ZARZĄDCA.pl

I ACa 384/2002

I ACa 384/2002

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku
z dnia 10 września 2002 r.

Sędziowie: SSA Magdalena Pankowiec, SSO Ewa Rogalińska (del.).

Sąd Apelacyjny w Białymstoku Wydział I Cywilny po rozpoznaniu w dniu 4 września 2002 r. w Białymstoku na rozprawie sprawy z powództwa Miasta G. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w G. o uchylenie uchwał na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w S. z dnia 28 marca 2002 r., sygn. akt I C 73/02 oddala apelację.

Uzasadnienie

Miasto G. w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w G. wnosiło o uchylenie uchwał wspólnoty podjętych w dniu 21.01.2002 r. dotyczących:

Nr 2/02 sposobu wyboru Zarządcy;

Nr 3/02 powierzenia wspólnoty dla Zarządcy;

Nr 4/02 udzielenia pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty

Nr 5/02 w sprawie ogólnych opłat.

W uzasadnieniu pozwu twierdziło, że jest właścicielem niewyodrębnionych lokali mieszkalnych z udziałem w nieruchomości wspólnej 7153/1000. Właściciele w dniu 21.01.2002 r. dokonali wyboru Zarządu Wspólnoty. Zaskarżone uchwały naruszają art. 4 ust. 2 ustawy z 10.06.1994 r. o zamówieniach publicznych, gdyż w finansowaniu zarządzania udział środków publicznych wynosi 71,53%, a więc ponad 50% wartości zamówienia (...).

Sąd Okręgowy oddalił powództwo.

Ustalił, że na nieruchomości położonej w G., dla której prowadzona jest Kw 31139, funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa składająca się z 10 wydzielonych lokali. Powód posiada w niej udział 7153/10000. W dniu 21.01.2002 r. odbyło się zebranie członków wspólnoty, w którym udział wzięło 9 osób, w tym przedstawiciel Miasta. W jego trakcie wybrano 4 osobowy Zarząd Wspólnoty, a następnie przystąpiono do wyboru zarządcy (administratora) wspólnoty. Przedstawiciel Miasta zażądał, aby wyboru zarządcy dokonano zgodnie z przepisami ustawy o zamówieniach publicznych, czemu oponowali pozostali członkowie. Wówczas przegłosowano, że dalsze głosowania będą odbywały się na zasadzie 1 członek wspólnoty - 1 głos. Następnie podjęto uchwały wymienione w pozwie. Przeciwko nim głosował przedstawiciel Miasta G.

Sąd uznał, że uchwała o sposobie głosowania: 1 właściciel - 1 głos nie była przez powoda skarżona i nie zgłaszał on zastrzeżeń do proceduralnej poprawności podjęcia spornych uchwał.

Wyraził ocenę - powołując się na art. 72 ustawy o zamówieniach publicznych - że kolizja prawna z tą ustawą ma miejsce na etapie podpisywania umowy, która może być nieważna, a nie na etapie podejmowania uchwał, które do podpisania umowy prowadzą.

Przyjął też, że w sprawie zamawiającym nie jest jednostka samorządu terytorialnego, ale wspólnota mieszkaniowa, która to nie zalicza się do "komunalnych jednostek organizacyjnych i jednostek zależnych" w rozumieniu art. 2 pkt. 1 litera a - e ustawy o zamówieniach publicznych. Stwierdził, że jednostką zależną jest podmiot, w którym komunalne jednostki organizacyjne mają co najmniej 50% udziałów, zaś w pozwanej wspólnocie ma je jednostka samorządu terytorialnego, a nie komunalna jednostka organizacyjna. Postawił wniosek, że pozwanej Wspólnoty nie można zaliczyć do kręgu podmiotów zobowiązanych do stosowania ustawy o zamówieniach publicznych. Powołał się na pogląd wyrażony przez komentatorów ustawy o zamówieniach publicznych - W. Łyskowski, J. Pieróg - co do charakteru prawnego wspólnoty mieszkaniowej.

Przyjął nadto, że spółdzielnie mieszkaniowe nie zaliczają się do podmiotów, które mogą być oferentami w rozumieniu ustawy o zamówieniach publicznych.

Wyrok ten apelacją zaskarżył powód. Zarzucił naruszenie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali w związku z art. 4 ust. 2, art. 12a, art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o zamówieniach publicznych w brzmieniu w dacie podejmowania uchwał (...) i naruszenie art. 72 ustawy o zamówieniach publicznych (...).

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja, mimo trafności niektórych zarzutów, nie mogła być uwzględniona.

Zaskarżone uchwały - co jest bezsporne - zapadły z uwzględnieniem treści rozwiązania przewidzianego art. 23 ust. 2a ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali. Przyjęty tryb głosowania - na każdego właściciela przypada jeden głos, nie był kwestionowany przez powoda i jest zgodny z ustawą.

Miasto G. wnosząc o uchylenie zaskarżonych uchwał powoływało się na naruszenie nimi ustawy o zamówieniach publicznych - art. 4 ust. 2 tejże ustawy. Nadto twierdziło, że podstawą prawną uchwał nr 2 i 3 nie mógł być art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Przed przejściem do dalszych rozważań poczynić należy ustalenie, że w umowach o ustanowieniu odrębnej własności lokali nie ustanowiono sposobu zarządu nieruchomością. Nie ustanowiono go również w formie aktu notarialnego sporządzonego w okresie późniejszym. Trafnie podnosi zatem skarżący, że podstawą prawną uchwał nr 2 i 3 nie mógł być art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali (nie miały one umocowania prawnego w tym przepisie). W grę zatem wchodziły rozwiązania przewidziane art. 20 ustawy o własności lokali. Pierwszą uchwałą, jaka zapadła na Zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 21.01.2002 r. był wybór Zarządu Wspólnoty (uchwała niezaskarżona). Zważyć należy, że powód nie kwestionuje "zasady" możliwości powierzenia zarządzania Wspólnotą zarządcy w sytuacji, gdy wcześniej umowami notarialnymi nie ustanowiono sposobu zarządu i nie powierzono taką umową zarządu osobie fizycznej albo prawnej. Oznacza to, że rozwiązanie takie - w ocenie skarżącego - nie narusza art. 21-22 ustawy o własności lokali. Skarżąc uchwały właściciel winien wskazać przepisy prawne, które zostały naruszone w związku z ich podjęciem.

Nawiązanie w pozwie i apelacji do art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali wywołuje potrzebę wypowiedzenia się, czy uchwałami nr 2/02 i 3/02 nie naruszono art. 20 - 22 ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 20 tego aktu prawnego do zarządu nieruchomością "dużą" jest uprawniony ogół właścicieli lokali i zarząd, który jemu podlega. Czynności, które może wykonywać "zarząd" wymienia ustawa w art. 21 i art. 22 ust. 1. Do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Ustawa o własności lokali w art. 22 ust. 3 nie wymienia taksatywnie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a wskazuje w nim przykładowo rodzaj takich czynności (zapis "w szczególności"). Za taką czynność uznaje "ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej".

Zapisy ustawy - art. 20, 21 i 22 - nie uniemożliwiają, w przypadku nieustanowienia w umowach notarialnych, sporządzonych w warunkach przewidzianych art. 18 ust. 1 ustawy (czy też uchwale zaprotokołowanej przez notariusza - art. 18 ust. 2a), powierzenia przez wspólnotę mieszkaniową zarządzania (administrowania) nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej. Przepisy ustawy o własności lokali (w braku umowy, łączącej właścicieli lokali) regulują "materię" co do której muszą wypowiedzieć się właściciele lokali poprzez podjęcie "uchwały". W kwestii powierzenia zarządu nieruchomością zarządcy musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością (ustala, iż nieruchomością nie będzie zarządzać bezpośrednio zarząd, ale "zarządca"). Konsekwencją takiej treści uchwały jest "wybranie zarządcy". Ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu w odniesieniu się zarządzania nieruchomością, traktowany jest jako organ nadrzędny (por. A. Gola, J. Suchecki, Najem i własność lokali, Wydawnictwo Prawnicze, W-wa 2000 r., str. 294). Organ ten mógł więc wypowiedzieć się w przedmiocie wyboru osoby zarządcy. Zawarcie umowy z zarządcą niewątpliwie stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, podobnie jak i ustalenie wynagrodzenia zarządcy, opłaty na fundusz remontowy i zarządu. W tych kwestiach konieczna była uchwała właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali).

Podzielić należy pogląd Miasta G., że Sąd I instancji w swoich rozważaniach nie odniósł się do przywoływanej w uzasadnieniu pozwu podstawy prawnej - naruszenia zaskarżonymi uchwałami art. 4 ust. 2 ustawy z 10.06.1994 r. o zamówieniach publicznych w brzmieniu obowiązującym w dacie ich podejmowania. Ustawę o zamówieniach publicznych stosuje się do udzielania zamówień publicznych m.in. na usługi, a więc wszelkie świadczenia, których przedmiotem nie są roboty budowlane lub dostawy. Art. 4 ust. 1 ustawy wymienia podmioty zobowiązane do stosowania ustawy, w ust. 2 wskazuje na inne podmioty - poza wymienionymi - jeżeli ponad 50% wartości udzielanego przez nie zamówienia jest finansowane ze środków publicznych lub bezpośrednio przez podmioty wymienione w ust. 1. Finansowanie zarządcy nieruchomością wspólną w części odpowiadającej udziałowi, nie jest finansowaniem bezpośrednio przez współwłaściciela nieruchomości wspólnej, którym jest Miasto Grajewo. Do rozważenia pozostaje problem, czy zarządzanie takie jest finansowane ze środków publicznych gminy w części powyżej 50%.

W komentarzu do ustawy o zamówieniach publicznych autorstwa Zdzisława Świebody, Wydawnictwo Prawnicze Lexis Nexis, W-wa 2002 r. został wyrażony bliżej nieuzasadniony pogląd, że wspólnota mieszkaniowa będzie objęta ustawą o zamówieniach publicznych, jeżeli 50% wartości udzielonego zamówienia jest finansowane ze środków publicznych. Przychody gmin jako sektora finansów publicznych w rozumieniu ustawy z 26.11.1998 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 15, poz. 1014 z późniejszymi zmianami) są środkami publicznymi - art. 2 ust. 1 pkt. 7a ustawy o zamówieniach publicznych.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jak i obowiązki, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. A zatem ciąży na nim obowiązek ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością, wymienionych art. 14 ustawy o własności lokali. Na koszty "zarządu" składają się wydatki związane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości wspólnej, remontami oraz wypłatą wynagrodzenia członkom zarządu lub zarządcy. Ustawodawca wskazał również, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry. Kwoty z tytułu wpłaconych zaliczek przeznaczane są na finansowanie "kosztów zarządu", a więc i wynagrodzenie "zarządcy". Świadczenie usługi w postaci zarządzania (administrowania) nieruchomością wspólną przez osobę prawną jest finansowane (wynagradzane) z pieniędzy Wspólnoty. (...)

W przekonaniu, że art. 4 ust. 2 ustawy o zamówieniach publicznych nie ma zastosowania do Wspólnoty Mieszkaniowej, wybierającej zarządcę nieruchomości, gdy udział Gminy stanowi ponad 50%, utwierdziła również Sąd wykładnia innych rozwiązań przewidzianych ustawą o własności lokali.

Z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika możliwość powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zarządcy w sposób umowny. Umowę muszą zawrzeć wszyscy właściciele lokali, a więc i dotychczasowy właściciel nieruchomości. W takiej sytuacji do wyboru zarządcy i zawarcia z nim umowy uprawnieni są właściciele lokali, a nie wspólnota mieszkaniowa. Wypłata wynagrodzenia zarządcy i w tym przypadku następuje ze zgromadzonej przez wspólnotę sumy z tytułu wpłaconych zaliczek. Zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczeń, zaś każdy właściciel w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości.

Reasumując ten wątek rozważań stwierdzić należy, że podjęte przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwały o powierzeniu zarządzania nieruchomością wybranemu zarządcy ustaleniu, że będzie nim spółdzielnia mieszkaniowa, udzieleniu pełnomocnictwa do prowadzenia negocjacji i podpisania umów z zarządcą oraz ustaleniu wysokości opłat zarządcy, na fundusz remontowy i fundusz zarządu, nie zapadły z naruszeniem art. 4 ust. 2, 12 a i 14 ust. 1 i 2 ustawy o zamówieniach publicznych. (...)