ZARZĄDCA.pl

I ACa 290/06

Postanowienie

z dnia 31 maja 2006 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach

Przewodniczący: Sędzia SA Barbara Kurzeja (spr.).

Sędziowie SA: Zofia Kawińska-Szwed, Janusz Kiercz.

Sąd Apelacyjny po rozpoznaniu w dniu 31 maja 2006 r. w Katowicach na posiedzeniu niejawnym sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. B. i A. w R. przeciwko Spółce Restrukturyzacji Kopalń Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w B. o zapłatę na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach z dnia 27 października 2005 r., postanawia:

uchylić zaskarżony wyrok, znosząc postępowanie w sprawie i przekazać sprawę Sądowi Okręgowemu w Katowicach do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

W pozwie, wniesionym w dniu 10 stycznia 2005 r., Wspólnota Mieszkaniowa w R. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej Spółki kwoty 52.278,54 zł tytułem "należności za eksploatację, fundusz remontowy oraz dostawę mediów i innych świadczeń do lokali" wynikających z załączonych do pozwu rachunków w okresie od grudnia 2001 r. do stycznia 2003 roku.

W sprzeciwie od wydanego, w dniu 9 lutego 2005 r., w postępowaniu upominawczym nakazu zapłaty pozwana wniosła oddalenie powództwa zarzucając, że powódka nie wskazała okoliczności faktycznych i prawnych uzasadniających żądanie pozwu, w tym podstaw i sposobu wyliczenia dochodzonego świadczenia, a nadto podniosła zarzut braku legitymacji biernej w procesie. W dniu 1 lutego 2003 r. zawarła bowiem umowę z A. spółką z o.o., na mocy której ta Spółka sprawuje zarząd nieruchomościami pozwanej tworzącymi wspólnoty mieszkaniowe i przejęła ona m.in. zobowiązania pozwanej względem powódki w rozumieniu art. 519 k.c.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo ustalając, co następuje:

Pozwana jest właścicielem nieruchomości położonej w R. przy ulicy B. i A. i jako członek Wspólnoty Mieszkaniowej zobowiązana jest do uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali w wysokości ustalonej przez Wspólnotę w formie uchwały (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy), a pozwany nie wykazał, by te zaliczki za dochodzony okres uregulował i by były one naliczane niezgodnie z zapadłymi uchwałami. Nie zakwestionował przedstawionych rachunków i część należności na ich podstawie uregulował.

Powyższy wyrok zaskarżyła w całości pozwana Spółka i zarzucając Sądowi Okręgowemu sprzeczność istotnych ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz naruszenie prawa materialnego i procesowego domagała się zmiany zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa ewentualnie jego uchylenia i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

W sprawie niniejszej w imieniu strony powodowej powództwo zostało wniesione przez Holding Produkcyjno-Usługowy Spółkę Akcyjną w B., sprawującą zarząd nieruchomością wspólną. Do pozwu podpisanego przez radcę prawnego tenże radca prawny dołączyła pełnomocnictwo udzielone jej przez wymienionego wyżej zarządcę.

Nie ulega wątpliwości, że w sytuacji, w której pełnomocnik procesowy ma wykazać, stosownie do uregulowania zawartego w art. 89 § 1 i art. 126 § 3 k.p.c., swoje umocowanie do działania, spełnienie tego wymagania może nastąpić przez przedstawienie dokumentów, z których wynika istnienie jego prawa do działania za mocodawcę. W sytuacji, w której mocodawca jest osobą prawną działającą przez swoje organy (art. 39 k.c.), wykazanie umocowania jedynie za pomocą dokumentu pełnomocnictwa nie jest możliwe. Podobnie jest w sytuacji, w której w imieniu mocodawcy działa jego pełnomocnik czy przedstawiciel ustawowy.

W takich wypadkach wykazanie umocowania może bowiem nastąpić tylko przez jednoczesne przedstawienie dokumentu pełnomocnictwa oraz innych stosownych dokumentów potwierdzających, że osoba udzielająca pełnomocnictwa jest uprawniona do działania za mocodawcę.

Ponieważ powodem w sprawie jest wspólnota mieszkaniowa, przypomnieć w związku z tym wypada, że jako jednostka organizacyjna pozbawiona zdolności prawnej - nie posiada własnego majątku, zarządza natomiast częścią majątku właścicieli lokali, który został funkcjonalnie wydzielony w celu poddania go zarządowi wspólnoty, reprezentowanej przez organ składający się z osób fizycznych (zarząd), uprawniony do składania oświadczeń woli w imieniu tej wspólnoty (art. 20 ustawy o własności lokali - dalej u.w.l.).

Stosownie do art. 18 i 33 u.w.l. wspólnota może z kolei powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną osobie trzeciej (reprezentacja powierzona - powiernicza). Działania takiego zarządcy pociągają za sobą skutki dotyczące bezpośrednio wspólnoty mieszkaniowej (art. 95 § 2 k.c.). Wedle dominującego w literaturze i podzielanego przez Sąd Apelacyjny poglądu, w odróżnieniu od reprezentacji przez organ, zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią a tymże zarządcą (osobą trzecią) istnieje dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa.

Za powyższym poglądem przemawia okoliczność, że ustawa o własności lokali wyraźnie rozróżnia "zarząd" od "zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 (np. art. 24, 29, 30, 32 u.w.l.).

Artykuł 18 § 1 i 2 u.w.l. stanowi, że właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej i w razie sukcesywnego wyodrębnienia lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza i stanowi ona podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Stosownie natomiast do treści art. 18 § 3 u.w.l., jeżeli sposób zarządu nie został określony w trybie wyżej przewidzianym, wówczas obowiązuje regulacja ustawowa przewidziana w dalszych przepisach rozdziału 4 ustawy, przy czym zdaniem Sądu Apelacyjnego, który nie podziela poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14.09.2005 r., III CZP 62/05, LEX nr 171751, z art. 33 u.w.l. upoważnienia zarządcy, ustanowionego na podstawie art. 18 ustawy, do działania w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową nie można wyprowadzać z ustawy. Odpowiednie stosowanie przepisów ustawy, o którym mowa w art. 33, może się jedynie odnosić do zakresu, ram działania zarządcy, którego umocowanie, co wynika z istoty pełnomocnictwa, musi wynikać z umowy.

Przy modelu ustawowym, zarządca - administrator, nie może zatem w imieniu wspólnoty występować w sądzie, gdyż jeśli w trybie art. 18 ustawy nie określono sposobu sprawowania zarządu, to zarządca jest upoważniony jedynie do dokonywania czynności w ramach zwykłego zarządu.

Wobec tego z kolei, że udzielenie pełnomocnictwa procesowego należy, wedle dominującego w literaturze poglądu, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, nie ulega wątpliwości, że zarządca, o ile jego umocowanie do takiego działania nie wynika z wcześniejszej umowy, winien uzyskać pełnomocnictwo w trybie przewidzianym w art. 22 ust. 2 u.w.l. (uchwała właścicieli lokali).

W § 8 załączonej do pozwu umowy notarialnej (k. 16) o sprzedaży i ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawartej pomiędzy pozwaną Spółką i nabywcą lokalu wynika, że strony umowy "wyrażają zgodę na sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną przez Holding Produkcyjno-Usługowy SA Agencję Mienia Nieprodukcyjnego z siedzibą w B. zgodnie z ustawą o własności lokali.

Oznacza to, że wymienionej Spółce właściciele mieszkań powierzyli sprawowanie zarządu, nie określając jego sposobu, co oznacza, że zarządca w sprawie niniejszej nie miał umocowania do występowania w imieniu powódki w niniejszym procesie i udzielania dalszego pełnomocnictwa radcy prawnemu (art. 87 § 1 k.p.c. w zw. z art. 91 pkt 3 k.p.c.). Podnieść także wypada, że ponieważ art. 87 § 1 k.p.c. w brzmieniu obowiązującym z dniem 5 lutego 2005 r. (zmieniony przez art. 1 pkt 12 ustawą z 2 lipca 2004 r.) dopiero z tym dniem dopuszcza możliwość udzielenia pełnomocnictwa osobie sprawującej zarząd majątkiem mocodawcy, to nie ulega wątpliwości, że występujący w sprawie zarządca nie mógł być pełnomocnikiem procesowym powódki ani udzielać dalszego pełnomocnictwa radcy prawnemu.

Ponieważ występowanie w sprawie niniejszej w charakterze pełnomocnika powódki osoby, która nie mogła i nie może być pełnomocnikiem, oznacza brak należytego umocowania stwierdzić należało, że postępowanie w sprawie dotknięte jest nieważnością (art. 379 pkt 2 k.p.c.), a uchybienie to nie może być usunięte w drodze zatwierdzenia przez stronę czynności dokonanych przez tę osobę (por. uchwałę SN z 28 lipca 2004 r., III CZP 32/04, OSNC z 2006 r., z. 1, poz. 2).

Wobec stwierdzenia nieważności postępowania, które Sąd Apelacyjny bierze pod rozwagę z urzędu, postępowanie w sprawie podlega zniesieniu, zaskarżony wyrok uchyleniu, a sprawa przekazaniu Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania art. 386 § 2 w zw. z art. 374 k.p.c.).

Rozpoznając sprawę ponownie, po uzupełnieniu przez stronę powodową braku formalnego pozwu przez jego podpisanie przez umocowany organ lub prawidłowo umocowanego pełnomocnika Sąd Okręgowy będzie miał na uwadze, że zgodnie z ustawą o własności lokali, na pokrycie kosztów, o których mowa w art. 14 tej ustawy, właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15) w wysokości ustalonej przez wspólnotę w formie uchwały (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy).

W pozwie nie sprecyzowano, z jakiego tytułu powódka dochodzi należności z dołączonych do pozwu faktur, a wynika z nich, że obejmują one nieuiszczone koszty utrzymania nieruchomości, a nie zaliczki, o których wyżej była mowa.

Stosownie do art. 14 u.w.l. właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie i wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu. Nadto celem pokrycia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej może zostać wyodrębniony przez wspólnotę fundusz remontowy. Ponieważ jego wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty, wymaga podjęcia uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 3, por. również orzecz. SN z 20 lipca 1999 r., III CZP 19/99, OSNC 2/2000, poz. 23).

Ponieważ zaliczki, o których mówi art. 15 u.w.l., obejmują wymienione wyżej koszty i są płatne w formie bieżących opłat na podstawie uchwały właścicieli wspólnoty, powódka winna wykazać podstawę prawną dochodzonego w pozwie żądania zapłaty poszczególnych rachunków.

Będzie miał Sąd Okręgowy w związku z tym na uwadze, że pozew, co słusznie zarzuca skarżąca, nie odpowiada wymogom stawianym przez art. 187 w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c., wedle których powód jest zobowiązany do przedstawienia w pozwie okoliczności, które kreują dochodzone roszczenie i podlegają następnie weryfikacji sądu w świetle przepisów prawa materialnego, mających zastosowanie w sprawie.

Warunek przytoczenia okoliczności faktycznych i dowodów pozwalających na stwierdzenie ich istnienia umożliwia bowiem określenie zasadności żądań i pozwala na ich indywidualizację.

Rozpoznając sprawę ponownie, ustosunkuje się również Sąd Okręgowy do zarzutu pozwanej odnośnie do tego, że zawarty przez pozwaną układ z wierzycielami obejmuje również dochodzoną w pozwie wierzytelność gdyż zarzut ten nie był przedmiotem rozpoznania i okoliczność została przez Sąd Okręgowy pominięta przy rozpoznaniu sprawy i wyrokowaniu.