25 marca (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA PrawoOrzecznictwo sądowe II Ca 1385/14 wypowiedzenie administrowania

II Ca 1385/14 wypowiedzenie administrowania

 

Data orzeczenia: 4 lutego 2015r.

 

Sygnatura akt: II Ca 1385/14

 

Sąd: Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy

 

 

 

 

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

 

Dnia 4 lutego 2015 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący - Sędzia SO Monika Kuźniar

Sędzia SO Dorota Stawicka-Moryc

Sędzia SR del. Katarzyna Mialik-Antczak (spr.)

Protokolant: Elżbieta Biała

po rozpoznaniu w dniu 4 lutego 2015r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa A. G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) we W.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu

z dnia 9 maja 2014r.

sygn. akt XIV C 2711/13

I.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I w ten sposób, że zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. na rzecz powódki A. G. 4646 zł (cztery tysiące sześćset czterdzieści sześć złotych) z ustawowymi odsetkami od 25 lutego 2013r.; zmienia go także w punkcie II w ten sposób, że zasądza od strony pozwanej na rzecz powódki 717 zł kosztów procesu;

II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powódki 400 zł kosztów postępowania apelacyjnego;

III.  nakazuje stronie pozwanej, aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu 133 zł tytułem brakującej opłaty.

 

UZASADNIENIE

 

Wyrokiem z dnia 9 maja 2014 r. wydanym w sprawie o sygn. akt XIV C upr 2711/13 Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu oddalił powództwo A. G. skierowane przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul (...) we W. i zasądził od powódki na rzecz strony pozwanej kwotę 634 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Orzeczenie powyższe zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne: W dniu 2 kwietnia 2007 r.Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ulicy (...) we W. reprezentowana przez ZarządWspólnoty powołany uchwałą nr (...) z dnia 14 marca 2007 r. w osobach: J. D., J. O., T. K., G. I., S. Ł., zawarła z A. G., umowę zlecenia administrowania nieruchomością wspólną, na mocy której wspólnotazleciła powódce wykonywanie czynności administrowania nieruchomością położoną we W. przy ulicy (...), obejmującą działkę gruntu nr (...), zabudowaną jednym budynkiem mieszkalnym. Powódka jako administrator miała wykonywać czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a także czynności przekraczające zwykły zarząd zatwierdzone uchwałą właścicieli lokali (§ 2 ust. l umowy), przy czym do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna była zgoda właścicieli lokali, wyrażona w formie uchwały udzielającej administratorowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (§ 2 ust. 2 umowy). Katalog otwarty czynności zarządu nieruchomością wspólną strony zawarły w § 3 umowy. W umowie przyjęto, że do czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną należą m.in.: przygotowywanie wszelkich projektów uchwał właścicieli lokali w formie pisemnej (elektronicznej), projektów planu gospodarczego (w formie planu rzeczowo-finansowego) i zmian tego planu, projektów uchwał dotyczących wysokości opłat związanych z pokryciem kosztów zarządu nieruchomością wspólną i przesyłanie projektów do zatwierdzenia Zarządowi Wspólnoty do końca lutego każdego roku (§ 3 ust. 4 umowy), zwoływanie i organizacja zebrań Wspólnoty oraz zbieranie uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów w uzgodnieniu z Zarządem Wspólnoty, z zastrzeżeniem, iż termin zbierania głosów w trybie indywidualnym nie może przekroczyć 2 miesięcy od rozpoczęcia głosowania (§ 3 ust. 5 umowy). Według § 4 umowy administrator zobowiązany był do wykonywania czynności zarządu nieruchomością wspólną w imieniu, na rzecz i na rachunek wspólnoty mieszkaniowej, współpracując na bieżąco z zarządem wspólnoty. Zgodnie z § 9 ust. l umowy, administrator wykonywał czynności za wynagrodzeniem

w wysokości 4.600 zł netto miesięcznie, powiększonym o obowiązującą stawkę podatku VAT, co w przeliczeniu na powierzchnię 11096,38 m ( 2) wynosiło 0,41 zł/m ( 2). Administrator został upoważniony do wystawiania faktur VAT bez podpisu zleceniodawcy nie wcześniej niż

10-go każdego miesiąca trwania umowy z góry (§ 9 ust. 2 umowy), a wynagrodzenie miało być płatne w terminie 14 dni od dnia wystawienia faktury VAT na rachunek bankowy administratora(§ 9ust. 3 umowy) Strony postanowiły nadto, że administratorowi przysługuje wynagrodzenie dodatkowe za obsługę inwestycji nie stanowiących czynności zwykłego zarządu realizowanych na podstawie odrębnych uchwał remontowo/modernizacyjnych, w wysokości ustalonej każdorazowo przed przystąpieniem do realizacji inwestycji, a wynagrodzenie dodatkowe doliczane miało być jednorazowo w miesiącu, w którym następowało rozliczenie prac po zakończeniu inwestycji (§ 9 ust. 4 umowy), a w przypadku stwierdzenia przez Zarząd Wspólnoty nieuzasadnionego niewykonywania uchwał Wspólnoty lub uchwał ZarząduWspólnoty, Zarząd mógł w imieniu Wspólnoty potrącić jednorazowo karę umowną do 10% wynagrodzenia administratora za miesiąc, w którym ów fakt został stwierdzony, przy czym uchwała zarządu o potrąceniu kary umownej oraz jej wysokość wraz z uzasadnieniem powinna zostać przekazana administratorowi przed datą wymagalności kwestionowanej faktury (§ 9 ust. 5 umowy). Umowa została zawarta na czas nieokreślony (§12 ust. l umowy). Strony zastrzegły, że administratorowi służy prawo wypowiedzenia umowy za 2-miesięcznym okresem wypowiedzenia przypadającym na koniec miesiąca kalendarzowego (§12 ust. 2 umowy); Wspólnota uprawniona była do wypowiedzenia umowy za 2-miesięcznym okresem wypowiedzenia przypadającym na koniec miesiąca kalendarzowego, podejmując na zebraniu stosowną uchwałę (§ 12 ust. 3 umowy). Po rozwiązaniu umowy powódka jako administrator była obowiązana do sporządzenia

w terminie l miesiąca: a) protokołu zdawczo-odbiorczego dotyczącego stanu technicznego nieruchomości, b) stanu prawnego nieruchomości, c) stanu zobowiązań i wierzytelności Wspólnoty Mieszkaniowej (§13 ust. l umowy) oraz przedłożenia w terminie l miesiąca sprawozdania z dotychczasowego wykonania planu gospodarczego (§ 13 ust. 2 umowy), niezwłocznego wydania majątku Wspólnoty Mieszkaniowej, dokumentacji dotyczącej nieruchomości i spraw Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym dokumentacji budowlanej oraz zawartych w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej umów (§ 13 ust. 3 umowy). Wszelkie zmiany umowy oraz jej wypowiedzenie wymagały formy pisemnej pod

rygorem nieważności (§ 14 ust. l umowy). Uchwałą nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W.podjętą na zebraniu w dniu 28 marca 2012 roku oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów zakończonego 4 czerwca 2012 roku w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2012 i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i wpłat na fundusz remontowo-inwestycyjny oraz zaliczek na poczet kosztów utrzymania garaży wielostanowiskowych przyjęto plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną na 2012 rok obejmujący planowane przychody i koszty wspólnoty oraz ustalono wysokość wpłaty na fundusz remontowo-inwestycyjny oraz zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz na poczet utrzymania garaży, przyjmując, że w skład zaliczki wchodzi m.in. wynagrodzenie zarządcy E. A. G. w kwocie 4.646 zł miesięcznie.

Dalej Sąd ustalił, że na zebraniu w dniu 28 czerwca 2012 r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach 28 czerwca 2012 roku - 24 października 2012 r. właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. podjęli uchwałę w sprawie rozwiązania umowy zlecenia administrowania nieruchomością wspólną zawartą w dniu 2 kwietnia 2007 r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową położoną przy ul. (...) we W. a A. G. prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą E.(suma udziałów za podjęciem uchwały - (...), (...), przeciwko - (...)), uchwałę w sprawie odwołania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. w składzie: T. K., J. O., J. S., R. S., R. K. (suma udziałów za podjęciem uchwały - (...), (...), przeciwko -132, (...)) oraz uchwałę w sprawie powołania członków Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. w składzie: M. W. (1) (suma udziałów za podjęciem uchwały - (...), (...), przeciwko - 112, (...)), R. H. (suma udziałów za podjęciem uchwały - (...),(...), przeciwko -67, (...)), J. D. (suma udziałów za podjęciem uchwały - (...), (...), przeciwko - 112, (...)).

W dniu 23 listopada 2012 r. R. H., G. W. oraz J. D. jako przedstawiciele wspólnoty przekazali pracownikowi powódki, w jej siedzibie, M. D. uchwały wraz z kartami do głosowania, min. wraz z uchwałą o rozwiązaniu umowy zlecenia administrowania nieruchomością wspólną zawartą w dniu 2 kwietnia 2007 r. z A. G. oraz pismo z dnia 23 listopada 2012 r. zawierające oświadczenie zarządu o przedstawieniu uchwały o rozwiązaniu umowy z powódką do realizacji. Powódka została

poproszona o zarezerwowanie terminu w dniu 23 listopada 2012 r. celem przekazania uchwał.

Powódka nie zajęła stanowiska co do przesłanej jej korespondencji mailowej, w dacie

wskazanej jako termin przekazania uchwał wraz z kartami do głosowania powódka nie była

obecna w siedzibie swojej działalności.

Pismem z dnia 30 listopada 2012 r. doręczonym powódce w dniu 4 grudnia 2012 r., zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. w osobach R. H., M. W. (1) i J. D., dodatkowo przesłał oświadczenie o wypowiedzeniu A. G. prowadzącej działalność pod firmą (...) umowę powierzenia zarządu nieruchomością wspólną z dnia 2 kwietnia 2007 roku zgodnie z § 12 pkt 3 tej umowy z zachowaniem 2-miesięcznego okresu wypowiedzenia, tj. ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2013 roku. Jednocześnie wskazano, że termin i osoba upoważniona do przejęcia aktywów i

dokumentacji wspólnoty zostaną wskazane w osobnym piśmie. Powódka oświadczyła, że swoje stanowisko przedstawi dopiero po Nowym Roku. Powódka o planowanym rozwiązaniu z nią umowy przez pozwaną wspólnotę wiedziała już od czerwca 2012 r. W korespondencji mailowej z listopada 2012 r. J. D.poinformował powódkę, że w dniu 23 listopada 2012 r. w siedzibie powódki zostaną jej przekazane karty do głosowania wraz z treścią podjętych uchwał, w tym w przedmiocie odwołania zarządu wspólnoty wskładzie (...), J. O., J. S., R. S., R. K., powołania członków zarządu wspólnoty w osobach: M. W. (1), R. H.,J. D. oraz rozwiązania umowy W dniu l lutego 2013 r. pozwana wspólnota zawarła z B. S. (1)prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą (...) umowę o administrowanie nieruchomością wspólną położoną we W. przy ulicy (...), obejmującą działkę gruntu nr (...), zabudowaną budynkiem wielomieszkaniowym. Umowa obowiązywała od dnia 1 lutego 2013 r. i została zawarta na czas określony do dnia 31 marca 2014 r. (§ 10 ust. l umowy). Do czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością powołany został A. M. posiadający licencję zawodową administratora nieruchomości. (§ 2 umowy). W § l ust. 2 umowy strony ustaliły, że przejęcie nieruchomości przez administratora od dotychczasowego administratora E. A. G. nastąpi na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego określającego stan techniczny nieruchomości wspólnej, stan prawny nieruchomości i lokali mieszkalnych i użytkowych, stan zobowiązań i należności Wspólnoty, wykaz usługodawców, dostawców mediów,

wykonawców, stan rozliczeń z właścicielami lokali, wykonawcami i usługodawcami, spis

właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej, spis ruchomości

Wspólnoty, spis posiadanej dokumentacji technicznej budynku i jego instalacji, kompletną

dokumentację techniczno-budowlaną obiektu wraz z wszystkimi książkami obiektu i

protokołami, inne dokumenty Wspólnoty. W tym samym dniu tj. l lutego 2013 r. zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) we W. doręczył powódce pisemne żądanie wydania i przekazania B. S. (1), wybranej jako administrator wspólnoty, dokumentacji dotyczącej nieruchomości i spraw wspólnoty, w tym dokumentacji finansowej i budowlanej oraz zawartych w imieniu wspólnoty umów. Powódka pomimo wezwania nie wydała

dokumentacji wspólnoty Następnie pismem doręczonym powódce 5 lutego 2013 r. to B. S. (1) wezwała powódkę do wydania w terminie 7 dni od daty doręczenia posiadanej przez nią kompletnej dokumentacji stanowiącej własność Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W.. Powódka przekazała klucze do nieruchomości położonej przy ulicy (...) we W. nowemu administratorowi w dniu 6 marca 2013 r., natomiast dokumentacja Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. przekazana została w dniach 11 i 15 marca 2013 r. W dniu 21 stycznia 2013 r. sporządzone zostało i zatwierdzone przez powódkę sprawozdanie finansowe pozwanej wspólnoty za okres od 01.01.2012 r. do 31.12.2012 r. W dniu 18 lutego 2013 r. Ośrodek (...) Sp. z o.o. we W. wykonał pod nadzorem pracownika powódki konserwację urządzeń systemu oddymiania klatek schodowych i systemu wykrywania gazów w garażu budynku przyulicy (...)we W. i w dniu 19 lutego 2013 r. wystawił z tego tytułu fakturę VAT nr (...) obciążającąWspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) we W. na kwotę 282,90 zł brutto. Z kolei w dniu 22 lutego 2013 r.(...) Oddział we W. w obecności pracownika powódki dokonał przeglądu należącej do Wspólnoty przyulicy (...) we W. kotłowni. W wiadomości e-mail z dnia 11 stycznia 2013 r. R. K. poinformował min. powódkę oraz J. D., że zebranie wspólnoty zostanie zwołane na dzień 14 lutego 2013 r. Powódka przygotowała zaproszenia na zebranie w dniu 14 lutego 2013 r. wraz z projektem uchwał. W projekcie obrad zebrania powódka uwzględniła min. podjęcie uchwały w sprawie zatwierdzenia sprawozdania z zarządu nieruchomością wspólną, w tym finansowo-księgowego za 2012 r. oraz podjęcie uchwał na wniosek 1/10 właścicieli lokali w sprawie rozwiązania umowy administrowania z powódką oraz powołania nowego zarządu. Powódka sporządziła z dniem 5 lutego 2013 r. zawiadomienie o dostarczeniu

korespondencji zawierającej zaproszenie na zebranie wspólnoty. W dniu 14 lutego 2013 r.

powódka zawarła umowę najmu stołówki szkolnej, z tego tytułu została obciążona

rachunkiem na kwotę 247,50zł. W dniu 15 lutego 2013 r. na rzecz powódki wystawiono fakturę obciążającą z tytułu wydruku materiałów w kwocie 290,28zł brutto.

W dniu 10 lutego 2013 r. powódka wystawiła na rzecz pozwanej wspólnoty fakturę

VAT nr (...) na kwotę 4.646 zł z tytułu zarządzania nieruchomością zgodnie za miesiąc

luty 2013 roku. z terminem płatności do dnia 24 lutego 2013 roku. Pismem z dnia 8 kwietnia 2013r. powódka wezwała R. H., J. D. i M. W. (1), jako członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul.(...)we W., do zapłaty kwoty 4.646 zł wynikającej z nieuregulowanej faktury VAT nr (...) w terminie 7 dni wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 25 lutego 2013 r. do dnia zapłaty.

Nadto Sąd ustalił, że przed Sądem Okręgowym we Wrocławiu I Wydziałem Cywilnym w sprawie o sygnaturze akt I C 462/13, toczy się postępowanie z powództwa J. S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. o uchylenie uchwał. W pozwie wniesionym w dniu 28 marca 2013 r. powód domaga się uchylenia uchwał w sprawie rozwiązania umowy zlecenia administrowania nieruchomością wspólną zawartej w dniu 2 kwietnia 2007 r. pomiędzy Wspólnotą a E. A. G., odwołaniaZarządu Wspólnoty w składzie (...), J. O., J. S., R. S., R. K., powołania członków Zarządu Wspólnoty w osobach M. W. (1), R. H. i J. D. podjętych podczas głosowania w dniach 28 czerwca – 24 października 2012 r.

Postanowieniem z dnia 21 grudnia 2013 r. postępowanie w sprawie zostało zawieszone na podstawie art. 177 § l pkt 6 k.p.c. z uwagi na niewykonanie przez powoda zarządzenia uniemożliwiającego nadanie sprawie biegu.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy ocenił, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Wskazał, że sprawie żadna ze stron nie kwestionowała, że łączyła je umowa zlecenia administrowania nieruchomością wspólną z dnia 2 kwietnia 2007 r. Niesporna była również treść tej umowy w zakresie wysokości wynagrodzenia przysługującego powódce, jak i co do przewidzianego umową trybu wypowiedzenia umowy. Powódka nie kwestionowała również faktu dokonanego przez pozwanąwspólnotę wypowiedzenia umowy, przyznając, że już od czerwca 2012 r. wiedziała o zamiarze rozwiązania przez wspólnotę umowy administrowania nieruchomością wspólną. Sporna była natomiast kwestia, kiedy doszło do rozwiązania umowy, a to w kontekście żądania przez powódkę wynagrodzenia obliczonego za okres wypowiedzenia, który j ej zdaniem upływał dopiero z końcem lutego 2013r – gdyż strona pozwana stała na stanowisku, że umowa zlecenia administrowania nieruchomością wspólną została przez nią wypowiedziana w dniu doręczenia uchwały w sprawie rozwiązania umowy, tj. w dniu 23 listopada 2013 r., a zatem wygasła z dniem 31 stycznia 2013 r., podczas gdy powódka twierdziła, że umowa została skutecznie wypowiedziana przez stronę pozwaną dopiero doręczonym jej w dniu 4 grudnia 2012 r. oświadczeniem z dnia 30 listopada 2012 r., podpisanym przez członków zarządu, a zatem uległa rozwiązaniu z dniem 28 lutego 2013 r.

Sąd ocenił, że nieuzasadnione były zarzuty powódki, co do podjęcia uchwały na skutek zbierania głosów przez osoby nieuprawnione, w sytuacji gdy uchwała nie została przez powódkę jak i przez członkówwspólnoty skutecznie zaskarżona ani wyeliminowana z obrotu prawnego, a powołując wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 roku, IV CK 543/03), uznał że podjęcie przez wspólnotę mieszkaniowąuchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, tylko wtedy jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść –a takich okoliczności powódka nie powołała, zaś sprawa o uchylenie uchwał wspólnotyzawisła przed Sądem Okręgowym we Wrocławiu (I C 462/13) nie została prawomocnie zakończona.

Dalej w oparciu o art. 23 ust. l ustawy o własności lokali Sąd uznał, że w sytuacji gdy właściciele lokali zebrali głosy pod uchwałą i została ona podjęta, gdyż oddali za nią głos właściciele, którzy w sumie mają większość udziałów we własności nieruchomości wspólnej, to Sąd nie miał podstaw do oceny tej uchwały w niniejszym postępowaniu jako nieważnej, czy nieistniejącej.

Podkreślił, że przedłożone w siedzibie powódki w dniu 23 listopada 2012 r. uchwały właścicieli lokali zawierały w swej treści pisemne oświadczenie w przedmiocie rozwiązania umowy z powódką, a oświadczenie w tej mierze złożyli również członkowie zarządu wspólnoty tj. M. W. (1) (k. 116), R. H. (k. 81 v.) i J. D. (k. 89) na dołączonych kartach do głosowania. Sąd uznał, że z jednoznacznej treści uchwały wynikało, że wolą przeważającej większości właścicieli lokali było rozwiązanie umowy z dnia 2 kwietnia 2007r., zaś uchwałę o rozwiązaniu umowy z powódką wraz z kartami do głosowania po uprzednim powiadomieniu powódki i poproszeniu o jej obecność przekazano do jej siedziby w dniu 23 listopada 2012 r., a także w przedłożonym w dniu 23 listopada 2012 r. w siedzibie powódki piśmie przewodnim (k. 68) to członkowie zarządu oświadczyli, że przekazują powódce do realizacji uchwały, w tym uchwałę o rozwiązaniu umowy administrowania nieruchomością wspólną. W ocenie Sądu pierwszej instancji, przedłożone w siedzibie powódki w dniu 23 listopada 2012 r. pismo z tej samej daty, wraz z załączonymi kartami do głosowania, stanowiło zatem oświadczenie woli wyrażone przez zarząd, co do rozwiązania umowy z powódką. Oświadczenie woli w tym piśmie zawarte stanowiło zgodnie z § 14 umowy skuteczne wypowiedzenie umowy powódce. Powołując art. 65 § l k.c. Sąd wskazał, że oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Zdaniem Sądu wykładnia treści oświadczenia woli zawartego w piśmie zarządu z dnia 23 listopada 2012 r. jak i załączonych w tym dniu uchwał nie powinna nastręczać trudności w jej interpretacji, dla osoby zawodowo trudniącej się administrowaniem nieruchomościami. Skoro bowiem powódka już niemal od pół roku posiadała wiedzę o prowadzeniu czynności przezwspólnotę, zmierzających do rozwiązania zawartej z nią umowy, następnie zaś w listopadzie 2012r. do powódki dotarło pismo podpisane przez wszystkich członków zarządu, który „przekazał powódce do realizacji uchwałę o rozwiązaniu z nią urno wy", to w ocenie Sądu okoliczności w jakich oświadczenie względem powódki złożył zarząd już w piśmie z dnia 23 października 2012 r. nie uprawniały powódki do odmiennej interpretacji tego oświadczenia woli zarządu, jak tylko jako oświadczenia o wypowiedzeniu umowy z nią zawartej. Zwrócił uwagę, że o rozwiązaniu umowy powódka wiedziała na podstawie korespondencji mailowej prowadzonej przez J. D. już od 20 listopada 2012 r., na którą powódka nie odpowiedziała do końca 2012 roku (por. wiadomość e-mail k. 133). Podniósł, że już w lutym 2013 r. powódce zablokowano dostęp do realizacji płatności za pomocą rachunku bankowego wspólnoty. Wszystkie te okoliczności jednoznacznie zatem wskazywały na wolę wspólnoty co do rozwiązania umowy z powódką, a jednocześnie świadczyły o podjęciu w lutym 2013r. czynności na rzecz pozwanej wspólnotyprzez nowego zarządcę tj. B. S. (1). Ocenił, że dokumenty świadczyły, że powódka w lutym 2013 r. nie wykonywała czynności na rzecz strony pozwanej, gdyż w protokole z dnia 11 marca 2013 r. w ramach dokumentacji przekazywanej stronie pozwanej wymieniono min. wykaz niezaksięgowanych faktur i wykaz niezapłaconych faktur za okres 01-02/2013 (k. 33), co oznacza, że czynności te nie zostały przez powódkę wykonane. Dając wiarę zeznaniom świadka B. S. ustalił, że począwszy od lutego 2013 r. zakładała kartoteki identyfikacyjne dla każdego mieszkańca oraz wraz z zarządem zgłosiła się do banku celem uzyskania dostępu do rachunku bankowego wspólnoty i w tym kontekście uznał za nieudowodnione twierdzenie powódki, że wykonywała ona w lutym 2013 r. czynności na zlecenie poprzedniego zarządu, który uznawała za organ wspólnoty, uprawiony do jej reprezentacji. Sąd pierwszej instancji nie podzielił stanowiska powódki, że podjęta na zebraniu oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwała stanowiła jedynie upoważnienie dla zarządu do rozwiązania umowy wskazując, że z treści tejże uchwały wyraźnie wynika, że właściciele lokali postanawiają rozwiązać umowę zlecenia administrowania nieruchomością wspólną, zawartą w dniu 2 kwietnia 2007 r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniowąpołożoną przy ulicy (...) we W. a A. G. prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą weW. przy ul. (...) zwaną dalej administratorem. Ocenił, że wola pozwanej wspólnoty co do rozwiązania umowy z powódką wyrażona została na piśmie w dniu 23 listopada 2012 r. przez jej zarząd a powódka przyznała, że zapoznała się z wolą członków pozwanej Wspólnoty, która wynikała z kart do głosowania i oświadczeń zarządu z 23 listopada 2012 r., jeszcze w listopadzie 2012 r., zatem dwumiesięczny okres wypowiedzenia przewidziany w umowie z dnia 2 kwietnia 2007 r. upłynął z dniem 31 stycznia 2013 r., a zatem brak było podstaw do przyjęcia, że powódka uprawniona była na podstawie umowy do świadczenia usług administrowania nieruchomością na rzecz strony pozwanej jeszcze w lutym 2013 r., co w świetle art. 735 k.c. w zw. z art. 750 k.c. oraz art. 185 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami czyniło w ocenie Sądu roszczenie o wynagrodzenie umowne za luty 2013 r.

W ocenie Sądu powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie również jako żądanie z tytułubezpodstawnego wzbogacenia pozwanej wspólnoty o nakład pracy i usługi wykonane w lutym 2013 r. oraz poniesione przez nią koszty. Zdaniem Sądu poczynione przez powódkę wydatki dla wspólnotyzwiązane z dokonaniem przeglądów i kontroli dokonane w dniach 19 i 22 lutego 2013 r. nie mogły stanowić podstawy do przyjęcia, że pozwana wspólnota pozostaje bezpodstawnie wzbogacona, o koszt ich poniesienia, czy też o wykonaną w ten sposób dla pozwanej usługę powódki gdyż jak wynikało z treścifaktury VAT nr (...) to pozwana Wspólnota została wskazana jako podmiot zobowiązany do zapłaty na jej podstawie. Ocenił, że powódka nie była uprawniona do zakładania, że umowa rozwiązana zostanie dopiero z dniem 28 lutego 2013 r. wobec czego zorganizowanie przez nią w końcowych dniach lutego przeglądów i konserwacji na rzecz wspólnoty, nie skutkowało w myśl art. 411 pkt l k.c. powstaniem roszczenia o zwrot nienależnego świadczenia pracy na rzecz pozwanej wspólnoty. Powołując się na zeznania świadka B. S. Sąd uznał, że czynności administrowania wspólnotą podjęła ona już od 01.02.2013r., bezskutecznie wzywając powódkę o wydanie jej już w lutym 2013 r. dokumentacjiwspólnoty. Za nieudowodnione Sąd uznał również, że powódce należne winno być wynagrodzenie czy też zwrot korzyści uzyskanych przez pozwaną, na skutek organizacji zebrania wspólnoty w 14 lutego 2013r. Wskazał, że powódka nie powołała wniosków dowodowych, które zmierzać miałyby do przyjęcia, że zwołanie zebrania, które stanowi rozliczenie z działalności administratora, winno być odrębnie wynagradzane a w treści umowy jaka łączyła powódkę z pozwaną nie wyszczególniono dodatkowego wynagrodzenia za zwołanie i przeprowadzenie zebrania. Nadto stwierdził, że jak wynikało z treści sprawozdania finansowego, które było przedmiotem oceny na zebraniu, zostało ono sporządzone w dniu 21 stycznia 2013 r. a zatem jeszcze w okresie trwania umowy, za który powódka już otrzymała wynagrodzenie. Łącząca strony umowa z dnia 2 kwietnia 2007 r. nie przewidywała po stronie powódki obowiązku zwoływania zgromadzenia w celu złożenia sprawozdania. § 3 ust. 18 umowy przewidywał jako czynność zwykłego zarządu sporządzanie rocznego sprawozdania ze swojej działalności oraz sprawozdania finansowego, nie przewidywał jednak zwołania w tym celu zebrania Wspólnoty, natomiast w myśl § 13 umowy po jej rozwiązaniu powódka jako administrator obowiązana była jedynie do sporządzenia w terminie l miesiąca protokołu zdawczo-odbiorczego dotyczącego stanu technicznego i prawnego nieruchomości, stanu zobowiązań i wierzytelności Wspólnoty Mieszkaniowej oraz przedłożenia w tym terminie sprawozdania z dotychczasowego wykonania planu gospodarczego, a także niezwłocznego wydania majątku i dokumentacji Wspólnoty, czego jednak nie uczyniła. Zdaniem Sądu powódka nie była wobec tego uprawniona do żądania zwrotu kosztów zwołania zebrania z dnia 14.02.2013 r. gdyż po pierwsze, takie uprawnienie nie przysługiwało jej z umowy, która była już wówczas rozwiązana. Nadto zwrócił uwagę, że przedłożona do akt faktura z tytułu wydruku materiałów wystawiona została już po odbyciu zebrania z dnia 14.02.2013 r., tj. po dniu w którym powódka po raz kolejny mogła zapoznać się ze stanowiskiem wspólnoty, co do niekontynuowania z nią umowy. Brak respektowania woli wspólnoty przez powódkę, potwierdzają nadto projekty uchwał jakie miały zostać poddane pod głosowanie w dniu 14.02.2013 r. (k. 44-48) z których wynika, że pomimo skutecznie dokonanego już wypowiedzenia umowy powódce, w porządku obrad zebrania powódka ujęła projekt uchwały na wniosek 1/10 właścicieli lokali, o rozwiązaniu umowy o administrowanie z powódką, w sytuacji gdy umowa ta została już skutecznie wypowiedziana. Jako podstawę rozstrzygnięcie o kosztach postępowania Sąd wskazał przepis art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiodła powódka A. G. zaskarżając wydane orzeczenie w całości.

Zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 21 ust.1 ustawy z dnia 24.06.2014 r. o własności lokali poprzez jego niezastosowanie, co skutkowało pominięciem oświadczenia woli członków zarządu pozwanej wspólnoty o rozwiązaniu umowy z powódką z dnia 30.11.2012 r. a doręczonego powódce w dniu 4.12.2012 r. i tym samym błędnym ustaleniem momentu rozwiązania umowy, art. 21 ust.1 w/w ustawy w zw. z art. 65 §1 kc poprzez błędną interpretację i pominięcie jednoznacznego oświadczenia woli członków Zarządu pozwanej wspólnoty o rozwiązaniu umowy z powódką oraz nadinterpretację, w oparciu o art. 65 §1 kc kart głosowania wraz z pismem przewodnim przekazującym informację o treści podjętych uchwał, art.405 kc poprzez jego niezastosowanie pomimo iż pozwany wzbogacił się kosztem powódki o wartość świadczonych usług zarządzania, przeprowadzanych rozliczeń i zebrania członków wspólnoty, a także zastosowanie art. 410 i 411 kc zamiast art. 405 kc.

Kolejno podniosła zarzuty naruszenia przepisów prawa procesowego, to jest art. 231 w zw. z art. 233 kpcpoprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i dokonanie błędnych ustaleń faktycznych poprzez nieuzasadnione przyjęcie, iż B. S. (1) wykonywała umowę od 1.02.2013 r., podczas gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy jednoznacznie wskazuje, że taką możliwość zyskała dopiero od marca 2013 r., po przejęciu dokumentacji pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, błędne przyjęcie, że złożenie kart do głosowania z treścią uchwał zbieranych w okresie od 28.06.2012 r. do 24.10.2012r.,o powołaniu członków nowego zarządu, odwołaniu członków dotychczasowego zarządu oraz rozwiązaniu umowy zlecenia administrowania nieruchomością stanowi złożenie oświadczenia woli przez nowych członków zarządu, których karty do głosowania zostały złożone wraz z nowymi kartami do głosowania, nieuzasadnione przyjęcie, że powódka nie wykonywała umowy w lutym 2013 r. – co stoi w sprzeczności z zeznaniami świadka A. R. i przesłuchaniem powódki, nieuzasadnione przyjęcie, że powódka żąda zwrotu poniesionych kosztów zwołanego zebrania wspólnoty pomimo jednoznacznego określenia, że domaga się on wynagrodzenia za luty 2013 r. z tytułu wykonywanej umowy, lub ewentualnie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia pozwanej kosztem powódki, błędne przyjęcie, że powódka wykonywała umowę za luty 2013 r. przy braku akceptacji pozwanej wspólnoty, chociaż na piśmie w dniu 1.02.2013 r. została wezwana przez zarząd pozwanej wspólnoty do szeregu czynności zarządzania, w tym zwołania na 14.02.2013 zebrania rocznego w którym uczestniczyli tak członkowie nowego, jak i starego zarządu, w tym M. W. (2), ustalenie stanu faktycznego i przyznanie wiarygodności jedynie zeznaniom świadka B. S. (1), z pominięciem zeznań powódki i odmówieniem wiarygodności zeznaniom świadka A. R. w zakresie wykonywanych przez nią czynności księgowych.

Wskazując na powyższe zarzuty wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu za I i II instancję, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego na rzecz powódki.

Uzasadniając swoje stanowisko podkreślała, że sama uchwała o upoważnieniu zarządu do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd nie stanowi oświadczenia woli, a jedynie upoważnienie do jego złożenia, zaś wypowiedzenie zgodnie z jego jednoznaczną treścią zostało złożone przez zarząd dopiero w dniu 30.11.2012 r. i doręczone powódce w dniu 4.12.2012, wobec czego okres wypowiedzenia upływał z ostatnim dniem lutego 2013 r.

Argumentując co do bezpodstawności niezastosowania przez Sąd pierwszej instancji art. 405 kcwskazywała, że pozwana korzystając z jej usług zaoszczędziła sobie wydatków i wartością usługi powódki w wysokości określonej w fakturze wzbogaciła się kosztem powódki, gdyż to powódka wykonywała faktyczne czynności związane z zarządzaniem nieruchomością w tym czasie.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o jej oddalenie i obciążenie powódki kosztami procesu za II instancję. Argumentowała w szczególności, że nie może świadczyć o wykonywaniu usługi na rzecz pozwanej fakt uchylania się od przekazania dokumentacji będącej własnością pozwanej, zaś wszelkie działania podejmowane przez powódkę po 31.01.2013 r. były realizowane wbrew woli pozwanej – przy czym roszczenia o zapłatę w jej ocenie nie może również wywodzić z faktu sporządzenia sprawozdania finansowego za okres administrowania nieruchomością wspólną. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art 21 ust.1 ustawy o własności lokali podkreśliła, że poprzez doręczenie uchwały w sprawie rozwiązania umowy zlecenia administrowania nieruchomością wspólną oraz złożenie wobec powódki oświadczenia o wypowiedzeniu powołanej umowy zgodnie z §12 ust1 i 3 tej umowy, umowa ta wygasła z dniem 31.01.2013.

Rozpoznając apelację Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

W oparciu o przeprowadzone przez Sąd pierwszej instancji postępowanie dowodowe i nie kwestionując poczynionych przez Sąd ustaleń faktycznych, niewykraczających poza uprawnienia wynikające z art. 233 § 1 k.p.c., Sąd odwoławczy dokonał jednak odmiennej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, co w konsekwencji prowadzić musiało do zmiany zaskarżonego orzeczenia i oddalenia powództwa.

Poczynione przez Sąd Rejonowy szczegółowe ustalenia faktyczne Sąd Odwoławczy przyjął za własne. Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy przepisów prawa procesowego tj. art. 233 par. 1 kpc w zw. z art. 227 kpc. Ocena mocy i wiarygodności dowodów, przeprowadzona w pisemnym uzasadnieniu orzeczenia, mogłaby być skutecznie podważona w postępowaniu odwoławczym tylko wówczas, gdyby wykazano, że zawiera ona błędy logiczne, wewnętrzne sprzeczności czy jest niepełna. Tylko więc w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub, gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona. Uchybień takich nie sposób było dopatrzeć się w pisemnych motywach zaskarżonego wyroku.

Trafnym natomiast w ocenie Sądu rozpoznającego apelację okazał się podniesiony przez pozwaną zarzut naruszenia przepisu art. 21. 1. ustawy o własności lokali.

Stosownie do cytowanego przepisu, to zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Rozwinięciem powyższego przepisu jest norma zawarta w ust.2 i 3 powołanego przepisu, zgodnie z którym gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie, przy czym zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. Powszechnie w doktrynie przyjmuje się przy tym, że art. 21 ust 3 nie zawiera zamkniętego katalogu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których dokonania zarząd potrzebuje uchwały wspólnoty wyrażającej zgodę i udzielającej mu pełnomocnictwa ( tak G. Bieniek w: komentarz do Ustawy o własności lokali – str. 179 i nast.)

Status prawny zarządu wspólnoty mieszkaniowej zbliżony jest do pozycji organu osoby prawnej, dlatego też traktowany jest w ujęciu podmiotowym – jako organ wykonawczy wspólnoty. Niezależnie zatem od tego, czy podejmowane czynności należną do czynności zwykłego zarządu, czy też są czynnościami zakres zwykłego zarządu przekraczającymi - w imieniu tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej zawsze działa jej zarząd i on składa w imieniu wspólnoty oświadczenia woli.

Zgoda właścicieli lokali wyrażona w uchwale stanowi przesłankę ważności oświadczenia woli składanego przez zarząd za wspólnotę w stosunkach zewnętrznych, warunkując ważność podejmowanej przez zarząd czynności – ale tego oświadczenia nie zastępuje.

Bezsprzecznie, w dniu 23 listopada 2012 r. R. H., G. W. oraz J. D. jako przedstawiciele wspólnotyprzekazali pracownikowi powódki, w jej siedzibie, M. D. uchwały wraz z kartami do głosowania, min. wraz z uchwałą o rozwiązaniu umowy zlecenia administrowania nieruchomością wspólną zawartą w dniu 2 kwietnia 2007 r. z A. G. oraz pismo z dnia 23 listopada 2012 r. zawierające oświadczenie zarządu o przedstawieniu uchwały o rozwiązaniu umowy z powódką do realizacji.

Analiza powyższych pism czyni w ocenie Sądu nieuprawnionym wniosek, że złożenie zarządcy uchwały  wspólnoty w przedmiocie jego odwołania – zastępuje oświadczenie woli złożone przez zarząd w imieniu wspólnoty i wywiera takie skutki prawne, jak złożone przez zarząd oświadczenie woli. Sąd nie podziela poglądu wyrażonego przez Sąd pierwszej instancji, że skoro za uchwałą w przedmiocie odwołania głosowali także członkowie zarządu, to jest to podstawa do uznania, że w należyty sposób zostało wyrażone oświadczenie zarządu – czym innym jest bowiem oddanie głosu za uchwałą, a czym innym – złożenie oświadczenia woli przez organ wspólnoty.

W ocenie Sądu, także samo zachowanie członków zarządu, którzy pismem z dnia 30 listopada 2012 r. doręczonym powódce w dniu 4 grudnia 2012 r., przesłali oświadczenie o wypowiedzeniu A. G. umowy powierzenia zarządu nieruchomością wspólną z dnia 2 kwietnia 2007 roku zgodnie z § 12 pkt 3 tej umowy, z zachowaniem 2-miesięcznego okresu wypowiedzenia, świadczy o tym, że mieli oni świadomość, że samo przekazanie uchwał w przedmiocie odwołania zarządcy – nie było równoznaczne ze złożeniem przez zarząd oświadczenia woli w imieniu wspólnoty.

W konsekwencji uznać należy, że skoro oświadczenie woli złożone w imieniu Wspólnoty przez jej zarząd dotarło do adresatki w dniu 4 grudnia 2012 r., to zgodnie z łączącą strony umową - rozwiązanie umowy nastąpiło po upływie dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia, przypadając na koniec miesiąca kalendarzowego (§ 12 ust. 3 umowy) – czyli w dniu 28 lutego 2013r. Zasadnie zatem w okresie wypowiedzenia, obejmującym grudzień 2012r., styczeń 2013 r. i luty 2013 r., powódka wykonywała dlaWspólnoty czynności administrowania nieruchomością i zasadnie za cały ten okres domagać się mogła od Wspólnoty wynagrodzenia za wykonaną pracę. Okoliczność, że w lutym 2013 r. czynności faktycznego zarządzania nieruchomością wykonywał już nowo powołany zarządca nie zwalnia Wspólnoty z obowiązku zapłaty za ten okres wynagrodzenia powódce zgodnie z uprzednio zawartą z nią umową.

Tym samym, powództwo winno być uwzględnione w całości – co w rezultacie doprowadziło do uwzględnienia apelacji powódki i zmiany zaskarżonego wyroku w jego punkcie pierwszym w oparciu o przepis art. 386 § 1 kpc. a także zmiany wyroku w punkcie trzecim poprzez zmianę orzeczenia w zakresie nakładającym na powódkę obowiązek zwrotu kosztów procesu na rzecz strony pozwanej i zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 §1 kpc, obciążając stronę pozwaną obowiązkiem zwrotu na rzecz powódki poniesionych przez nią kosztów procesu związanych z uiszczoną opłatą od apelacji w wysokości 100 zł oraz kosztów zastępstwa procesowego przez profesjonalnego pełnomocnika, obliczonych na podstawie §6 pkt 3 w zw. z § 13 ust.1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2014 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (…).

Konsekwencją zmiany trybu postępowania w oparciu o przepis art. 505 7 dokonanego na etapie postępowania apelacyjnego była konieczność pobrania uzupełniającej opłaty od apelacji, do łącznej wysokości stanowiącej 5% wartości przedmiotu zaskarżenia ( art. 1 ust.1 w zw. z art. 18 ust 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art.113 ust. 1 w/w ustawy).

Mając powyższe okoliczności na uwadze, na podstawie powołanych wyżej przepisów, należało orzec, jak w sentencji.

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl