15 listopada (piątek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA PrawoOrzecznictwo sądowe II GSK 1153/14 umowa o zarządzanie

II GSK 1153/14 umowa o zarządzanie

 

Data orzeczenia: 17.06.2015 r.

 

Sygnatura akt: II GSK 1153/14 

 

Sąd: Naczelny Sąd Administracyjny

 

 

 

 

1. Powierzenie przez wspólnotę mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną osobie prawnej (podmiotowi prowadzącemu działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami) na podstawie uchwały podjętej w drodze aktu notarialnego nie jest równoznaczne i nie oznacza zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością, o której stanowi art. 185 ust. 2 u.g.n.

2. Podmiot prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej ze wspólnotą mieszkaniową, przy czym czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami są wykonywane przez zarządcę nieruchomości, który jest osobą fizyczną posiadającą licencję zawodową stosownie do art. 185 ust. 2 w zw. z art. 184 ust. 3 i 2 u.g.n.

3. Wykonywanie działalności zawodowej przez zarządcę nieruchomości bez umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi niewypełnienie obowiązków, o których mowa w art. 186 ust. 1 i 6 u.g.n. i skutkuje jego odpowiedzialnością zawodową na podstawie art. 188 ust. 1 ust. 1 i 2 u.g.n.

 

 

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Sieńczyło-Chlabicz (spr.) Sędziowie NSA Krystyna Anna Stec Maria Jagielska Protokolant Kacper Tybuszewski po rozpoznaniu w dniu 17 czerwca 2015 r. na rozprawie w Izbie Gospodarczej skargi kasacyjnej [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 grudnia 2013 r. sygn. akt VI SA/Wa 2096/13 w sprawie ze skargi [...] na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej w postaci nagany oddala skargę kasacyjną.

 

UZASADNIENIE
 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 8 grudnia 2013 r., sygn. akt VI SA/Wa 2096/13, oddalił skargę [...] na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] przedmiocie zastosowania wobec zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

 

Sąd I instancji za rozstrzygnięcia przyjął następujące ustalenia.

I

W związku ze skargą członków wspólnoty mieszkaniowej przy ul. [...] wobec zarządcy nieruchomości [...] (dalej: strona lub skarżący), w której zarzucono mu naruszenie przepisów prawa oraz działania na niekorzyść wspólnoty mieszkaniowej, zostało wszczęte postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, Minister Infrastruktury - działając na podstawie art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r Nr 261. poz. 2603 z późn. zm.; dalej: u.g.n.) - decyzją z dnia [...] września 2011 r. Nr [...] , orzekł o zastosowaniu wobec skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

Na skutek wniosku strony o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przekazał całość sprawy komisji odpowiedzialności zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego stwierdziła, że strona jako zarządca nieruchomości swym postępowaniem naruszył przepis art. 186 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261. poz. 2603 z późn. zm.; dalej: u.g.n.) i w związku z powyższym wnioskowała o zastosowanie kary nagany.

Orzekając na podstawie wniosku skarżącego o ponowne rozpatrzenie sprawy, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] – działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 1960 nr 30 poz. 168 ze zm.; dalej k.p.a. oraz § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia listopada 2011 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (Dz.U. nr 248, poz. 1494 ze zm.) – utrzymał w mocy organu I instancji.

Organ odwoławczy stwierdził, że zarzuty dotyczące działania na szkodę wspólnoty mieszkaniowej poprzez niepodjęcie działań związanych z remontem pokrycia dachowego i wnoszenie różnego rodzaju odwołań od decyzji wydanych przez poszczególne urzędy, prowadzenia nierzetelnych rozliczeń z tytułu wnoszonych zaliczek na wyodrębniony fundusz remontowy oraz nieprawidłowego obciążenia właścicieli z tytułu dostarczonego ciepła do budynku na potrzeby centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody - nie znalazły potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym.

W ocenie organu odwoławczego skarżący wykonywał czynności zarządzania nieruchomością przy ul. [...] z naruszeniem art. 186 ust. 1 u.g.n. Podkreślił, że zarządca nieruchomości przed rozpoczęciem wykonywania czynności zarządzania nieruchomością powinien zawrzeć umowę o zarządzanie z właścicielem tej nieruchomości w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie tej należy umieścić informacje o zarządcy nieruchomości odpowiedzialnym za jej wykonanie i oświadczenie o posiadaniu stosownego ubezpieczenia, a przede wszystkim wysokość wynagrodzenia lub sposób jego ustalenia oraz zakres jego obowiązków i uprawnień.

Natomiast w przedmiotowej sprawie zarządca nieruchomości wykonywał czynności zarządzania nieruchomością przy ul. [...] bez umowy o zarządzanie nieruchomością. Minister podkreślił, że pomimo wydania decyzji w której stwierdzono, że niedopuszczalne jest wykonywanie czynności zawodowych bez uprzedniego zawarcia umowy, to zarządca nieruchomości [...] w dalszym ciągu nie podjął działań w celu naprawienia tego błędu, uznając, że złożenie oferty na zarządzanie nieruchomości i ustanowienie jego spółki zarządcą w myśl art. 18 ust. 1 uwl jest zawarciem umowy, a tym samym wypełnieniem obowiązku określonego w art. 185 ust. 2 u.g.n.

Ponadto, organ odwoławczy wskazał, że przepis art. 186 ust. 3 u.g.n. stanowi, że zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i 1a. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Wobec powyższego uznał, że zarządca nieruchomości [...] , wykonując czynności zarządzania ww. nieruchomością nie posiadał ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych, to tym samym naruszył przepis art. 186 ust 3 cyt. ustawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 8 grudnia 2013 r. oddalił skargę [...] .

Sąd I instancji stwierdził, że organ odwoławczy, po analizie materiału dowodowego, w tym wyjaśnień złożonych przez zarządcę nieruchomości w postępowaniu wyjaśniającym przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej stwierdził, że nie wszystkie zarzuty wobec skarżącego znalazły potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym. Jednak w ocenie organu skarżący wykonywał czynności zarządzania nieruchomością przy ul. [...] z naruszeniem art. 186 ust. 1 u.g.n., tj. bez umowy o zarządzanie nieruchomością. Ponadto organ uznał, że skarżący, wykonując czynności zarządzania ww. nieruchomością nie posiadał ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych, a tym samym naruszył przepis art. 186 ust 3 ww. ustawy.

Sąd I instancji podkreślił, że zgodnie z art. 185 ust. 2 u.g.n. zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. Tymczasem z aktu notarialnego z dnia [...] czerwca 2004 r. nie wynika, aby wspólnota mieszkaniowa wyraziła wolę zawarcia z kimkolwiek umowy o zarządzanie nieruchomością. Z treści przedmiotowego aktu notarialnego wynika wyłącznie, że wspólnota mieszkaniowa powierzyła zarząd nieruchomością wspólną osobie prawnej, bez wynagrodzenia i bez żadnych warunków konkretyzujących tę współpracę. Wobec powyższego zarzuty skargi w tym zakresie nie były zasadne.

W ocenie Sądu I instancji, skoro art. 185 ust. 2 u.g.n. jednoznacznie wskazuje, że zarządca nieruchomości może wykonywać profesjonalne czynności zarządzania tylko na podstawie umowy o zarządzanie to w przypadku nie zastosowania się zarządcy nieruchomości do powyższego należy stwierdzić naruszenie prawa. Bez znaczenia jest przy tym przyczyna braku zawartej umowy.

W ocenie Sądu I instancji, wbrew opinii skarżącego, wykonywanie czynności zarządzania bez zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi naruszenie przepisu art. 186 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z art. 186 ust. 1 u.g.n. zarządca nieruchomości jest do wykonywania czynności zawodowych, o których mowa w art. 185 ust. 1 u.g.n. zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Mając na uwadze, że zarządca nieruchomości nie zawarł umowy o zarządzanie nieruchomością, nie był upoważniony do podejmowania czynności zawodowych odnośnie nieruchomości przy ul. [...] , zatem wszystkie czynności przez niego podjęte były niezgodne z przepisami prawa, gdyż do zawarcia takiej umowy był zobowiązany zgodnie z przepisami u.g.n.

Odnośnie zakwestionowania przez organ prawidłowości zawarcia przez zarządcę obowiązkowego ubezpieczenia o odpowiedzialności cywilnej za szkody w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością. Należy zauważyć, że skarżący jest osoba fizyczna posiadającą licencję zawodową, zgodnie z art. 186 ust. 3 u.g.n., to zarządca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością, a nieruchomość wykonuje czynności przy pomocy innych osób, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody związane z działaniem tych osób. Polisy przedstawione przez zarządcę nieruchomości (skarżącego), w których jako ubezpieczającego i ubezpieczonego wskazano "[...]", wbrew twierdzeniom skarżącego, nie wskazują zarządcy nieruchomości, tj. osoby fizycznej posiadającej licencję zawodowa ruchomości jako osoby ubezpieczonej.

Reasumując, skarżący wykonując czynności zarządzania nieruchomościami, naruszył przepisy prawa - wykonywał czynności zawodowe za wynagrodzeniem bez umocowania w formie umowy o zarządzanie spełniającej warunki określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz nie posiadał obowiązkowego ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania. W związku z powyższym została przez organy nałożona stosowna kara adekwatna do stopnia zawinienia skarżącego. Działania organów w ww. zakresie były więc prawidłowe.

II

Skargę kasacyjną od wyroku Sądu I instancji złożył [...] . Zaskarżył to orzeczenie w całości. Wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Zaskarżonemu wyrokowi art. 174 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. dalej: p.p.s.a.) zarzucono:

1. Naruszenie przepisów postępowania które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 3 § 1 p.p.s.a., art. 145 ust. 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 134 § 1 p.p.s.a. poprzez niedostrzeżenie i nieuwzględnienie przy rozpoznawaniu skargi przepisów prawa materialnego, tj. art. 734 i 735 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) oraz art. 21 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t,j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.; dalej: u.w.l.), określających minimalny zakres postanowień, które są niezbędne do skutecznego zawarcia umowy o zarządzanie; niedostrzeżenie, że do umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną w zakresie określenia wynagrodzenia zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego regulujące umowę zlecenia oraz niedostrzeżenie, że treść obowiązków zarządcy w ramach umowy o zarządzanie została sposób jednoznaczny uregulowana w ustawie o własności lokali, wobec czego użyte w akcie notarialnym sformułowanie "powierzenie zarządu nieruchomością" zawiera w sobie opis obowiązków i wysokość wynagrodzenia, wynikających wprost z ustawy. Sąd powinien był dostrzec i uwzględnić powyższe przepisy w ramach rozstrzygania w granicach danej sprawy zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., przy czym nieuwzględnienie tych przepisów wpłynęło na oddalenie skargi z powodu stwierdzenia braku zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną wobec braku określenia w umowie konkretnych obowiązków zleceniobiorcy i wynagrodzenia;

2. Naruszenie prawa materialnego, tj. art. 85 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 18 ust. 1 i 2a u.w.l. poprzez ich błędną wykładnię polegającą na wyrażeniu błędnego poglądu prawnego, iż zachowanie formy pisemnej pod rygorem nieważności dla umowy o zarządzanie, o której mowa w art. 185 ust. u.g.n. jest wymagane również w sytuacji zawarcia umowy o zarządzanie ze wspólnotą mieszkaniową nieruchomości, dla której to umowy ustawa o własności lokali przewiduje inną formę czynności prawnej niż u.g.n.;

3. Naruszenie prawa materialnego, tj. art. 188 ust. 1 w zw. z art. 186 i 185 ust. 1 i 1a u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji orzeczenie kary dyscyplinarnej nagany za czyn niewymieniony wśród czynów podlegających odpowiedzialności dyscyplinarnej;

4. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 183 w zw. z art. 186 ust. 3 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu poglądu prawnego, że rodzaj naruszenia obowiązków zarządcy nieruchomościami nie ma znaczenia z punktu widzenia rodzaju nałożonej kary dyscyplinarnej "leży poza zakresem sprawy".

Autor skargi kasacyjnej podniósł, że w niniejszej sprawie zaistniała szczególna sytuacja związana ze zmianą stanu prawnego na skutek wejścia w życie ustawy z dnia 13 czerwca 2013 roku o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. z 2013 roku, Nr 829). Zgodnie z art. 36 ust. 1 i 2 cyt. ustawy, postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości wszczęte i niezakończone do dnia 1 stycznia 2014 r. umarza się. W przypadku orzeczenia wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej jej zatarcie następuje z dniem 1 stycznia 2014 r. W takiej sytuacji, zasadne jest by Sąd, na podstawie art. 135, 161 § 1 ust. 3 p.p.s.a. w zw. z art. 36 ust. 1 cyt. ustawy uchylił orzeczenie Sądu I instancji oraz organów administracyjnych i wydał postanowienie o umorzeniu postępowania w przedmiocie odpowiedzialności dyscyplinarnej skarżącego.

III

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie, gdyż zawarte w niej zarzuty okazały się nieusprawiedliwione.

Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, bowiem stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a, rozpoznając sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania, która zachodzi w przypadkach przewidzianych w § 2 tego artykułu. W rozpoznawanej sprawie nie występują jednak żadne z wad wymienionych we wspomnianym przepisie, które powodowałyby nieważność postępowania prowadzonego przez Sąd I instancji.

Skarga kasacyjna została oparta na obu podstawach kasacyjnych wymienionych w art. 174 p.p.s.a., tj. zarówno na naruszeniu przepisów prawa materialnego, jak i przepisów postępowania. W pierwszym rzędzie należy rozważyć zarzuty procesowe, bowiem dopiero przesądzenie o prawidłowości ustaleń faktycznych pozwala na ocenę subsumcji tegoż stanu faktycznego pod znajdujące w sprawie zastosowanie przepisy materialnoprawne.

Naczelny Sąd Administracyjny orzekający w rozpoznawanej sprawie w pierwszej kolejności postanowił rozpatrzeć wniosek sformułowany przez autora skargi kasacyjnej o umorzenie postępowania w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej w związku z przepisami ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. z 2013 r. poz. 829).

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wniosek skarżącego kasacyjnie nie zasługuje na uwzględnienie.

Jak wynika z przepisów art. 8 pkt 14 ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. z 2013 r. poz. 829) z dniem 1 stycznia 2014 r. został uchylony art. 188 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), na podstawie którego były nakładane kary dyscyplinarne na zarządców nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 36 ust. 1 cyt. ustawy, postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości wszczęte i niezakończone do dnia 1 stycznia 2014 r. umarza się. W przypadku orzeczenia wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej jej zatarcie następuje z dniem 1 stycznia 2014 r. (ust. 2 powołanego artykułu).

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy zauważyć należy, że zaskarżona decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej została wydana w dniu [...] czerwca 2013 r., a więc w dacie, w której powyższe przepisy jeszcze nie obowiązywały. Tak więc organ II instancji wydając zaskarżone rozstrzygnięcie nie mógł zastosować przepisów, które jeszcze nie obowiązywały, w konsekwencji nie mógł dopuścić się ich naruszenia.

W rozpoznawanej sprawie nie jest również zasadne żądanie umorzenia postępowania sądowoadministracyjnego w oparciu o art. 36 ust. 1 lub ust. 2 ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. Z okoliczności przedmiotowej sprawy bowiem wynika, iż postępowanie zostało zakończone zaskarżoną decyzją przed dniem 1 stycznia 2014 r., a wiec przepis art. 36 ust. 1 powołanej ustawy nie mógł mieć zastosowania, a w konsekwencji wniosek skarżącego kasacyjnie o umorzenie postępowania w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy nie jest zasadny.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego orzekającego w rozpoznawanej sprawie nieusprawiedliwione są zarzuty naruszenia przepisów postępowania, wskazane w punkcie 1 petitum skargi kasacyjnej, tj. naruszenie art. 3 § 1 p.p.s.a., art. 145 ust. 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 134 § 1 p.p.s.a.

Odnosząc się do tak skonstruowanych zarzutów naruszenia prawa procesowego podkreślenia wymaga, że autor skargi kasacyjnej w ogóle nie wyjaśnił, na czym polegało ewentualne ich naruszenie. Ponadto, generalnym mankamentem wniesionej skargi kasacyjnej jest brak wykazania, iż uchybienia te mogły mieć wpływ na wynik sprawy, jak to wymaga przepis art. 174 pkt 2 p.p.s.a. W świetle utrwalonego orzecznictwa, nie każde naruszenie przepisów postępowania może stanowić podstawę kasacyjną, ale tylko takie, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Obowiązkiem wnoszącego skargę kasacyjną jest wykazanie, że gdyby do zarzucanego naruszenia przepisów nie doszło, wyrok sądu I instancji byłby inny (por. m.in. wyrok NSA z dnia 4 października 2012 r., II FSK 437/11; LEX nr 1233849). Takich dowodów skarga kasacyjna nie przeprowadziła.

Za całkowicie niezasadny należy uznać zarzut naruszenia art. 3 § 1 p.p.s.a. W tym przepisie ustawodawca wyraził zasadę sądowej kontroli administracji publicznej, określając równocześnie w jego § 2 zakres właściwości (kognicji) sądów administracyjnych. Postępowanie przed sądem administracyjnym inicjowane jest w trybie skargi. Sąd administracyjny w rezultacie jej rozpatrzenia i orzekając w granicach sprawy oraz na podstawie akt sprawy (art. 134 § 1 i art. 133 § 1 p.p.s.a.), w zależności od rezultatu przeprowadzonej kontroli oraz jej przedmiotu wydaje orzeczenie, w którym skargę uwzględnia (art. 145 – art. 150 p.p.s.a.) albo skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.). W związku z powyższym, skoro oczywiste jest, że przedmiotem orzekania Sądu I instancji była kontrola zgodności z prawem ostatecznej decyzji administracyjnej (art. 3 § 2 pkt 1 p.p.s.a.) to, jakkolwiek skarga została oddalona, a to wobec niestwierdzenia naruszenia prawa o istotnym wpływie na wynik sprawy, brak jest podstaw, aby zarzucać, że Sąd I instancji uchylił się w jakikolwiek sposób od realizacji obowiązku kontroli działalności administracji publicznej.

Nie został również naruszony przez Sąd I instancji art. 134 § 1 p.p.s.a. Wskazać należy, że przepis ten jest tak skonstruowany, że powołanie się w skardze kasacyjnej na jego naruszenie musi być powiązane z przepisami, których naruszenia przez organ Sąd I instancji nie zauważył z urzędu. Ponadto zarzut naruszenia art. 134 § 1 p.p.s.a. może być usprawiedliwiony tylko wówczas, gdyby w postępowaniu administracyjnym popełniono uchybienia na tyle istotne, a przy tym oczywiste, że Sąd powinien je dostrzec i uwzględnić, bez względu na treść zarzutów sformułowanych w skardze wniesionej do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Tymczasem zarzut naruszenia omawianego przepisu ustawy p.p.s.a. i jego uzasadnienie takich wymogów nie spełniają. Argumentacja strony wnoszącej skargę kasacyjną w istocie nie może skutecznie poważyć, opartego na zgromadzonym materiale aktowym, stanowiska Sądu I instancji (por. np. wyrok NSA z 11 września 2012 r., sygn. akt I OSK 1234/12).

Natomiast wskazany przez autora skargi kasacyjnej zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., nie może stanowić samodzielnej podstawy kasacyjnej. Zarzut naruszenia wskazanego wyżej przepisu podnieść można jedynie w powiązaniu z odpowiednimi przepisami procedury administracyjnej. Chcąc zatem w skardze kasacyjnej podważyć przyjęty przez Sąd I instancji stan faktyczny, zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit.c p.p.s.a. powinien być powiązany z naruszeniem przez organy administracyjne odpowiednich przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego ze stwierdzeniem, że doszło do oddalenia skargi mimo naruszeń tych przepisów w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Natomiast brak takiego powiązania czyni ten zarzut niezasadnym.

Przechodząc do zarzutów naruszenia prawa materialnego wskazanych w punktach 2-4 petitum skargi kasacyjnej, należy je uznać za całkowicie chybione.

Odnosząc się do tak skonstruowanych zarzutów naruszenia prawa materialnego poprzez błędną jego wykładnię podkreślenia wymaga, że autor skargi kasacyjnej w ogóle nie wyjaśnił, jak powinna być właściwa wykładnia każdego z tych przepisów przez Sąd I instancji oraz czy ich błędna wykładnia mogła mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Już z tych powodów zarzuty te należy uznać za nieusprawiedliwione.

Niezasadne są zarzuty naruszenia prawa materialnego sformułowane w punkcie 2 petitum skargi kasacyjnej, tj. zarzuty naruszenia art. 185 ust. 2 w zw. z art. 18 u.w.l., które sprowadzają się do podważania przez autora skargi kasacyjnej obowiązku zawarcia przez zarządcę umowy o zarządzanie ze wspólnotą mieszkaniową.

Wbrew twierdzeniom autora skargi kasacyjnej, powierzenie przez wspólnotę mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną osobie prawnej (podmiotowi prowadzącemu działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami) na podstawie uchwały podjętej w drodze aktu notarialnego nie jest równoznaczne i nie oznacza zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością, o której stanowi art. 185 ust. 2 u.g.n. W konsekwencji, ze znajdującego się w aktach sprawy aktu notarialnego z [...] czerwca 2004 r. dotyczącego powierzenia przez wspólnotę mieszkaniową zarządu nowemu zarządcy, tj. [...] – nie wynika zawarcie przez wspólnotę mieszkaniową umowy z zarządzanie nieruchomością.

Podkreślenia bowiem wymaga, że podmiot prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej ([...]) działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej ze wspólnotą mieszkaniową, przy czym czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami są wykonywane przez zarządcę nieruchomości, który jest osobą fizyczną posiadającą licencję zawodową stosownie do art. 185 ust. 2 w zw. z art. 184 ust. 3 i 2 u.g.n., tj. w rozpoznawanej sprawie przez zarządcę [...]. Z treści art. 184 ust. 3 u.g.n. ewidentnie wynika, że każdy przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami jest obowiązany powierzyć wykonywanie tych czynności licencjonowanym zarządcom nieruchomości (por. wyrok NSA z 6 maja 2008 r., sygn. akt II GSK 90/08).

Zatem prowadzenie działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami przez [...] jest możliwe - stosownie do art. 184 ust. 3 u.g.n. – tylko wówczas gdy czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami będą wykonywane przez zarządcę nieruchomości, czyli w rozpoznawanej sprawie przez zarządcę [...] .

Zatem, jeżeli zarząd nieruchomością wspólną ma być powierzony osobie fizycznej zawodowo trudniącej się zarządem nieruchomościami, musi ona posiadać licencję zawodową (art. 184 ust. 2 u.g.n.), zaś w przypadku powierzenia zarządu przedsiębiorcy, w tym także będącemu osobą prawną, jak w rozpoznawanej sprawie, przedsiębiorca taki może wykonywać zarząd przez licencjonowanych zarządców nieruchomości (art. 184 ust. 3 u.g.n.). Umowa o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą lub przedsiębiorcą powinna zostać zawarta przez wspólnotę mieszkaniową w formie pisemnej, pod rygorem nieważności (art. 185 ust. 2 u.g.n.). Jeżeli wspólnota mieszkaniowa zawiera umowę z przedsiębiorcą, należy w niej wskazać zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego za jej wykonanie i numer jego licencji. Ponadto, w takiej umowie powinno być zamieszczone oświadczenie licencjonowanego zarządcy lub przedsiębiorcy o posiadaniu ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządu nieruchomościami. Oznacza to, że wprowadzenie tych postanowień do umowy jest obowiązkowe.

Wbrew twierdzeniom skarżącego kasacyjnie, w umowie o zarządzanie powinien być określony zakres obowiązków zarządcy (art. 185 ust. 3 u.g.n.), jak również sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia (art. 185 ust, 4 u.g.n.), a zatem nie mają w tym zakresie zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego powołane w petitum skargi kasacyjnej.

Całkowicie niezasadne są zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, sformułowane w punkcie 3 i 4 petitum skargi kasacyjnej, tj. zarzuty naruszenia art. 188 ust. 1 w zw. z art. 186 i 185 ust. 1 i 1a u.g.n. oraz art. 183 w zw. z art. 186 ust. 3 u.g.n., poprzez ich błędną wykładnię polegającą - zdaniem autora skargi kasacyjnej - na podważaniu zasadności orzeczenia w rozpoznawanej sprawie kary dyscyplinarnej nagany za czyn niewymieniony wśród czynów podlegających tego rodzaju odpowiedzialności.

Nie można się zgodzić ze skarżącym kasacyjnie, że organ - co zaakceptował Sąd I instancji - nałożył karę dyscyplinarną za czyn niewymieniony wśród czynów podlegających odpowiedzialności dyscyplinarnej. Chodziło bowiem o działanie zarządcy [...] bez zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością, który to obowiązek wynika z art. 186 u.g.n., zaś stosownie do art. 188 ust. 1 u.g.n. zarządca nieruchomości niewypełniający obowiązków, o których mowa m. in. w art. 186 u.g.n., podlega odpowiedzialności zawodowej. Stosownie do art. 186 ust. 1 u.g.n. zarządca nieruchomości zobowiązany jest do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, przy czym jedną z tych zasad jest działanie zarządcy na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością. Obowiązek ten został jasno i wyraźnie doprecyzowany w ust. 6 art. 186 cyt. ustawy, z którego wynika, że zarządca wykonuje działalność zawodową w związku z zawartą umową o zarządzanie nieruchomością, jak również w zakresie objętym tą umową jest on odpowiedzialny za jej wykonywanie.

Reasumując, należy stwierdzić, że wykonywanie działalności zawodowej przez zarządcę nieruchomości bez umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi niewypełnienie obowiązków, o których mowa w art. 186 ust. 1 i 6 u.g.n. i skutkuje jego odpowiedzialnością zawodową na podstawie art. 188 ust. 1 i ust. 2 u.g.n.

Podobnie, niewypełnieniem przez zarządcę – [...] innego obowiązku, określonego w art. 186 ust. 3 u.g.n., było niedokonanie obowiązku ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1a u.g.n. Rację ma Sąd I instancji twierdząc, że skarżący kasacyjnie jako osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową, zgodnie z art. 186 ust. 3 u.g.n., jako zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością. Z kopii polis przedstawionych przez zarządcę nieruchomości wynika, że w badanym okresie ubezpieczony był [...], nie zaś zarządca – [...]. Zatem, kopie polis - wbrew twierdzeniom skarżącego kasacyjnie - nie wskazują jako osoby ubezpieczonej zarządcy nieruchomości [...], tj. osoby fizycznej posiadającej licencję zawodową, czego wymaga ustawodawca w art. 186 ust, 3 w zw. z art. 184 ust. 2 u.g.n. Przyznał to zresztą w skardze sam skarżący kasacyjnie. Zatem nie ulega również wątpliwości, że doszło do niewypełnienia tego obowiązku przez zarządcę – [...].

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie ma racji skarżący kasacyjnie, polemizując z nałożoną karą dyscyplinarną nagany, ponieważ biorąc pod uwagę wagę niedopełnionych przez niego obowiązków, nałożona kara wydaje się być wyjątkowo łagodna.

Całkowicie niezrozumiały jest zarzut naruszenia art. 185 ust. 1a u.g.n., ponieważ Sąd I instancji w zaskarżonym wyroku nie dokonywał jego wykładni, a zatem nie mógł go naruszyć.

W tym stanie rzeczy, skoro żaden z zarzutów nie może być uznany za usprawiedliwiony, wniosek o uchylenie zaskarżonego wyroku nie mógł zostać uwzględniony.

Ze wskazanych wyżej powodów Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że wniesiona skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw i stosownie do art. 184 p.p.s.a., orzekł o jej oddaleniu.

 

 

 

 

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl