ZARZĄDCA.pl

I ACa 1282/05

Wyrok z dnia 20 kwietnia 2006 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu

Przewodniczący: Sędzia SA Hanna Małaniuk.

Sędziowie: SA Elżbieta Fijałkowska, SO del. Małgorzata Mazurkiewicz-Talaga (spr.).

Protokolant: sekr. sądowy Sylwia Woźniak.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu, Wydział I Cywilny, po rozpoznaniu w dniu 20 kwietnia 2006 r. w Poznaniu na rozprawie sprawy z powództwa Zbigniewa B. przeciwko B. spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w Z. o nakazanie złożenia oświadczenia woli, na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Zielonej Górze z dnia 28 czerwca 2005 r.,

oddala apelację.

Uzasadnienie

Powód Zbigniew B. złożył pozew przeciwko spółce z o.o. "B." z siedzibą w M., w którym wniósł o orzeczenie nakazu wywiązania się pozwanej z zawartej z nim umowy dotyczącej wybudowania i ustanowienia odrębnej własności mieszkania i przeniesienia go na własność powoda oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda kosztów procesu wg norm przepisanych.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 28 czerwca 2005 r. Sąd Okręgowy w Zielonej Górze ustanowił odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 11/16 składającego się z dwóch pokoi, przedpokoju, kuchni, łazienki i wc o powierzchni użytkowej 48 m 2, znajdującego się na 4 kondygnacji budynku wielolokalowego w klatce schodowej B wraz z komórką lokatorską o powierzchni 5,60 m2 i udziałem wynoszącym 142/100.000 części nieruchomości wspólnej wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych do powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych, położonego na nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Zielonej Górze, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW 664 oraz nakazał pozwanej złożenie oświadczenia woli następującej treści: "Pozwana "B." Sp. z o.o. w Z. oświadcza, że przenosi na powoda Zbigniewa B. odrębną własność lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej opisanego w pkt 1 wyroku. Sąd obciążył pozwaną kosztami sądowymi w całości".

Podstawę rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego stanowiły następujące ustalenia:

Pozwana, spółka z o. o. "B.", zawarła w dniu 28.09.2001 r. umowę kredytu z Bankiem SA w Ł., na podstawie której bank udzielił pozwanej długoterminowego kredytu inwestycyjnego w kwocie 13.900.000 zł na sfinansowanie budowy osiedla mieszkaniowego "L." w Z. Kredyt został zabezpieczony hipoteką na nieruchomości położonej w Z. przy osiedlu M. Strony postanowiły ponadto, że w przypadku udokumentowania sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych wybudowanych w ramach realizacji tego przedsięwzięcia Bank każdorazowo zwalniać będzie hipoteki ustanowione na lokalach.

Powód Zbigniew B. jako zamawiający zawarł z pozwaną w dniu 1.07.2002 r. umowę na wybudowanie mieszkania. Pozwana występująca jako inwestor w § 1 pkt 1 lit. a umowy zobowiązała się do wykonania lokalu mieszkalnego w klatce B na poddaszu o powierzchni 48 m2 w budynku nr 3 położonym w Z. Ponadto pozwana zobowiązała się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i do przeniesienia go na własność powoda, który miał ponieść koszty notarialne z tym związane oraz do przeniesienia praw własności gruntu, na którym miał być wzniesiony budynek na powoda. Strony zastrzegły w umowie, że warunkiem ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia własności będzie zapłata przez powoda na rzecz pozwanej całości zobowiązań pieniężnych wynikających z umowy przed podpisaniem aktu notarialnego.

W § 3 umowy strony określiły wartość przedmiotu umowy na kwotę 103.716 zł. Powód całą należność uiścił, zaś pozwana przekazała mieszkanie do użytku w dniu 7.01.2003 r. i od tego dnia powód zamieszkuje w tym lokalu.

W połowie 2003 r. miał miejsce odbiór budynku i wydzielenie poszczególnych mieszkań z całości. Mieszkanie nr 11 położone w budynku nr 3 spełnia wymogi samodzielnego lokalu mieszkalnego, co zostało urzędowo stwierdzone.

Spółka "B." od dnia 25.09.2003 r. jest wyłącznym właścicielem nieruchomości położonej w Z. na osiedlu M. przy ul. M., O. i A.

Pozwana przedstawiła powodowi projekt przedwstępnej mowy sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego, z którego wynikało, że powód przejąłby mieszkanie z obciążeniem w kwocie 16.000.000 zł, bowiem cała nieruchomość, na której wzniesiono budynki, obciążona była hipotekami w łącznej wysokości odpowiadającymi tej kwocie.

Powód nie przystąpił do podpisania aktu notarialnego w zaproponowanej treści, ale zwracał się do pozwanej o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia na niego prawa własności, podnosząc, że zawarcie umowy przedwstępnej, z której wynika, że na nieruchomości powoda ustanowione są hipoteki celem zabezpieczenia zobowiązań pozwanej jest niezgodne z zawartą przez strony wcześniejszą umową .Pozwana nie spełniła żądań powoda.

Komornik Sądowy Rewiru w Ż. na wniosek wierzyciela spółki "W." prowadzi egzekucję przeciwko pozwanej spółce "B.". W ramach podjętych czynności egzekucyjnych dokonał już zajęcia nieruchomości położonej przy ul. M., w której zamieszkuje powód.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał żądanie powoda za uzasadnione, podzielając jednocześnie pogląd reprezentowany przez pozwaną w toku procesu, że umowa nr 77 łącząca strony nie jest umową przedwstępną, o której mowa w art. 389 § 1 k.c. Sąd I instancji uznał, że umowa stron jest umową nienazwaną, określaną w doktrynie jako umowa deweloperska. Na odmienność tych umów i niemożność ich utożsamiania zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 9.07.2003 r. w sprawie IV CKN 305/01, OSNC 2004/7-8/130.

Umowa deweloperska zawiera istotne elementy umowy ostatecznej, tj. umowy przyrzeczonej, i wskutek tego nie może być traktowana jak umowa przedwstępna. Do elementów tych zaliczyć należy właśnie zobowiązanie nabywcy lokalu do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, a inwestora do przeniesienia na jego rzecz prawa własności. Dokonując analizy oświadczeń woli stron zawartych w umowie w świetle art. 65 § 1 i 2 k.c. Sąd Okręgowy uznał, że gdyby faktycznie wolą stron było zawarcie wyłącznie umowy o wybudowanie lokalu oraz umowy przedwstępnej w zakresie ustanowienia jego odrębnej własności i przeniesienia własności na powoda, to wówczas zaznaczyłyby to wyraźnie w umowie. Charakterystyczne jest, że jednemu świadczeniu powoda polegającemu na uiszczeniu określonej kwoty pieniężnej odpowiadają trzy obowiązki pozwanej: 1) wybudowania budynku, 2) ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu, 3) przeniesienia własności lokalu na powoda. Powód w umowie zobowiązał się do zapłaty całej kwoty z tytułu wynagrodzenia pozwanej, a nie do zawarcia w przyszłości umowy kupna lokalu, za który w całości zapłacił. Taką interpretację umowy zawartej przez strony uzasadniają również - zdaniem sądu - zasady współżycia społecznego - albowiem przypisanie obecnie umowie zawartej przez strony charakteru umowy przedwstępnej sprawiałoby, że powód nie mógłby skutecznie realizować swoich uprawnień wynikających z tej umowy. To na pozwanej jako podmiocie profesjonalnie zajmującym się budową mieszkań i zawieraniem w tym przedmiocie umów ciążył obowiązek takiego sformułowania treści umowy stron, aby nie pozostawiała ona różnych możliwości interpretacyjnych, tym bardziej jeżeli prowadziłoby to do pokrzywdzenia powoda. Brak formy aktu notarialnego nie jest okolicznością zawinioną przez powoda, ale też nie pozbawia go możliwości dochodzenia swoich uprawnień na podstawie art. 64 k.c. Możliwość dochodzenia przez powoda wydania orzeczenia zastępującego oświadczenie woli wynika z faktu, że umowa zawarta przez strony była umową zobowiązującą, w której strony nie wskazały jako obowiązku pozwanej zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej przeniesienia własności lokalu na powoda, lecz wskazały samo przeniesienie własności na jego rzecz. Obowiązek ten, zgodnie z brzmieniem umowy, polegał na złożeniu oświadczenia woli i w rezultacie zawarciu umowy o charakterze rozporządzającym.

Ponadto Sąd Okręgowy wskazał, że żądanie pozwanej oddalenia powództwa z uwagi na nieważność umowy nr 77 spowodowaną niezachowaniem formy aktu notarialnego zgodnie z art. 158 k.c. stanowi czynienie ze swojego prawa użytku, który byłby sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. Uwzględnienie powództwa będzie odpowiadało społecznemu poczuciu sprawiedliwości i pozwoli na realizację interesu powoda, który bez swojej winy znalazł się w trudnej i skrajnie niekorzystnej dla siebie sytuacji, a nadmierny rygoryzm organów stosujących prawo pozbawiłby go możliwości realnej ochrony jego interesów.

Pozwana mimo wezwań powoda nie wykonała swojego obowiązku wynikającego z umowy, co jest faktem bezspornym. Twierdzenia pozwanej, że to powód uchylał się od podpisania umowy zaproponowanej przez nią, doprowadzając do powstania niekorzystnej sytuacji, w której aktualnie się znalazł, należało uznać za nieuzasadnione, albowiem powód nie tylko nie miał obowiązku przystąpienia do podpisania umowy przedwstępnej, ale też nie leżało w jego interesie podpisywanie umowy nakładającej na niego nieuzasadnione obciążenie z tytułu hipotek ustanowionych na nieruchomości dla zabezpieczenia kredytów udzielanych pozwanej.

Mając na uwadze powyższe okoliczności sąd I instancji, uwzględniając warunki określone w art. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, ustanowił odrębną własność lokalu wskazanego przez powoda i zobowiązał pozwaną do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na rzecz Zbigniewa B. odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wniosła pozwana i zaskarżając go w całości podniosła zarzuty: naruszenia prawa materialnego, tj. art. 158 k.c. w zw. z art. 9 ustawy o własności lokali, art. 5 k.c., art. 390 § 2 k.c. i art. 65 k.c. oraz naruszenia prawa procesowego, tj. art. 212 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c.

Wskazując na powyższe zarzuty apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda kosztów procesu, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi I instancji.

Powód wniósł o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej nie zasługiwała na uwzględnienie.

Wbrew jej wywodom, zaskarżony wyrok jest trafny i brak jest podstaw do jego podważenia. Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne prawidłowo poczynione przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne, jako znajdujące oparcie w zebranym materiale dowodowym, jak również podziela dokonaną przez tenże sąd subsumcję ustalonego stanu faktycznego i wyciągnięte na tej podstawie wnioski. Z tych względów nie mogły zostać uwzględnione zarzuty podniesione w apelacji pozwanej.

Przepisy ustawy z 1994 r. o własności lokali stworzyły jedynie podstawy, które nie uzasadniają w pełni uznania umowy deweloperskiej za kontrakt nazwany, na co zwrócił uwagę w uzasadnieniu sąd I instancji. Umowa ta ma charakter szczególnej umowy zobowiązującej, a zobowiązanie w tym przypadku dotyczy wybudowania domu, ustanowienia w nim odrębnej własności lokali oraz przeniesienia własności tego lokalu na drugą stronę umowy. Pełna realizacja zobowiązania między stronami wymaga więc późniejszego zawarcia umowy o skutku rozporządzającym, w której deweloper przeniesie na rzecz klienta własność wyodrębnionego lokalu. Obowiązek ten wynika wprost z art. 9.1. ustawy - "Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę". W uzasadnieniu cytowanego przez Sąd Okręgowy wyroku z dnia 9.07.2003 r. w sprawie IV CKN 305/01 Sąd Najwyższy wskazał na specyficzny charakter umowy deweloperskiej, a w szczególności na to, że jej źródło stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Zawarta przez strony umowa posiadała elementy umowy o świadczenie usług, do których zastosowanie poprzez art. 750 k.c. znajdują przepisy dotyczące umowy zlecenia. Stosując zatem w drodze analogii przepisy dotyczące umowy zlecenia, uznać należało, że powód miał prawo domagać się wykonania w całości umowy, której wykonania podjęła się pozwana.

Należy wskazać, że brak jest regulacji ustawowej, z której wynikałby obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego.

Podniesione przez apelującego okoliczności dotyczące obowiązku zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu w formie aktu notarialnego należało uznać, w świetle okoliczności faktycznych rozpatrywanej sprawy, za nietrafne i pozostające w sprzeczności, jak słusznie wskazał sąd I instancji - z art. 5 k.c., z którego ochrony winien skorzystać powód, który w sposób absolutnie niezawiniony zostałby pozbawiony możliwości obrony swoich praw. Powód miał prawo oczekiwać od pozwanej, zajmującej się w ramach profesjonalnie prowadzonej działalności również sporządzaniem umów deweloperskich, że umowa ta zostanie sporządzona w sposób prawidłowy zarówno w zakresie jej treści, ale przede wszystkim formy właściwej dla tego rodzaju czynności, skoro obecnie pozwana twierdzi, że dla ważności i skuteczności tej czynności konieczna była forma aktu notarialnego. Niewątpliwym jest, że art. 158 k.c. nakłada obowiązek zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności w formie aktu notarialnego, tym niemniej nie może też budzić wątpliwości fakt, że projekt umowy został sporządzony przez pozwanego i to jego jako profesjonalistę obciążał obowiązek sporządzenia tej umowy we właściwej formie. Jeśli tego nie uczynił, mając świadomość tego, że forma umowy jest niewłaściwa, to uznać należy, że świadomie działał na szkodę powoda, a w tej sytuacji czynienie z tego prawa użytku (a właściwie wykorzystania przymusowego położenia powoda, który bez swej winy pozbawiony został możliwości dochodzenia praw wynikających z zawartej umowy, która z uwagi na jej specyfikę nie jest też umową przedwstępną) pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, a w szczególności z zasadą zaufania i pewności umów w zakresie działalności podmiotów zajmujących się profesjonalnie w tym przypadku - działalnością deweloperską. Wbrew odmiennym i zgłaszanym na użytek wszczętego postępowania apelacyjnego twierdzeniom pozwanej - oświadczenia woli stron w zakresie ich wzajemnych zobowiązań, wyrażone w treści umowy nr 77, były - jak ustalił Sąd Okręgowy - jednoznaczne i nie budziły wątpliwości interpretacyjnych, stąd też brak jest podstaw do uznania, że dokonując interpretacji tej umowy sąd dopuścił się naruszenia art. 65 § 2 k.c.

Niewątpliwie przedmiotem sporu w niniejszej sprawie nie były roszczenia odszkodowawcze powoda, stąd zarzut naruszenia art. 390 k.c. oraz 212 k.p.c. pozostaje bez związku zarówno z treścią żądania powoda sformułowanego w pozwie, jak i treścią rozstrzygnięcia sądu I instancji. Nietrafnym okazał się w związku z tym również zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., albowiem zgromadzony w sprawie materiał dowodowy został przez sąd szczegółowo rozważony, ze szczególnym uwzględnieniem badania woli i zamiaru stron przy zawieraniu umowy deweloperskiej oraz samej jej treści, z której jednoznacznie wynikają obowiązki obydwu stron, z których powód wywiązał się w całości, dlatego - jak słusznie wskazał Sąd Okręgowy - miał prawo oczekiwać, a następnie domagać się, wobec braku działania ze strony pozwanej spółki - w trybie art. 64 k.c., aby spełnione zostały obowiązki obciążające dewelopera - spółkę "B." pozwaną tej sprawie.

Pozwana podnosząc zarzut mylnej interpretacji umowy stron nie wskazała ostatecznie, jaki charakter w jej ocenie miała umowa przez nie zawarta, poprzestając wyłącznie na twierdzeniu, że została ona sporządzona z naruszeniem art. 158 k.c., co uniemożliwia, jej zdaniem, powodowi skuteczne dochodzenie zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. Jeśli jednak wziąć pod uwagę fakt, że umowa stron zawierała istotne elementy zlecenia, to obowiązkiem pozwanej jako przyjmującego zlecenie było wykonanie tej umowy w całości, a zatem również spełnienie zobowiązania w zakresie wyodrębnienia lokalu oraz przeniesienia jego własności na powoda. Obciążanie obecnie powoda odpowiedzialnością za niedojście umowy do skutku wyłącznie z jego winy, polegającej na odmowie przystąpienia do zawarcia umowy przedwstępnej (zbędnej z uwagi na treść umowy deweloperskiej) jest całkowicie nieuzasadnione, albowiem w świetle postanowień umowy nr 77 brak jest podstaw do uznania, aby zachodziła konieczność sporządzania jakiejkolwiek umowy przedwstępnej, tym bardziej że jej treść zaproponowana przez pozwaną zawierała obowiązek obciążenia lokalu powoda z tytułu hipotek ustanowionych na nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należało, że na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego istniały uzasadnione podstawy do uznania, że żądanie powoda znajduje uzasadnienie w treści art. 64 k.c., zaś apelację pozwanej jako pozbawioną uzasadnionych podstaw - w myśl art. 385 k.p.c., należało oddalić.