25 marca (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA PrawoOrzecznictwo sądowe I ACa 40/14 stawki za lokal użytkowy

I ACa 40/14 stawki za lokal użytkowy



Sygnatura akt:  I ACa 40/14

Data orzeczenia: 3 kwietnia 2014 r.

 Sąd: Sąd Apelacyjny w Katowicach

 

 

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 kwietnia 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący :

SSA Małgorzata Wołczańska (spr.)

Sędziowie :

SA Lucyna Świderska-Pilis

SO del. Tomasz Ślęzak

Protokolant :

Małgorzata Korszun

po rozpoznaniu w dniu 3 kwietnia 2014 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa R. K. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w T. przy ulicy (...)

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 29 października 2013 r., sygn. akt I C 284/13,

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od pozwanej na rzecz powoda 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

 

UZASADNIENIE

 

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Katowicach uchylił uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nr(...) przy ul. (...) w T. w § (...) w części dotyczącej obciążenia powoda R. K. (1) – właściciela lokalu użytkowego położonego w T. przy ul. (...), w którym prowadzony jest pub – podwyższoną miesięczną opłatą z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej od dnia 1 stycznia 2013r. oraz orzekł o kosztach procesu.

Sąd ten ustalił, że pozwaną Wspólnotę tworzą właściciele lokali mieszkalnych oraz sześciu lokali użytkowych mieszczących się w czteroklatkowym budynku oznaczonym numerami (...) przy ul. (...) w T.. Budynek położony jest w bezpośrednim sąsiedztwie Placu (...), który jest chętnie odwiedzany przez mieszkańców miasta. Powód jest m.in. właścicielem stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu użytkowego położonego w T. przy ul. (...) o powierzchni użytkowej 254,59m 2, dla którego Sąd Rejonowy wT. prowadzi księgę wieczystą nr (...).

W opisanym powyżej lokalu prowadzony jest pub pod nazwą (...), przy którym w okresie letnim urządzany jest ogródek. Wejście do pubu znajduje się od strony Placu (...), natomiast wejścia do lokali mieszkalnych umiejscowione są od strony podwórka. Pracownicy i klienci baru nie korzystają z klatek schodowych i piwnic w budynku. Teren znajdujący się przed lokalem jest wynajmowany od Gminy, jego porządkowaniem zajmują się pracownicy lokalu oraz przedsiębiorca świadczący usługi w zakresie sprzątania, opłacany przez Gminę. Wspólnota płaci jedynie za sprzątanie klatek.

Pracownicy baru usuwają wszelkie zanieczyszczenia elewacji budynku, jeżeli takowe się pojawią. Lokal jest dobrze ogrzewany, zdarzyło się, że został przegrzany i za zgodą Wspólnoty wstrzymano tam dostawę ciepła. Pracownicy baru starają się segregować śmieci, a śmietnik dostępny jest dla wszystkich.

Z Placu, który jest częścią starówki T., korzysta codziennie kilka tysięcy osób.

Pozwana Wspólnota twierdzi, że ma obowiązek dbać o czystość przed budynkiem w promieniu jednego metra od elewacji, w pobliżu której znajdują się śmieci i potłuczone butelki. Do 2014r. Wspólnota ma zawartą umowę z firmą sprzątającą, która już zapowiedziała, że cena świadczonych przez niż usług w następnym roku wzrośnie, a to w związku z niesegregowaniem śmieci.

Administrator nieruchomości dostaje sygnały od mieszkańców o braku zachowania porządku oraz hałasie dochodzącym latem z ogródka piwnego oraz związany ze sprzątaniem piwiarni po jej zamknięciu.

Elewacja budynku nie uległa zniszczeniu, nie wymagała prac remontowych. Wspólnota nie poniosła żadnych dodatkowych kosztów związanych z prowadzoną przez powoda działalnością gospodarczą.

W związku z uciążliwościami dla mieszkańców Wspólnoty powód od wielu lat opłacał podwyższoną o 1 zł stawkę na koszty zarządu nieruchomością wspólną, stawki tej nie kwestionował.

Zaskarżoną uchwałą nr(...) z dnia 19 marca 2013r., podjętą w drodze indywidualnego zbierania głosów, pozwana Wspólnota uchwaliła m.in. stawki opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. § (...)uchwały stanowił, że stawka ta w okresie od 1 stycznia do 31 marca 2013r. będzie wyższa i wynosić będzie 1,38 zł za m ( 2) powierzchni użytkowej lokalu, a w okresie od 1 kwietnia 2013r – 3,57 zł za m ( 2). W punkcie (...) tej jednostki redakcyjnej postanowiono, że podwyższeniu ulegają również stawki dla właścicieli lokali użytkowych, albowiem ich eksploatacja powoduje wzrost wydatków związanych z nieruchomością wspólną. Dla lokalu użytkowego powoda pozwana Wspólnota podwyższyła stawkę, o której mowa w § (...) uchwały o 1 zł za m ( 2), natomiast tę wynikającą z § (...) o 2 zł za m ( 2).

W oparciu o powyższe ustalenia uznał Sąd pierwszej instancji, że roszczenie powoda zasługuje na uwzględnienie. Analizując treść przepisów art. 12 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r., Nr 80, poz. 903, tekst jednolity) Sąd ten doszedł do przekonania, że Wspólnota nie dokonała żadnych obliczeń, z których miałoby wynikać, w jakim stopniu eksploatacja lokalu użytkowego przez powoda wpływała na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a to na niej spoczywał obowiązek wykazania, że podwyższenie opłat wynika z takiego sposobu używania lokalu użytkowego, który podwyższa koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, a zastosowana podwyższona stawka jest proporcjonalna do podwyższonych kosztów. Również zaskarżona uchwała nie wskazuje konkretnych powodów, dlaczego powód został obciążony znaczną podwyżką stawki.

Wprawdzie pozwana twierdziła, że w 2014r. wzrosną koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, albowiem wygasną zawarte na trzy lata przez Wspólnotę z przedsiębiorstwem sprzątającym umowy w sprawie utrzymania czystości i konserwacji technicznej nieruchomości, niemniej jednak – jak wskazał Sąd Okręgowy – umowy dotyczą jedynie sprzątania klatek, a nie porządkowania placu i obszaru przed elewacją pubu, którymi to czynnościami zajmuje się za pośrednictwem firmy sprzątającej Gmina. Pozwana nie wykazała również, by faktycznie poniosła jakiekolwiek dodatkowe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak również by w związku z tym uległo zwiększenie wynagrodzenia dla administratora budynku, w którym znajduje się prowadzony przez powoda bar. Same zaś subiektywne negatywne wrażenia członków Wspólnoty o charakterze prowadzonej w danym lokalu użytkowym działalności gospodarczej i związane z nią dolegliwości nie mogą stanowić podstawy nałożenia na właścicieli takich lokali dodatkowych obciążeń.

Z tych też względów w oparciu o powołane wyżej przepisy Sąd pierwszej instancji powództwo oddalił.

Podstawą prawną rozstrzygnięcia o kosztach procesu był przepis art. 98 kpc w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2002r., Nr 163, poz. 1349, tekst jednolity).

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nr (...) w T. położona przy ul. (...). Skarżąca zarzuciła naruszenie przepisu art. 12 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że zwiększenie obciążenia powoda jako właściciela lokalu użytkowego z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, a związane ze sposobem korzystania z tego lokalu nie może wynikać z okoliczności, których nie da się matematycznie wyliczyć, podczas gdy ratio legis tego przepisu, zasady logiki i doświadczenia życiowego wskazują, że istnieje szereg okoliczności, które związane są ze sposobem korzystania z tego lokalu i które powodują zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (np. zwiększenie kosztów ogrzewania z uwagi na intensywny ruch osobowy i związane z nim wychłodzenie budynku, zwiększenie kosztów utrzymania porządku i czystości, konserwacji i remontów oraz kosztów obsługi) oraz na uznaniu, iż podwyższenie stawki dla powoda nastąpiło bez uprzedniej kalkulacji Wspólnoty, podczas gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, zasady logiki i doświadczenia życiowego nie pozwalają na takie stwierdzenie. Zarzuciła również apelująca sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z zebranym w sprawie materiałem dowodowym oraz naruszenie art. 233 kpc poprzez brak wszechstronnej i obiektywnej oceny dowodów, zwłaszcza w kontekście pominięcia dowodu z zeznań świadka R. K. (2) oraz R. K. (3) i M. P.(członków zarządu pozwanej) w zakresie, w jakim zeznali, że sposób korzystania przez powoda z lokalu generuje dodatkowe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz pominięcia zeznań R. K. (3) w zakresie, w jakim zeznał, że to pozwana ponosi koszty utrzymania porządku i czystości terenów w pobliżu elewacji, przed wejściem do pubu, a nadto, że lokal jest niedogrzany, co wpływa na wychłodzenie całego budynku, a uciążliwości związane ze sposobem użytkowania lokalu powodują konieczność podejmowania dodatkowych czynności przez administratora. Zarzuciła także w tym kontekście skarżąca, że Sąd bezzasadnie przyjął brak przeprowadzenia przez pozwaną Wspólnotę kalkulacji odnośnie do zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej związanego z eksploatacją lokalu użytkowego powoda, podczas gdy z materiału dowodowego wynika, że pozwana uwzględniając specyfikę budynku, jego kubaturę oraz rodzaj prowadzonej w lokalu działalności użytkowej związanej ze wzmożonym ruchem klientów skalkulowała wysokość zaliczki obciążającej powoda z tytułu owych uciążliwości.

W oparciu o tę podstawę skarżąca domagała się zmiany zaskarżonego wyroku i oddalenia powództwa ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Wniosła również o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie oraz zasądzenie kosztów postępowania za drugą instancję.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu naruszenia prawa procesowego i pozostających z nim w związku zarzutów poczynienia wadliwych ustaleń w sprawie, co miało być wynikiem pominięcia przez Sąd zeznań świadka R. K. (2) oraz zeznań składanych za pozwaną Wspólnotę przez członków jej zarządu – R. K. (3) i M. P. – w zakresie, w jakim zeznali, że sposób korzystania z lokalu generuje dodatkowe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, co prowadzić miało do naruszenia przepisu art. 233 kpc, który obliguje Sąd do wszechstronnej i obiektywnej oceny dowodów. Rozważenie trafnego zastosowania prawa materialnego jest bowiem możliwe dopiero wówczas, gdy ustalenia odnośnie do stanu faktycznego sprawy dokonane są w sposób prawidłowy, znajdujący podstawę we właściwie ocenionym materiale dowodowym.

Zarzutu powyższego Sąd Apelacyjny nie podziela. Sąd pierwszej instancji w żaden sposób nie pominął zeznań pozwanej oraz zeznań świadka R. K. (2) w przytoczonym przez skarżącą w apelacji zakresie. Stanowiły one podstawę ustaleń faktycznych, m.in. co do sposobu funkcjonowania prowadzonej przez powoda działalności gospodarczej, sposobu korzystania z lokalu użytkowego, w którym jest ona prowadzona, rozmieszczenia wejść do budynku mieszkalnego jak i do lokalu użytkowego, zakresu i zasięgu prac porządkujących teren wokół lokalu oraz w okresie letnim ogródka piwnego. Ustalenia te Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne.

W ocenie skarżącej wskazane powyżej dowody miały wykazać tezę, iż charakter prowadzonej działalności gospodarczej (gastronomiczny), czas otwarcia lokalu, zachowanie klientów pubu piwnego i ogródka letniego, doprowadziły do podwyższenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Tezy tej jednak pozwana za pomocą tychże środków dowodowych nie wykazała.

Wręcz przeciwnie świadek R. K. (2), zatrudniona przez administratora Wspólnoty – Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w T. – nie tylko nie potrafiła wskazać jakie konkretnie dodatkowe koszty ponosi Wspólnota w związku z prowadzoną przez powoda działalnością, ale przyznała, że wyziewy i hałas dochodzący z lokalu (poza swoją uciążliwością dla mieszkańców) nie generują żadnych dodatkowych wydatków związanych z utrzymaniem, remontami, modernizacją nieruchomości wspólnej (zeznania świadka R. K. (2), k. 68v. – 69). Stwierdziła jedynie, że przedsiębiorca świadczący usługi porządkowe wokół budynku, z którym Wspólnota ma zawartą umowę, zamierza zwiększyć stawki opłat w 2014r.

Również zeznający za stronę pozwaną – R. K. (3) i M. P. – poza twierdzeniami o zapowiadanej przez firmę sprzątającą oraz wywożącą śmieci podwyżce cen, nie wskazali jakie zwiększone koszty generuje działalność powoda w lokalu wchodzącym w skład Wspólnoty. Wprawdzie pozwana wskazała, że przeznaczoną w ciągu roku 2010 na remonty sumę 2 700 złotych zwiększono o 300 złotych i od tego czasu fundusz remontowy dysponuje co roku 3 000 złotych, niemniej jednak nie zostało wykazane, by to w zasadzie symboliczne zwiększenie (zwłaszcza w kontekście ogólnego wzrostu cen towarów i usług), spowodowane było działalnością powoda (zeznania R. K. (3), k. 81v. – 82, M. P., k. – 82). Także wskazywana przez pozwaną okoliczność związana z powstaniem dodatkowych kosztów ogrzewania lokali mieszkalnych, a to na skutek wychłodzenia lokalu powoda, nie została wykazana, choć gdyby tak rzeczywiście było, pozwana dysponowałaby stosownymi dokumentami (fakturami, wykazem zużycia ciepła), których jednakże nie przedłożyła. Takim twierdzeniom stanowczo sprzeciwiał się powód, który twierdził, że sam domagał się zainstalowania podzielników ciepła, jednakże wymagałoby to zgody Wspólnoty Mieszkaniowej.

W ocenie Sądu Apelacyjnego samo potencjalne zagrożenie podwyższeniem cen przez usługodawców, z którymi Wspólnota miała dotychczas podpisane umowy na wywóz śmieci, czy też porządkowanie terenu wokół Wspólnoty, nie może świadczyć o powstaniu dodatkowych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, które to byłyby wynikiem prowadzonego przez powoda przedsięwzięcia. Pozwana w treści zaskarżonej uchwały nr (...) nie wskazała konkretnych wyliczeń, z których wynikać miałoby dodatkowe obciążenie powoda stawkami opłat w zaproponowanej w uchwale wysokości (k. 23 – 23v.). Również w toku postępowania sądowego nie potrafiła wskazać wartości, o które zwiększył się koszt utrzymania nieruchomości wspólnej w związku z działalnością powoda. Same zaś ogólne twierdzenia co do ponoszonych kosztów, jak również hipotezy co do przyszłych zwiększonych wydatków nie mogły stanowić podstawy oddalenia powództwa. Pozostały zaoferowany przez pozwaną materiał dowodowy w postaci skargi mieszkańców z dnia 26 lipca 2010r. oraz pisma z Urzędu Miasta T. z dnia 2 października 2007r. także nie pozwala na ustalenie zakresu dodatkowych ponoszonych przez Wspólnotę wydatków w związku z prowadzonym przez powoda przedsięwzięciem (k. 52 – 53, 55). Dokumenty te mają dla rozstrzygnięcia sprawy raczej znikome znaczenie, a to z uwagi na odległe od dnia podjęcia zaskarżonej uchwały daty ich sporządzenia.

Powtórzyć w tym miejscu należy za Sądem Okręgowym, że przepis art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r., Nr 80, poz. 903, tekst jednolity) winien być interpretowany w ten sposób, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem ich lokali użytkowych i musi być proporcjonalne do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Regulacja art. 12 ust. 3 nie jest regulacją samodzielną lecz powiązaną systemowo z całą normą art. 12. Nie można zatem zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, gdyż byłoby to obciążenie bez powodu. Nadto uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki są przeznaczane na wydatki związane z jej utrzymaniem. Nie można zatem pobierać zaliczek, które nie znajdują pokrycia w wydatkach, a w konsekwencji zaliczki podlegają okresowemu rozliczeniu w kontekście wydatków i są stosownie zaliczane na poczet poszczególnych należności.

Inna wykładnia tego przepisu prowadziłaby do dowolnego podwyższania stawek opłat dla właścicieli lokali użytkowych przez wspólnoty mieszkaniowe jak również uniemożliwiałaby sądową kontrolę uchwał w tym przedmiocie. Z tych też względów podnoszone przez pozwaną zarzuty naruszenia prawa materialnego skutku odnieść nie mogły.

W tych okolicznościach apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu, o czym z mocy art. 385 kpc orzeczono jak w sentencji.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego podyktowane zostało normą z art. 98 § 1 kpc w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 i § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013r., poz. 490, tekst jednolity).

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl