ZARZĄDCA.pl

Sygn. akt I ACa 614/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

 Dnia 15 lipca 2004 r.

Sąd Apelacyjny w Łodzi

I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący  Sędzia SA Bożena Wiklak

Sędzia S.A. Lilia Matuszczyk

Sędzia S.A. Wincenty Ślawski

Protokolant Małgorzata Sipińska

po rozpoznaniu w dniu 15 lipca 2004 r. w Łodzi na rozprawie sprawy

z powództwa (...)

przeciwko (...)

o uchylenie uchwały na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 26 lutego 2004 r. sygn. Akt. IIC 1740/03

oddala apelację.

UZASADNIENIE

W pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w (...) powód (...) domagał się uchylenia podjętej przez pozwaną uchwały nr 7/2003 dotyczącej zaliczenia wpłaconych zaliczek na dostawę mediów na koszty zarządu nieruchomością wspólną W uzasadnieniu pozwu powód zarzucił, iż treść uchwały narusza przepis art. 14 ustawy o własności lokali oraz interes właściciela.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 26 lutego 2004 r. Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił powództwo.

W ocenie tego Sądu uregulowanie kosztów zarządu wymienionych w art. 14 ustawy o własności lokali jako katalogu otwartego wskazuje, iż włączenie innych kosztów do tak opisanego katalogu jest możliwe. Wpisanie w ten katalog opłat za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej indywidualnych lokali, nie stanowi naruszenia art. 13 ustawy, gdyż właściciele nadal będą zobowiązani do ponoszenia wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Przepis ten bowiem określa jedynie, jakie są powinności właściciela lokalu, członka wspólnoty. Należy do nich dbanie o lokal, ponoszenie kosztów z nim związanych a także uczestniczenie w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Sad I instancji uznał więc zaskarżoną uchwałę za zgodną z prawem i zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością. Przeniesienie do kategorii kosztów zarządu opłat za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej indywidualnych lokali ma w ocenie Sądu, wyłącznie pozytywne skutki dla właścicieli i pozwoli na racjonalizację wydatków. Zaskarżona uchwała powoduje, iż koszty o których mowa będą przedmiotem uchwały właścicieli, którzy niewątpliwie rzetelnie będą ustalać wysokość zaliczek przeznaczonych na ten cel. Sąd l instancji nie podzielił zarzutu powoda, iż przyjęte w zaskarżonej uchwale zasady uniemożliwią terminowe rozliczanie się z jego własnymi najemcami. Zasady te, wobec precyzowania w notach poszczególnych pozycji, nie spowodowały bowiem żadnych zmian, które uniemożliwiłyby kontrolę poszczególnych jednostkowych wydatków w skali miesiąca. Nie nastąpiło zatem naruszenie interesów powoda zaskarżoną uchwałą także w omawiany sposób.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wniósł powód, zaskarżając wyrok w całości i zarzucając naruszenie prawa materialnego polegające na błędnej wykładni i niewłaściwym zastosowaniu art. 14 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, że koszty dostawy mediów do poszczególnych lokali są kosztami zarządu nieruchomością wspólną. W oparciu o wskazany zarzut skarżący wniósł o zmianę wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości ewentualnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja jest niezasadna.

Sąd Apelacyjny podziela w całości ustalenia Sądu Okręgowego i sformułowane na ich podstawie wnioski. Apelacja stanowi powtórzenie argumentów powoda zaprezentowanych przed Sądem I instancji, słusznie ocenionych przez ten Sąd jako nietrafne.

Regulacje zawarte w art. 13 i 14 ustawy o własności lokali nakładają na właściciela obowiązek ponoszenia wydatków związanych nie tylko z utrzymaniem jego lokalu, ale również z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie precyzując zakresu tego obowiązku wobec Wspólnoty. Skoro zatem zarząd Wspólnoty musi w imieniu jej członków realizować wszystkie uzasadnione koszty, to nie ma przeszkód, aby koszty utrzymania poszczególnych lokali uchwałą Wspólnoty zostały włączone do kosztów zarządu. Za włączeniem zaliczek za media do kosztów zarządu przemawia dodatkowo okoliczność, iż Wspólnota pośredniczy w płaceniu za media, a dostawy te realizowane są do indywidualnych lokali wspólną instalacją zaliczaną do nieruchomości wspólnej.

Uchwala taka, co trafnie podniósł Sąd Okręgowy, nie narusza interesu prawnego strony pozwanej, wymaga jedynie matematycznego wyliczenia poszczególnych pozycji. Potwierdzeniem tego stanowiska są noty księgowe (k.37-41), w których wyszczególnione są poszczególne koszty składające się na wysokość uiszczanych przez powoda zaliczek. W ramach każdej zaliczki wyodrębnione są zarówno te koszty, które wiążą się z utrzymaniem nieruchomości wspólnej jak i koszty utrzymania poszczególnych lokali - dotyczące dostaw mediów.

Wbrew odmiennemu zapatrywaniu skarżącego właściciel lokalu, którym jest także powodowe …… w wyniku podjęcia zaskarżonej uchwały nie będzie pozbawiony wpływu na wysokość kosztów związanych z utrzymaniem jego lokalu. Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli. Do czynności Tych, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt. 3 ustawy, zalicza się również opłaty ponoszone przez właścicieli na poczet wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali (A Goła. J Suchecki, Najem i własność lokali: Przepisy i komentarz, Warszawa 1999, Wydawnictwo Prawnicze, s. 214 i powołany tam wyrok Sadu Najwyższego z 20 czerwca 1997 r.. sygn. akt II CKN 226/97). W przypadku podjęcia uchwały niezgodnej z prawem, umową właścicieli lub w inny sposób naruszającej interesy właściciela lokalu, może on zaskarżyć uchwalę do sądu (art. 25 ust 1 ustawy). Zgodnie z art. 29 ust, 1 i 1a ustawy zarząd jest zobowiązany do prowadzenia rachunkowości i ewidencjonowania kosztów, a każdemu właścicielowi lokalu służy prawo kontroli działalności zarządu (art. 29 ust. 3 ustawy). Ponadto podkreślić należy, iż uiszczane na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy zaliczki na pokrycie kosztów zarządu (w tym utrzymania poszczególnych lokali) nie mają charakteru bezzwrotnego, w przypadku gdy rzeczywiste koszty zarządu okażą się niższe od sumy zaliczek, właścicielowi służy roszczenie o zwrot nadpłaty.

Tym samym uznać należy, że skarżący nie przedstawił wystarczających argumentów pozwalających ocenić zaskarżoną uchwalę jako sprzeczną z prawem i naruszającą istotne interesy powoda. Nie zachodzi zatem naruszenie prawa materialnego art. 14 ustawy o własności lokali poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie

Mając na uwadze powyższe Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację.