25 marca (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA PrawoOrzecznictwo sądowe II SA/Wr 833/14 nakaz robót

II SA/Wr 833/14 nakaz robót

 

Sygnatura: II SA/Wr 833/14

Data orzeczenia: 05.02.2015 r.

Sąd: Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu

 

 

 

 

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA - Ireneusz Dukiel, Sędziowie Sędzia WSA - Mieczysław Górkiewicz (spr.), Sędzia WSA - Anna Siedlecka, , Protokolant asystent sędziego - Wojciech Śnieżyński, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 lutego 2015 r. sprawy ze skargi W. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we .W z ... w przedmiocie nakazu usunięcia występujących nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; III. zasądza od D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. na rzecz strony skarżącego kwotę 757 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

 

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 25 czerwca 2014 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 i art. 66 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) nakazał wspólnocie mieszkaniowej grupującej ogół współwłaścicieli budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. N.we W.. w terminie do 18 lipca 2014 r. zabezpieczenie terenu nieruchomości i obiektu przez wygrodzenie terenu przy budynku od strony elewacji zachodniej, w której znajdują się balkony z murowanymi balustradami grożącymi zawaleniem oraz w terminie do 30 czerwca 2015 r. usunięcie występujących nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu poprzez 2. naprawę uszkodzonych i wymianę zniszczonych elementów nośnych płyt balkonowych w elewacji zachodniej (w tym zabezpieczenie antykorozyjne i odbudowa uszkodzonych płyt) wraz z wymianą i uszczelnieniem posadzek balkonowych (w tym wykonanie izolacji i instalacji odwadniających) zgodnie z zaleceniami "Ekspertyzy technicznej dotyczącej stanu technicznego przedmiotowego budynku ze szczególnym uwzględnieniem balkonów i elewacji" dr. inż. Barbary M. z października 2012 r. 3. przemurowanie balustrad balkonów (odtwarzając ich stan pierwotny) 4. wzmocnienie konstrukcji balkonów typu A, B, D wg Ekspertyzy technicznej poprzez podparcie wolnego narożnika płyt słupem żelbetonowym 5. odcięcie dopływu wilgoci do budynku (ścian i posadzek piwnic) 6. naprawę spękań i ubytków w obrębie murów zewnętrznych budynku 7. skucie i odtworzenie odspojonych tynków na elewacjach budynku 8. wymianę uszkodzonych obróbek blacharskich, rynien i rur spustowych z wykonaniem odprowadzenia wody opadowej z dachu nad klatką schodową 9. oczyszczenie i udrożnienie istniejącej kanalizacji deszczowej na odcinku od studzienki w podwórzu do wejścia do kolektora w ul. Nyskiej 63-65 10. naprawę elementów konstrukcyjnych więźby dachowej 11. naprawę tynków na trzonach kominowych w obrębie poddasza 12. oczyszczenie przewodów kominowych, dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych 13. osuszenie zawilgoconych ścian i stropów, wykonanie nowych tynków w obrębie piwnic budynku 14. w lokalach mieszkalnych w których występuje skażenie biologiczne, przegrody budowlane objęte skarżeniem należy oczyścić środkami dezynfekującymi i zabezpieczyć preparatami grzybobójczymi 15. remont instalacji kanalizacyjnej w zakresie pionów i podejść kanalizacyjnych w obrębie lokali mieszkalnych 16. remont instalacji wodnej 17. wymianę obudowy przyłącza gazowego znajdującego się na zewnątrz budynku oraz poprawne zabezpieczenie przejść rur gazowych poprzez przegrody budowlane wewnątrz budynku 18. wymianę zniszczonej stolarki okiennej w piwnicach budynku. Nakazuje się wyłączyć z użytkowania balkony znajdujące się w elewacji zachodniej (elewacja podwórzowa) do czasu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym tych balkonów. Nakazane czynności wykonać pod nadzorem osoby posiadającej odpowiednie przygotowanie zawodowe oraz wymagane uprawnienia budowlane, zgodnie z przepisami, zasadami wiedzy technicznej i zaleceniami Ekspertyzy. Czynności określone w pkt. 2, 3, 4, 6, 7, 8, 18 wykonać po uzgodnieniu z Miejskim Konserwatorem Zabytków. O wykonaniu tego obowiązku należy powiadomić tut. organ wraz z oświadczeniem osoby uprawnionej i uzgodnieniem wydanym przez MKZ. W uzasadnieniu organ ten wskazał, że decyzją z dnia 30 czerwca 2012 r. nakazał Wspólnocie – właścicielom nieruchomości przeprowadzenie kontroli (art. 62 ust. 1 pkt 2 p.b.) oraz sporządzenie ekspertyzy technicznej. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją z dnia 26 czerwca 2012 r. Dokumenty w postaci ekspertyzy budowlanej oraz protokołów kontroli budynków okazały się wystarczające do wydania decyzji z art. 66 p.b. W ekspertyzie zalecono w szczególności zabezpieczenie budynku przed napływem wilgoci z nasypów ziemnych od strony ogrodu przez obsypanie budynku grubym żwirem i wykonanie opaski odwadniającej. Należy odtworzyć pierwotny wygląd elewacji budynku z poszanowaniem historycznej substancji budynku. W protokołach z kontroli stanu technicznego budynku zwraca się uwagę na występujące w niektórych lokalach i piwnicach skażenie biologiczne wynikające z przenikania wilgoci przez przegrody zewnętrzne budynku oraz na nieprawidłowości w stanie technicznym instalacji sanitarnej, wodnej i gazowej w budynku. Dokonując ocen organ ten omówił obowiązki właściciela budynku wynikające z art. 61 p.b. i art. 66 p.b.

W odwołaniu zarządca reprezentujący wspólnotę zarzucił bezpodstawne nałożenie obowiązku wykonania prac, które w części obciążają właścicieli lokali, nie zaś wspólnotę oraz określenie nierealnych terminów realizacji obowiązków. Nie było uzasadnione wymaganie opinii MKZ dla pewnego zakresu robót, jak remont balkonów lub naprawa obróbek blacharskich. Budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków, a jedynie ewidencji MKZ. Wymiana rynien i obróbek blacharskich nie jest konieczna. Wspólnota nie uchyla się od wykonania obowiązków zawartych w pkt. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13, 15 i 16, jednak powinny one zostać doprecyzowane, zaś termin powinien być realny. Obowiązek nr 17 został już wykonany. Obowiązek nr 15 jest trudny do realizacji i dotyczy robót w obrębie lokali. Nie ma potrzeby wymiany stolarki piwnicznej, wymiana taka nie powinna podlegać uzgodnieniu z MKZ, zaś obowiązek dotyczący piwnic przynależnych do lokali odrębnych nie powinien obciążać wspólnoty. Obowiązek nr 14 spoczywa na właścicielach lokali odrębnych. Obowiązek nr 13 nałożono bezzasadnie, gdyż od początku w budynku nie było tynków w piwnicach. Obowiązki nr 9 i 10 wykonano, zaś nr 7 częściowo, w ramach prac remontowych od 2007 r. W 2013 r. wykonano osuszenie budynku. W latach 2012-2013 wykonano obowiązek nr 12. Nastąpiła w części wymiana instalacji kanalizacyjnej przez właścicieli lokali (obowiązek nr 15). Termin realizacji pozostałych obowiązków należy wyznaczyć do dnia 30 czerwca 2016 r., zaś obowiązki nr 14, 15 i 18 przypisać właścicielom lokali.

Zaskarżoną decyzją organ utrzymał powyższą decyzję w mocy w zakresie nakazu usunięcia nieprawidłowości, a jedynie wyznaczył termin wykonania obowiązku określonego w pkt. 1 do dnia 31 października 2014 r. Na wstępie organ przytoczył ustalenia wynikające z dowodu z oględzin budynku przeprowadzonych w dniu 22 grudnia 2011 r. W tym czasie widoczne były odspojenia i ubytki tynku. Stwierdzono, szczegółowo opisany, zły stan techniczny balustrad i balkonów. Stwierdzono również wykonanie remontu dachu i obróbek blacharskich. W protokole okresowej kontroli z dnia 12 września 2011 r. stwierdzono konieczność remontu balkonów. Kolejno organ opisał decyzje z dnia 30 marca 2012 r. (art. 62 p.b.) i 25 czerwca 2014 r. Następnie omówił stan prawny sprawy wynikający z art. 61 i art. 66 p.b. Przedstawił następnie ustalenia wynikające z ekspertyzy z października 2012 r. i protokołów z okresowej kontroli stanu technicznego budynku z 2012 r., zbieżne z ustaleniami pierwszej instancji.

W ocenie organu przeprowadzenie prac remontowych na nieruchomości wspólnej obciąża wszystkich współwłaścicieli solidarnie, zaś spory na tym tle rozstrzyga sąd powszechny. Organ powołał pogląd prawny wyroku VII SA/Wa 1498/04, że adresatem nakazu jest wspólnota mieszkaniowa, gdy odnosi się do wspólnych części budynku lub właściciel lokalu, gdy nakaz dotyczy urządzeń i części budynku służących wyłącznie do jego użytku (np. balkony). Organ wyraził ogólną ocenę, że obowiązki nałożone decyzją nie dotyczą poszczególnych lokali. Sytuacja finansowa zobowiązanego nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia.

W skardze do sądu administracyjnego skarżąca wspólnota mieszkaniowa zarzuciła nieważność zaskarżonej decyzji w zakresie pkt. 2, 9, 14, 15, 16 i 17 z uwagi na jej skierowanie w tej części do osoby niebędącej stroną (art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a.), skoro obowiązki te nie dotyczą części wspólnych nieruchomości oraz naruszenie art. 7, art. 77 §1 i art. 107 § 3 k.p.a. przez pominięcie okoliczności wskazanych w odwołaniu i niewskazanie przesłanek rozstrzygnięcia, a także art. 66 ust. 1 p.b. z uwagi na nieprecyzyjne wskazanie zakresu wymaganych robót. Nakaz wykonania określonych robót budowlanych można wydać w odniesieniu do wspólnoty mieszkaniowej wyłącznie w celu usunięcia nieprawidłowości technicznych wspólnych części budynku (wyrok II OSK 906/10). W nin. sprawie nie dotyczy to pkt. 2 (naprawa balkonów – orzeczenie III RN 153/01, wyrok VII SA/Wa 1498/04), pkt. 14 (skażenie biologiczne lokali), pkt. 15 (instalacje kanalizacyjne wewnątrz lokali), pkt. 16 (instalacje wodne za zaworami odcinającymi wewnątrz lokali), przy czym zakres robót nie został tutaj w ogóle sprecyzowany. Z kolei w zakresie pkt. 9 (kanalizacja deszczowa od studzienki w podwórzu do wejścia do kolektora) i pkt. 17 (obudowa przyłącza gazowego na zewnątrz budynku) organ nie ustalił właścicieli tych instalacji lub urządzeń. Kwestia własności nie była niewątpliwa z uwagi na art. 49 § 1 k.c., o ile wchodziły one w skład przedsiębiorstwa. Nie stanowią one wówczas części składowej nieruchomości. Nie muszą też stanowić własności wspólnoty (wyrok I A Ca 543/12 i art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), gdyż elementy instalacji mogą służyć wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Do naprawy kanalizacji deszczowej i instalacji gazowej powinny zostać wezwane odpowiednie przedsiębiorstwa, których własność stanowią urządzenia przesyłowe. Organ nie wyjaśnił ponadto, że część nakazów została już wykonana lub były bezpodstawne (np. tynki w piwnicach, stolarka w piwnicach). Organ pominął, że podstawą nakazów były dokumenty sprzed dwóch lat, częściowo nieaktualne w dacie wydania decyzji. Treść nakazów pozostała niedoprecyzowana i budzi wątpliwości zakres nałożonych obowiązków. W uzupełnieniu skargi skarżący zwrócił uwagę na naruszenie art. 8 k.p.a. związane z posiadaniem przez organ nadzoru budowlanego wiedzy o stanie technicznym budynku od szeregu lat i uznaniem przez ten organ za pilne nałożenie nakazu z art. 66 p.b. dopiero po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W znacznej części okazały się uzasadnione zarzuty procesowe skarżącego, trafnie wskazujące na przedwczesności decyzji lub niekiedy niedoprecyzowanie treści nakazów. Uchybienia procesowe organów związane były z niewyjaśnieniem istotnych okoliczności sprawy, przede wszystkim w zakresie podmiotu zobowiązanego do usunięcia określonych nieprawidłowości oraz pominięciem zarzutów odwołania i innymi wadami rozstrzygnięcia oraz jego uzasadnienia, co oznaczało istotne naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 1 i 3 k.p.a., a w konsekwencji naruszenie art. 66 p.b. Organ powinien omówić w uzasadnieniu decyzji, a nawet wnikliwie rozważyć problematykę prawną adresata obowiązku usunięcia nieprawidłowości w przypadku, gdy podlega ocenie stan techniczny obiektów (urządzeń, instalacji) na nieruchomości objętej wspólnotą mieszkaniową. Jest to bowiem problematyka złożona, a przy tym, jak trafnie wskazano w skardze, rozstrzygana niejednolicie w orzecznictwie sądowym i literaturze prawniczej, także z uwagi na niekiedy niejasny stan prawny. Inną jeszcze kwestią jest ustalenie stanu technicznego na dzień orzekania. W rzeczywistości powinności w tym zakresie obciążają obie strony. Ten aktualny stan techniczny budynku (urządzeń, instalacji) jest przecież w wykonaniu obowiązku prawnego kontrolowany i dokumentowany przez skarżącego. Stwierdzenie usunięcia określonych nieprawidłowości w stanie technicznym wynikać ma więc z dowodów, przede wszystkim dokumentów, przedstawionych przez skarżącego. Dopiero wówczas organ nadzoru budowlanego powinien dokonać sprawdzenia prawdziwości twierdzenia skarżącego, że pewnych nieprawidłowości nie było lub zostały usunięte. Samo gołosłowne twierdzenie zawarte w odwołaniu jeszcze nie uzasadniało zarzutu niepodjęcia przez organ czynności wyjaśniających w tym zakresie. Kolejną kwestią było rozważenie, czy istniejący od początku i to legalnie stan techniczny pewnych elementów obiektu, uzasadniał stosowanie art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b., czy może ingerencję organu nadzoru budowlanego na innej podstawie prawnej lub tego nie uzasadniał. Również i w tym przypadku związane z tym okoliczności faktyczne powinny być raczej najpierw wykazane przez skarżącego, a dopiero następnie objęte postępowaniem wyjaśniającym organu. Obowiązuje tutaj reguła wynikająca z rozróżnienia kwestii ciężaru dowodu oraz powinności organu w postępowaniu wyjaśniającym. Organ wyjaśnia okoliczności uzasadniające stosowanie prawa materialnego, zaś strona powinna udowodnić korzystne dla siebie i szczególne okoliczności wyłączające to stosowanie. Nie przysługuje stronie zarzut, że organ nie wyjaśnił pewnej okoliczności znanej tylko stronie i nieujawnionej przez nią organowi, w sytuacji gdy organ z urzędu ustalił wszystkie istotne okoliczności uzasadniające stosowanie prawa. Formuła art. 77 § 1 k.p.a. nie oznacza powinności organu prowadzenia obrony za stronę.

Przechodząc do omówienia kwestii szczegółowych istotnych w nin. sprawie należy przyznać rację stronom, że adresat decyzji z art. 66 p.b. wyznaczony jest w zależności od okoliczności danej sprawy, mając na uwadze zakres obowiązków danego podmiotu (właściciela, użytkownika wieczystego, zarządcy, władającego) oraz zapewnienie wykonalności nakazu. W przypadku nakazu z art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. niezbędne jest powiązanie danej nieprawidłowości z określonym przepisem techniczno – budowlanym oraz ustalenie jej powstania w okresie użytkowania obiektu (por. wyroki II OSK 1394/08 lub II OSK 1794/09). Istotne jest, aby nakaz wykonania określonych robót budowlanych lub prac w obrębie lokalu mieszkalnego miał na celu utrzymanie w należytym stanie budynku jako całości, nie dotyczył zaś elementów lokalu, których powinność utrzymania w należytym stanie technicznym obciążała podmiot korzystający z lokalu zgodnie z prawem cywilnym (por. wyroki IV SA 908/00, II OSK 1036/06 i II OSK 985/08). Organ powinien więc uzasadnić, na jakiej podstawie prawnej określone prace w obrębie lokalu należą do obowiązków wspólnoty mieszkaniowej oraz dlaczego ich wykonanie ma wpływ na utrzymanie w należytym stanie technicznym całego budynku. Brak takiego uzasadnienia nie pozwala na dokonanie kontroli zgodności z prawem rozstrzygnięcia w tym zakresie. W przypadku wydania nakazu wykonania określonych robót w obrębie lokalu, o ile zachodzą do tego podstawy, celowe będzie rozważenie posiadania przymiotu strony ponadto (obok wspólnoty mieszkaniowej) przez właściciela lokalu. Nie oznacza to, aby zadaniem organu było badanie i rozważanie, kto doprowadził obiekt do nieprawidłowego stanu technicznego, gdyż celem stosowania art. 66 p.b. jest zapewnienie odpowiedniego stanu technicznego obiektu i jego właściwego użytkowania w przyszłości. Wydane nakazy powinny być oczywiście należycie doprecyzowane. O ile wykonanie określonego nakazu będzie wymagało uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, organ powinien zwrócić na to uwagę w uzasadnieniu, budzi jednak wątpliwości nałożenie na adresata decyzji w jej rozstrzygnięciu obowiązków w tym zakresie, jak też powinności uzyskania zgody lub stanowiska innego organu, gdy obowiązki te lub powinności wynikają z ustawy (por. wyrok II SA/Ka 1147/01). Można na marginesie uświadomić skarżącemu, że organ orzeka dopiero po niewykonaniu przez właściciela budynku obowiązków istniejących z mocy prawa (art. 61, art. 70 p.b.), nie zaś wynikających dopiero z decyzji (por. art. 91a, art. 92 p.b. oraz wyrok V CSK 224/13).

W zakresie problematyki cywilnoprawnej rozważa się kwestie przedmiotu współwłasności przymusowej i pochodną, podmiotu zobowiązanego do ponoszenia kosztów remontu części wspólnych. Wymaga jednak zastanowienia, czy z punktu widzenia prawa budowlanego, rozstrzygnięcie tych kwestii w prawie cywilnym, w sposób wiążący organ decyduje o sposobie stosowania art. 66 p.b., skoro niewątpliwe to nie podmiot ostatecznie ponoszący koszty remontu jest wskazanym ustawowo adresatem decyzji, zaś o wydaniu nakazu decyduje nie tylko tytuł prawny do władania określoną częścią obiektu (urządzenia, instalacji), ale przede wszystkim oddziaływanie tej części na stan techniczny lub stan bezpieczeństwa użytkowania obiektu jako całości (por. również wyroki II SA/Kr 334/11 i II OSK 121/09).

Uwzględniając te ogólne założenia wskazać można odnośnie balkonów, jako punkt wyjścia, ujęcie cywilnoprawne tej problematyki wynikające z uchwały III CZP 10/08 (OSNC 2009/4/51) oraz glos do tej uchwały (M. Balwicka-Szczyrba w GSP-Prz.Orz.2009/4/85-92 i M. Niedośpiał w PS 2010/10/116-120), a odnoszące się do podmiotu ponoszącego koszty remontu balkonu. Przypominając raz jeszcze, że dla organu istotne jest ustalenie adresata decyzji, nie zaś podmiotu ponoszącego ostatecznie koszty utrzymania balkonu, z uchwały, glos i orzecznictwa sądowego powstałego na jej tle wynika w każdym razie, że istnieje domniemanie przynależności balkonów do części wspólnych budynku w świetle art. 2 ust. 2, art. 3 ust. 2 i art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). Status prawny balkonu bowiem uzależniony jest od okoliczności danego przypadku, jak konstrukcja architektoniczna budynku, przy czym część składową lokalu mieszkalnego (pomieszczenie pomocnicze) stanowi jedynie przestrzeń wewnętrzna, bez elementów architektonicznej konstrukcji balkonu na zewnątrz lokalu. Balkon zatem albo zawsze stanowi w całości część wspólną (stanowi element elewacji tylko lub gdy korzysta z niego nie tylko jeden właściciel), albo w zakresie zasadniczych elementów konstrukcyjnych. Właściciel lokalu korzysta jedynie z wnętrza balkonu i tam dokonuje drobnych nakładów, ale zasadniczo konstrukcja balkonu stanowi część wspólną. W nawiązaniu do uchwały podkreśla się znaczenie kryterium funkcjonalnego przy określaniu części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a zatem, że część ta pełni funkcję wykraczającą poza sferę odrębnego lokalu np. jako część elewacji, co odnosi się również do barierek czy balustrad lub podłogi balkonu (wyrok I A Ca 763/13). Podkreśla się również, że w budynkach wielomieszkaniowych nie da się precyzyjnie wydzielić uprawnień właścicieli jako przysługujących wobec określonego lokalu jedynie, czy ponadto wobec innych części budynku, co dotyczy balkonów, ale również instalacji znajdujących się wewnątrz lokali (wyrok I A Ca 773/13). Funkcja tarasu lub balkonu i jego konstrukcyjne powiązanie z bryłą budynku może przesądzać o przynależności do części wspólnych (wyrok II OSK 2403/12). Istotne znaczenie ma ocena, że wady techniczne tarasu lub balkonu mogą wpływać na sposób korzystania z innych lokali w budynku lub stwarzać określone zagrożenie na zewnątrz, a wówczas balkon stanowi element części wspólnych budynku (wyrok I A Ca 484/13). Uznać zatem należało, że według stanu sprawy na dzień wydania zaskarżonej decyzji, nie było uzasadnione kwestionowanie adresata rozstrzygnięć zawartych w pkt. 1, 2, 3 lub pozostałych rozstrzygnięć odnoszących się do balkonów. Ocena ta nie usuwa wady procesowej uzasadnienia decyzji w tym zakresie, a jedynie umożliwia uznanie tego uchybienia procesowego za nieistotne. Nie zwalnia to organu na przyszłość z powinności przytoczenia ustaleń i ocen na ten temat według stanu sprawy z daty orzekania.

Zbliżone oceny w orzecznictwie sądowym dotyczą statusu prawnego instalacji znajdujących się wewnątrz lokali oraz stanu technicznego lokali wpływającego na stan techniczny budynku jako całości. Organ obciąża powinność dokonania ustaleń i ocen uzasadniających zaliczenie instalacji do części wspólnych budynku (wyrok II SA/Wr 195/14). Stan instalacji wewnątrz lokali może niekiedy wpływać na prawidłowe funkcjonowanie całego obiektu budowlanego, zaś korzystanie z nich nie zawsze jest wyłączne (np. piony kanalizacyjne, przewody wentylacyjne), co wymaga rozważenia przez organ (wyroki II SA/Wr 195/14, VII SA/Wr 550/12, uchwała III CZP 36/97 OSNC 1998/1/4).

Osobne zagadnienie stanowi status prawny przyłączy. Jednak i w tym wypadku istotne są przede wszystkim ustalenia faktyczne, udokumentowanie stanu prawnego przez skarżącego i podjęcie przez organ próby wyjaśnienia tej okoliczności oraz jej należyte rozważenie.

W art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858) określono przyłącze kanalizacyjne jako odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług (art. 2 pkt 3 ustawy) z siecią kanalizacyjną (art. 2 pkt 7), za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej. Ustawa definiuje ponadto przedsiębiorstwo wodociągowo – kanalizacyjne (art. 2 pkt 14). Przedsiębiorstwo oznacza przedsiębiorcę lub gminną jednostkę organizacyjną. Sieć to przewody wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, będące w posiadaniu przedsiębiorstwa. Urządzenia kanalizacyjne to sieci kanalizacyjne, wyloty urządzeń kanalizacyjnych, urządzenia podczyszczające i oczyszczające ścieki oraz przepompownie ścieków. Określenie właściciel oznacza również posiadacza samoistnego i użytkownika wieczystego (art. 2 pkt 17). Zagadnienia przyłączy dotyczy ponadto art. 15 i art. 31 cyt. ustawy. Z przepisów tych, a także unormowań kodeksu cywilnego, szczególnie art. 49 k.c., o czym będzie jeszcze mowa, nie wynika jasno i z góry (bez dodatkowych ustaleń faktycznych lub ocen), jaki jest status prawny przyłączy. Stąd oczywiście bezzasadne było przeciwne twierdzenie zawarte w skardze. W komentarzu do ustawy J. Rotko relacjonuje orzecznictwo Sądu Najwyższego odnośnie przyłączy. Wynika z niego, że o własności przyłącza decyduje treść umowy zawartej przez odbiorcę z przedsiębiorstwem, bez tej umowy stanowi ono własność osoby ubiegającej się o przyłączenie. Dlatego przyłączy nie obejmuje odpłatne przejęcie (art. 31), zaś osoba ta ma obowiązek dbałości o stan techniczny przyłącza. Przyłącza nie są więc uważane za część składową przedsiębiorstwa, gdyż nie stanowią urządzeń, ale też nie zalicza się ich do instalacji wewnętrznej. Przyłącza kanalizacyjne stanowią przedłużenie instalacji wewnętrznych (art. 2 pkt 5). Wymaga więc ustalenia, gdzie kończy się instalacja wewnętrzna, być może na podstawie § 122 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690). Nie wiadomo również, czy "pierwsza studzienka" stanowi część instalacji wewnętrznej. Tym bardziej nie wiadomo, gdzie kończy się przyłącze, jeżeli przepis wyklucza, że na styku z siecią kanalizacyjną w przypadku braku studzienki. Gdy istnieje studzienka, przyłącze rozpoczyna się za pierwszą studzienką, a kończy na sieci. W przypadku braku studzienki nic pewnego o zasięgu przyłącza i sieci powiedzieć nie można (w nin. sprawie na szczęcie jest studzienka). Skoro istnieje studzienka, to przyłącze kanalizacyjne sięga od studzienki do sieci. Kolejno autor komentarza przytacza liczne i rozbieżne orzecznictwo sądów administracyjnych odnośnie różnych sposobów rozumienia przyłączy kanalizacyjnych (wyroki II SA/Gl 887/05, IV SA/Wa 2132/06, II SA/Rz 90/08), na ten temat patrz ponadto wyrok SN III SK 39/04 OSNP 2005/6/89 oraz uchwała SN III CZP 79/07. Z ustawy nie wynika więc, ani jaki odcinek przewodu przyłączeniowego stanowi przyłącze kanalizacyjne, a może urządzenie kanalizacyjne (za granicą nieruchomości), ani też czyją stanowi własność. Ustalenia te mogą wynikać z treści umowy o odprowadzanie ścieków lub udokumentowanej informacji udzielonej organowi przez przedsiębiorstwo lub skarżącego. Było w każdym razie dziwne, że skarżący w skardze twierdził, że nie posiada takiej informacji.

Na marginesie można dodać, że podobne problemy dotyczą urządzeń do doprowadzania energii, gdzie również istotne jest, czy przedsiębiorstwo dokonało przejęcia linii czy sieci (patrz wyrok II SA/Po 1124/13 oraz ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne Dz. U. z 2012 r., poz. 1059).

Problemów tych wcale również nie rozstrzyga przepis art. 49 k.c., jak twierdzi skarżący. Przepis ten jedynie wyłącza pewne urządzenia przejęte przez przedsiębiorstwo z części składowych gruntu, lecz jeszcze nie rozstrzyga czyją własnością staje się ta powstała przez to rzecz ruchoma. Problematyki tej dotyczy obszerna literatura prawnicza i orzecznictwo sądowe, których nie ma potrzeby szerzej omawiać (patrz Komentarz do art. 49 k.c. W. J. Katner, E. Niezbecka i M. Olczyk, wyrok IV CSK 442/13 – w wyroku tym sąd nie wykluczył konieczności powołania dowodu z opinii biegłego na okoliczność zasięgu instalacji i sieci, ponadto por. powołana już uchwała III CZP 79/07). Powstają więc pewne stadia czy etapy przekształceń prawnorzeczonych i właścicielskich urządzeń (przewodów, sieci) przesyłowych, od bycia częścią składową nieruchomości, poprzez ich wyodrębnienie jako rzeczy ruchomej będącej własnością właściciela nieruchomości, aż do wejścia ich w skład przedsiębiorstwa, niekoniecznie wówczas z przejściem na nie prawa ich własności. Samo więc jedynie fizyczne podłączenie do sieci nie oznacza wyzbycia się własności urządzeń przez właściciela nieruchomości, musi nastąpić trwałe, faktyczne i prawne ich przyłączenie jako części składowej przedsiębiorstwa. Jeszcze inną kwestią jest zasięg tego przyłączenia. Kwestie te może rozstrzygać umowa lub orzeczenie sądu powszechnego. Z art. 49 k.c. nie wynika w każdym razie, o jakich konkretnie urządzeniach stanowi, mówią o tym przepisy szczególne (branżowe). Przepis ten nie stanowi więc o tytule prawnym do urządzeń przesyłowych (przyłączy, sieci) tytuł ten należy ustalić w postępowaniu wyjaśniającym (por. uchwała III CZP 105/05, wyrok II CK 40/02).

W podsumowaniu tego fragmentu rozważań podkreślić więc należy, że przedwczesne byłyby również oceny prawne Sądu z zakresu prawa materialnego, skoro stwierdzono brak albo przedwczesność ustaleń lub ocen organów. Niezbędną do rozstrzygnięcia wiedzę organy powinny pozyskać od przedsiębiorstw oraz od skarżącego, który mógłby zaprzestać przekonywania, że nie wie, co jest jego własnością i za co ponosi odpowiedzialność.

Jak w szczególności wskazano, stan zagrzybienia lokali i jego następstwa objęte są odpowiedzialnością wspólnoty (wyrok II OSK 121/09). Dotyczy to również balkonów, pionów kanalizacyjnych lub urządzeń wentylacyjnych. Zagadnienie instalacji i przyłączy wymaga dalszych ustaleń i ocen przez organy. Wymaga doprecyzowania treść nakazu zawartego w pkt. 5, 16 a być może ponadto w pkt. 3, 6, 7, 10, 14, 15 chociażby przez przytoczenie w uzasadnieniu decyzji konkretnych przedmiotów nakazów (przemurowanie których balustrad, czym różnią się mury zewnętrzne budynku od elewacji, które konkretnie elementy więźby dachowej, które konkretnie lokale mieszkalne, co konkretnie należy wykonać aby odciąć dopływa wilgoci do budynku, jakie elementy instalacji wodnej wymagają remontu itp.), o ile skarżący jak twierdzi nie wie, co w tym zakresie zawierają wytworzone przez niego dokumenty i ekspertyza, a co ułatwi przymusowe wykonanie decyzji.

Niezbędne będzie dokonanie ponownych oględzin i uzyskanie przy okazji od skarżącego udokumentowania nieistnienia od początku bądź ustania stanów technicznych uzasadniających wydanie nakazów. Gdyby skarżący kontynuował brak współdziałania w dokonywaniu ustaleń, zaś organ wyczerpał wszelkie dostępne mu środki dowodowe, to ustalenie pewnych okoliczności będzie dopuszczalne według reguły rozkłady ciężaru dowodu (strona nie udowodni jej wyłącznie dostępnych lub znanych okoliczności, to okoliczności tych organ nie ustala i nie przyjmuje za udowodnione).

O ile zatem w większości argumentacja skargi okazała się nieuzasadniona zaś pewnych ocen materialnoprawnych już obecnie nie można było przesądzić na korzyść skarżącego, to jednak waga pozostałych istotnych uchybień procesowych organu nie pozwalała na oddalenie skargi. Już samo nieodniesienie się w uzasadnieniu decyzji do istotnych zagadnień materialnoprawnych i zarzutów zawartych w odwołaniu musiało wywołać uchylenie zaskarżonej decyzji, zaś niewyjaśnienie szeregu istotnych okoliczności sprawy nakazywało uchylenie ponadto decyzji pierwszej instancji.

Odnośnie terminu wykonania nakazów, o ile do tej pory skarżący nie usunie nieprawidłowości, uwzględnić należy, że skarżący nie wykonuje powinności wynikających wprost z ustawy, o których decyzja jedynie przypomina, stan techniczny balkonów stwarza określone zagrożenia, zaś próby przymuszenia skarżącego do działania w interesie własnym i otoczenia organ podejmuje od marca 2012 r.

Odnośnie postulatu skarżącego, aby pewne obowiązki nałożyć na właścicieli lokali można wskazać, że art. 66 p.b. stanowi o obiekcie (budynku) jako całości i stąd wynika dociekanie, na ile stan techniczny lokalu w ogóle rzutuje na stan obiektu. O ile wspólnota tego nie neguje, to nakaz kierowany jest do niej, zaś organu nie interesuje kwestia rozliczenia kosztów jego wykonania. Jeżeli nieprawidłowości są drobne i nie wykraczają poza obręb lokalu, to nakaz z art. 66 p.b. w ogóle nie będzie wydany. Wspólnota mieszkaniowa to strona formalna, która reprezentuje ogół właścicieli lokali, więc nakaz wobec wspólnoty jest w rzeczywistości nakazem wobec właścicieli i nie ma problemu rozdzielania adresatów nakazów w tym przypadku.

Nie wiadomo w jakim celu organ przytoczył pogląd prawny wyroku VII SA/Wa 1498/04, a następnie utrzymał w mocy niezgodne z nim własne rozstrzygnięcie. W orzecznictwie sądowym znaleźć można uzasadnienie dla każdego poglądu prawnego i należy przytaczać tezy prawne zgodne z własnym stanowiskiem.

Należy jeszcze wzmiankować, że przypadek opisany w art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. nie ma nic wspólnego z treścią zaskarżonej decyzji.

O wydaniu nakazu decyduje obiektywny stan techniczny budynku, zaś pozaprawne oceny odnośnie nastawienia czy motywacji organu, nie mają znaczenia.

W dalszym postępowaniu organy uwzględnią art. 153 p.p.s.a., bowiem decyzja niezgodna z ocenami prawnymi i wskazaniami zawartymi w wyroku będzie zawsze uchylona.

Mając powyższe na uwadze oraz zgodnie z art. 145 §1 pkt 1c, art. 152 i art. 200 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl