, przy uwzględnieniu, że zaliczki na ten fundusz wynosiły 5.950 zł, a koszty remontu 51.646 zł, stanowić miała kwotę - 45.696 zł. Wielkości te dla Janusza S. wyliczono odpowiednio na kwoty: 18.150 zł, 60.195 zł i 42.045 zł.

Uchwałą nr 6 z dnia 23 marca 2003 r. wspólnota uznała kwoty remontów dachu i zwolniła w tym zakresie z wpłat na fundusz remontowy Janusza S. co do kwoty 60.195 zł, natomiast Macieja B. co do kwoty 51.646 zł.

Na zebraniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej "K." przy ul. M. i ul. K. w S., w dniu 7 września 2006 r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów przez osobę upoważnioną przez zarząd - Marka D., właściciele lokali w dniu 3 października 2006 r. podjęli między innymi uchwały:

- nr (...) w sprawie uchylenia wszystkich swoich uchwał, na podstawie których, wobec niektórych członków wspólnoty zastosowano ulgi w płatnościach z powodu ich niezgodności z prawem i pokrzywdzenia pozostałych członków wspólnoty, oraz

- nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na ponowne rozliczenie kosztów remontów w zakresie remontu elewacji, dachu, instalacji elektrycznej, wykonanych na koszt indywidualnych właścicieli i zatwierdzenia ich uchwałą pod warunkiem dostarczenia pełnej dokumentacji kosztowej - w terminie do dnia 30 września 2006 roku.

Maciej B. został poinformowany o podjęciu powyższych uchwał pismem z dnia 17 października 2006 r., które odebrał w dniu 28 października 2006 roku. Obie powyższe uchwały zostały zaskarżone także przez Janusza S.

Powództwo oparte na art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali Sąd Okręgowy uznał za zasadne. Sąd ten miał na względzie bezsporną okoliczność, iż powodowie na własny koszt w 1999 r. dokonali uzasadnionego technicznie remontu konstrukcji oraz wymiany pokrycia znacznej części dachu budynku, a wartość tych prac wyniosła 34.078 zł. Przedmiotowy remont ze względu na swój zakres i wartość prac stanowił czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 22 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali, wiec jego przeprowadzenie wymagało zgody wspólnoty. Zgodę taką powodowie uzyskali uchwałą nr (...) podjętą na zebraniu w dniu w dniu 23 marca 2002 r., która jako wyrażona po dokonaniu remontu sanowała jego przeprowadzenie. Wobec treści art. 12 ust. 2 ustawy powodów obciążał obowiązek pokrycia kosztów remontu w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, tym samym pozostali właściciele lokali powinni co do zasady zwrócić powodom pozostałą część tych kosztów, stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Alternatywnym rozwiązaniem, jaki przewidziała wspólnota było zwolnienie właścicieli, którzy pokryli koszty remontu z wpłat na fundusz remontowy do czasu, kiedy przy uwzględnieniu ich własnego udziału w takich kosztach, kwota kosztów remontu zostanie w całości skompensowana. Zdaniem sądu pierwszej instancji to rozwiązanie jest korzystnym dla innych właścicieli, którzy nie muszą jednorazowo wykładać tych kosztów. Sąd ten miał także na uwadze, iż pozwana wspólnota również akceptuje taki model kompensacji kosztów dokonanego remontu.

W ocenie Sądu Okręgowego fakt, iż żadna z uchwał rozstrzygających o zwolnieniu powodów z wpłat na fundusz remontowy w danym roku nie obejmowała oszacowania globalnej kwoty kosztów remontu do rozliczenia, nie może uzasadniać ich uchylenia. Sporządzony kosztorys remontu opiewający na kwotę 111.841,47 zł, w oparciu o który Jerzy G., Janusz S. i Maciej B., jako zarząd sporządzili obliczenie nadpłaty w funduszu remontowym dla powodów i Janusza S., nie pozbawia wspólnoty możliwości ponownego weryfikowania tych kosztów i zatwierdzenia ich uchwałą właścicieli. W szczególności nie było do tego niezbędnym uchylanie trzech uchwał zwalniających te osoby z uiszczania wpłat na fundusz remontowy. Skoro bowiem te uchwały dotyczyły okresu 3 lat: 2000-2002, to przy uwzględnieniu wysokości obowiązującej zaliczki w tym okresie kwota zwolnienia powodów z wpłat na fundusz remontowy wyniosła 5.950 zł. Obecnie uzgodniona kwota kosztów remontu jest znacznie niższa od tej wynikającej z rozliczenia sporządzonego przez zarząd w 2003 r. i po odliczeniu od niej udziału powodów w nieruchomości wspólnej wynosi bezspornie 32.568 zł, to i tak ta ostatnia kwota kilkakrotnie przewyższa zwolnienie od wpłat na fundusz remontowy. Zdaniem sądu pierwszej instancji pozwala to na sformułowanie konstatacji, iż owe ulgi w opłatach za lata 2000-2002 w odniesieniu do powodów były całkowicie uzasadnionymi, także co do wysokości, i powodowie słusznie nabyli do nich prawo. Zdaniem Sądu pozwana wspólnota nie mogła skutecznie, uchylając swe wcześniejsze uchwały, pozbawić powodów tych słusznie nabytych praw. Jeśli bowiem uchwała walnego zgromadzenia stanowi podstawę nabycia przez członka konkretnych praw, nie może być dowolnie zmieniona lub uchylona przez kolejne walne zgromadzenie, gdyż jest to niezgodne z konstytucyjną zasadą ochrony praw nabytych. Zakaz uchylania lub zmiany przez walne zgromadzenie podjętych wcześniej uchwał stanowiących źródło indywidualnych praw członków nie ma wprawdzie charakteru bezwzględnego i nie dotyczy sytuacji, gdy zachodziły podstawy prawne uzasadniające jej zmianę (np. bezwzględna nieważność poprzedniej uchwały), jednakże taka sytuacja w sprawie nie zachodzi.

W odniesieniu natomiast do uchwały nr (...) Sąd stwierdził, że o ile nic nie sprzeciwia się dokonaniu rozliczenia kosztów remontów w tym w zakresie przeprowadzonego przez powodów remontu dachu i zatwierdzenie ich uchwałą właścicieli (czego powodowie nie kwestionują), to uczynienie tego pod niemożliwym do spełnienia przez tych warunkiem dostarczenia pełnej dokumentacji kosztowej - w terminie do dnia 30 września 2006 r., w sposób rażący narusza ich interesy, co jest wystarczającym do uchylenia tej uchwały. Niemożliwość spełnienia tego warunku wynika stąd, że termin zadośćuczynienia obowiązkowi przedłożenia stosownej dokumentacji nie dość, że stosunkowo krótki, to nadto zakończyłby swój bieg jeszcze przed zawiadomieniem powodów o podjęciu uchwały, co jak wiadomo nastąpiło pismem z dnia 17 października 2006 r.

Wyrok zaskarżyła w całości pozwana, zarzucając naruszenie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez jego niewłaściwe zastosowania i wniosła o zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

Zdaniem skarżącej powodowie nie wykazali, aby zaskarżone uchwały były niezgodne z przepisami prawa, umową właścicieli lokali lub naruszały ich interes. Wskazała, iż celem zaskarżonych uchwał było uporządkowanie spraw finansowych związanych z przeprowadzonymi przez członków wspólnoty remontami części nieruchomości wspólnej, dlatego jej działanie nie można uznać za niewłaściwe. Powodowie porozumieli się w tej sprawie z zarządem i przedłożyli dokumentację, która umożliwi rozliczenie ich nakładów finansowych. Zdaniem pozwanej zawarcie tego porozumienia należy traktować jako odstąpienie przez powodów od dochodzonego przed Sądem żądania.

Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja okazała się oczywiście bezzasadna.

Sąd Okręgowy dokonał w sprawie prawidłowych ustaleń faktycznych, z których w oparciu o właściwie zastosowane przepisy prawa materialnego wyprowadził trafne konsekwencje prawne. Ustalenia te oraz ich prawną ocenę Sąd Apelacyjny w całości podziela i przyjmuje za własne.

Zarzut naruszenia art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) jest całkowicie chybiony. Skarżąca poza przytoczeniem niespornych okoliczności, w tym istniejącej po jej stronie woli rozliczenia kosztów poniesionych przez powodów na remont części wspólnej nieruchomości, nie wskazała, w czym konkretnie upatruje naruszenia tego przepisu. Jej twierdzenie, jakoby powodowie nie wykazali okoliczności faktycznych uzasadniających uchylenie zaskarżonych uchwał, jest nie tylko gołosłowne, lecz przede wszystkim pozostaje w rażącej sprzeczności z niekwestionowanym przez nią stanem faktycznym oraz przewidzianą przez ustawodawcę w art. 12 ustawy o własności lokali zasadą ponoszenia przez właścicieli lokali kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym jej remontów, a także zasadami racjonalności działania.

Niespornym jest, iż powodowie dokonali remontu części wspólnych budynku, który to remont uzasadniał stanem techniczny obiektu, zaś wykonane przez nich prace zostały zaakceptowane przez wspólnotę, w konsekwencji czego po uwzględnieniu udziału powodów w nieruchomości wspólnej, wspólnota winna im zwrócić wyłożone środki pieniężne w kwocie 32.568 zł. Spór sprowadza się zatem wyłącznie do tego, czy uchylone uchwały zwalniające powodów i Janusza S. z uiszczania zaliczki na poczet funduszu remontowego mogły stanowić środek do rozliczenia się wspólnoty z tymi osobami, z poniesionych przez nich, ponad swój obowiązek, kosztów remontu. Kwestię tę prawidłowo rozstrzygnął Sąd Okręgowy i wyczerpująco uzasadnił swoje orzeczenie. Sąd Apelacyjny, podzielając w pełni to stanowisko, jeszcze raz zwraca uwagę skarżącej na związanie wspólnoty uchwałą, która nie została skutecznie podważona. Zmiana uchwały w przewidzianym trybie, jakkolwiek dopuszczalna, nie może pozbawiać członka wspólnoty nabytych przez niego praw, jeśli nie występują okoliczności powodujące, iż członek ten prawa uzyskał bezpodstawnie. W danym przypadku nie tylko nie zachodzi oczywista niezasadność zwolnienia powodów i Janusza S. z zaliczek na fundusz remontowy, lecz nadto zastosowany w uchwałach sposób rozliczenia między tymi osobami a pozostałymi członkami wspólnoty jest wysoce korzystny dla tych ostatnich, ponieważ zwalnia ich z konieczności wyłożenia jednorazowo określonej kwoty pieniężnej. Z kolei brak wskazania w uchylonych uchwałach konkretnej kwoty, która podlega rozliczeniu, nie naraził pozostałych członków na szkodę wskutek zwolnienia określonych osób z zaliczki na fundusz remontowy w latach 2000-2002. Już bowiem tylko pobieżne porównanie przybliżonej wartości prac remontowych do wysokości zaliczek na fundusz remontowy obciążających te osoby prowadzi do wniosku, iż zakres zwolnienia objęty uchylonymi uchwałami był znacznie niższy niż kwota podlegająca zwrotowi na rzecz tych osób. Ostateczne ustalenie zarówno kosztów przeprowadzonych remontów, jak i wysokości kwoty należnej powodom oraz Januszowi S. nie wykluczało wcześniejszego zwolnienia tych osób z opłat na fundusz remontowy, które wobec dysproporcji między wysokością kwot wynikających z zastosowanej ulgi oraz szacunkowych kwot podlegających rozliczeniu, stanowiły swoistą zaliczkę na poczet ostatecznego rozliczenia. Uchylenie uchwał przewidujących zwolnienia spowodowałoby zaleganie przez osoby, którym ulg udzielono, z zapłatą zaliczek za okres kilku lat. Tymczasem sama pozwana w apelacji wskazuje, iż jej wolą jest rozliczenie kwoty 35.000 zł na rzecz powodów z należnościami na fundusz remontowy od 2000 roku. Powyższe okoliczności przesądzają o tym, iż uchwała nr (...) jest sprzeczna z prawem, gdyż pozbawia członków wspólnoty nabytego przez nich prawa do zwolnienia oraz narusza interesy członków wspólnoty poprzez niecelowe cofnięcie zwolnienia z zaliczek na fundusz remontowy w sytuacji, gdy uprawnieni pozostają wierzycielami wspólnoty z tytułu wyłożonych przez nich środków pieniężnych na remont części wspólnych nieruchomości.

Co się zaś tyczy drugiej z uchylonych przez Sąd Okręgowy uchwał, to narusza ona interes powodów poprzez nałożenie na nich niemożliwego do wykonania obowiązku przedłożenia dokumentacji w zakreślonym terminie. Już tylko ten fakt uzasadniał jej uchylenie. Wskazać bowiem należy, iż jakkolwiek wspólnota jest uprawniona do żądania przedstawienia dokumentacji pozwalającej na ustalenie kosztów remontu i tego rodzaju obowiązek mogła na powodów nałożyć, Sąd rozstrzygając w przedmiocie uchwały wspólnoty zaskarżonej w trybie art. 25 ustawy o własności lokali nie jest uprawniony do modyfikacji treści tej uchwały, może uchwałę uchylić lub powództwo o jej uchylenie oddalić. Z tych względów wskazany wyżej element uchwały nr (...) przesądzał o zasadności zgłoszonego przez powodów żądania.

Wobec powyższego Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. apelację pozwanej oddalił.