18 stycznia (piątek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA PrawoOrzecznictwo sądowe I ACa 152/16 opłaty za reklamy

I ACa 152/16 opłaty za reklamy

 

Data orzeczenia: 28 lipca 2016 r.

 

Rodzaj orzeczenia: wyrok

 

Sygnatura akt:   I A Ca 152/16

 

Sąd: Sąd Apelacyjny w Poznaniu Wydział I Cywilny

 

 

 

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

 

 

Dnia 28 lipca 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSA Małgorzata Gulczyńska

Sędziowie: SA Jan Futro (spr.)

SO Piotr Majchrzak

Protokolant: st. sekr. Sylwia Stefańska

po rozpoznaniu w dniu 28 lipca 2016 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa S. H.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w P. przy ul. (...)

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 21 grudnia 2015 r.sygn. akt I C 1972/15

1.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 1. i oddala powództwo w całości oraz w punkcie 3 w ten sposób, że zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania;

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 270 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

 

 

UZASADNIENIE

Powód S. H. w pozwie wniesionym w dniu 3 sierpnia 2015 r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) wniósł o uchylenie uchwały (...) w sprawie naliczenia odszkodowania za umieszczenie przez powoda reklamy na elewacji budynku oraz na drzwiach wejściowych do budynku bez zgody pozwanej oraz uchwały(...) w sprawie przejazdu przez bramę wjazdową nieruchomości przy ul. (...) AB/pl. (...) AB i działkę nr (...) należącą do (...) Towarzystwa (...) ul. (...). Ponadto, powód wniósł o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania.

Wyrokiem z dnia 21 grudnia 2015 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) numer (...) podjętą 6 lipca 2015 r., oddalając powództwo w pozostałej części.

Orzekając o kosztach postępowania zniósł wzajemnie koszty procesu.

Jako podstawy rozstrzygnięcia Sąd I instancji powołał następujące ustalenia.

Powód i jego małżonka są współwłaścicielami lokalu nr (...), położonego w P., przy ul. (...). Właściciele lokali, usytuowanych na tej nieruchomości tworzą wspólnotę mieszkaniową.

Dnia 6 lipca 2015 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę (...) w sprawie naliczenia odszkodowania za umieszczenie reklamy na elewacji budynku oraz drzwiach wejściowych bez zgody Wspólnoty Mieszkaniowej przez Kancelarię Radcy Prawnego S. H., ul. (...), (...)-(...) P.. W uchwale Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na naliczanie odszkodowania za umieszczanie reklam na elewacji budynku, oraz w drzwiach wejściowych do budynku, które stanowią część nieruchomości wspólnej. Wysokość odszkodowania ustalono na kwotę 110 zł miesięcznie, a jego początkowy termin płatności ustalono na dzień 1 stycznia 2015 r. Podjęcie uchwały nastąpiło w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwałę podjęto większością 50,370%, przeciwko uchwale było 6,760%, a nie głosowało 42,870% ogółu współwłaścicieli.

Dnia 13 sierpnia 2015 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę (...) w sprawie przejazdu przez bramę wjazdową nieruchomości przy ul. (...) AB/ Pl. (...) AB, oraz przez działkę nr (...), należącą do (...) Towarzystwa (...). W uchwale ustalono opłaty miesięczne dla wszystkich użytkowników pilotów umożliwiających korzystanie z przejazdu przez bramę wjazdową nieruchomości przy ul. (...) AB/ Pl. w wysokości 35 zł miesięcznie. Ustalono także, że pozwana będzie regulowała, na podstawie faktur, wystawianych przez wskazane wyżej podmioty, zgodnie z aktualną listą użytkowników pilotów. Wskazano, iż pozwana pokrywać będzie koszty dwóch pilotów technicznych, przydzielonych na każdą klatkę budynku w kwocie 840 zł rocznie. W przypadku zwłoki za dwa kolejne miesiące pilot użytkownika zostanie dezaktywowany, a w przypadku braku spłaty przez użytkownika pilota zaległości za okres od 1 października 2014 r., wyłożonej przez Wspólnotę, posiadany przez użytkownika pilot zostanie dezaktywowany. Uchwałę podjęto większością 52,700%, przeciwko uchwale było 6,010%, a nie głosowało 41,950% ogółu współwłaścicieli. Głosowanie, dotyczące tej uchwały odbywało się w dniach od 5 lipca 2015 r. do 5 sierpnia 2015 r. - ostatnie głosy oddali w tym dniu M. i K. T., oraz E. K.. Dnia 13 sierpnia 2015 r. przesłano powodowi na pocztę internetową zawiadomienia o podjęciu uchwał nr (...)i (...).

Podjęcie tej uchwały poprzedziła korespondencja pomiędzy (...) Towarzystwem (...), będącym właścicielem nieruchomości, położonej w P. przy ul. (...) prowadzącym obsługę pozwanej Wspólnoty Miejskim Przedsiębiorstwem (...), dotycząca korzystania z nieruchomości tej instytucji.

Nieruchomość przy ul. (...) jest tak usytuowana, że dojazd do niej prowadzi przez nieruchomości, należące do innych właścicieli. Właścicielem jednej z tych nieruchomości jest (...) Towarzystwo (...), które zainstalowało bramę wjazdową na swoja nieruchomość i podejmuje działania zmierzające do obciążenia kosztami przejazdu przez swoją nieruchomość osoby, korzystające z sąsiednich nieruchomości, a zmuszone do przejeżdżania przez nieruchomość należącą do tej instytucji. Dojazd do nieruchomości pozwanej wymaga też przejazdu przez nieruchomość należącą do Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...).

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy wskazał, że podstawę częściowego uwzględnienia powództwa stanowi przepis art. 25 ustawy dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”).

W ocenie Sądu, dopuszczalne jest pobieranie przez pozwaną opłat za wykorzystywanie przez powoda elewacji budynku i drzwi wejściowych do budynku, do zamieszczenia tablic informujących o prowadzeniu przez niego kancelarii prawnej. Powyższe wykracza bowiem poza zakres korzystania przez powoda jako członka wspólnoty mieszkaniowej z części wspólnych nieruchomości. Jednakże, uchwała (...), nakładając na powoda obowiązek ponoszenia opłat z tego tytułu z datą wsteczną, jest niezgodna z prawem, albowiem narusza zasadę lex retro non agit, tj. że prawo nie może działać wstecz. Uchwała ta narusza również interes powoda, albowiem nie wskazuje sposobu wyliczenia należności, którą ma płacić powód.

Odnosząc się do uchwały(...) Sąd Okręgowy podniósł, że została ona podjęta w dniu 13 sierpnia 2015 r., a zatem powód wytaczając powództwo 3 sierpnia 2015 r. zaskarżył tę uchwałę przed jej podjęciem.

Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu Sąd Okręgowy powołał przepis art. 100 k.p.c.

Od wyroku tego apelację wniosła pozwana zaskarżając go w części uwzględniającej powództwo i w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu. Zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi:

1.  naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c. w zw. z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) poprzez ich niezastosowanie i w efekcie przyjęcie, że uchwała nr (...) jako, że odnosi się do okresu wstecznego jest sprzeczna z prawem, bowiem narusza zasadę lex retro non agit;

2.  naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 233 k.p.c. polegające na niedokonaniu przez Sąd Okręgowy wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i pominięciu okoliczności uzasadniających wysokość opłaty ustalonej przez pozwaną w uchwale nr (...)

W konsekwencji pozwana wniosła o zmianę wyroku Sądu Okręgowego w zaskarżonej części i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych za obie instancje.

Sąd Apelacyjny zważył , co następuje.

Apelacja okazała się zasadna.

Wobec postawienia w niej zarówno zarzutów naruszenia prawa materialnego jak i procesowego zauważyć trzeba, że prawidłowość zastosowania lub wykładni prawa materialnego może być właściwie oceniona jedynie na kanwie niewadliwie ustalonej podstawy faktycznej rozstrzygnięcia. Skuteczne, zatem zgłoszenie zarzutu dotyczącego naruszenia prawa materialnego wchodzi zasadniczo w rachubę tylko wtedy, gdy ustalony przez sąd pierwszej instancji stan faktyczny, będący podstawą zaskarżonego wyroku, nie budzi zastrzeżeń (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1997 r. II CKN 60/97 - OSNC 1997/9/128). Powyższe rodzi konieczność rozpoznania w pierwszym rzędzie zmierzających do zakwestionowania stanu faktycznego zarzutów naruszenia prawa procesowego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1997 r. II CKN 18/97 - OSNC 1997/8/112). Odnosząc się do zarzutów podniesionych w tym zakresie, należy stwierdzić, że wskazywane przez apelującą okoliczności uzasadniające wysokość opłaty przyjętej w uchwale nr (...), których niezasadne pominięcie w ustalonym stanie faktycznym zarzuciła skarżąca, nie mają istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, o czym niżej.

Istotą zaskarżonej uchwały jest wyrażenie zgody na dochodzenie od powoda przez pozwaną należności za umieszczenie tablic informacyjnych w części wspólnej nieruchomości.

W tym zakresie należy podzielić stanowisko Sądu Okręgowego, że umieszczenia reklam i tablic informacyjnych wykracza poza zakres korzystania przez członka wspólnoty mieszkaniowej z części wspólnych nieruchomości, a w konsekwencji uzasadniona pobieranie przez wspólnotę mieszkaniową stosownych opłat. Każdy właściciel, zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l., przy zachowaniu wynikającego z art. 140 k.c. prawa do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej, zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi) i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem. Elewacja budynku jest częścią wspólną nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. ale nie jest ona niezbędna do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali, zgodnie z ich przeznaczeniem. To determinuje wniosek, że w zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, podejmując uchwałę w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w trybie art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. Nie może być wątpliwości co do tego, że umieszczanie na elewacji budynku wszelkich tablic, banerów i innego tego rodzaju elementów jest zmianą przeznaczenia tej części nieruchomości wspólnej i wykracza poza zakres korzystania z nieruchomości wspólnej, co z kolei wymaga podjęcia stosownej uchwały określającej zasady korzystania. Umieszczenie tablicy informacyjnej przez powoda powoduje trwałe lub czasowe przeznaczenie zajętej części na potrzeby wyłącznie osoby, która zamieściła tego rodzaju urządzenie, przez co uniemożliwia korzystanie z niej przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli posiada rzecz wspólną w szerszym zakresie, niż czynią to pozostali współwłaściciele

Zasady korzystania z części wspólnych mogą oczywiście ustalać bezpłatność korzystania z nich, jednakże nie jest naruszeniem żadnych przepisów ustawowych, czy zasad współżycia społecznego, określenie odpłatności wykorzystywania części wspólnych przez poszczególnych członków wspólnoty. Taka odpłatność w żadnym zakresie nie ogranicza prawa właścicieli w większym stopniu niż to konieczne do uregulowania zasad wykorzystywania nieruchomości wspólnej. W konsekwencji nie można też przyjąć, że odpłatność korzystania z elewacji budynku powoduje zwiększenie obciążeń powoda bez związku z używaniem lokalu.

Słuszne jest także stanowisko przytoczone przez apelującą, że uchwałę należy traktować jako, co najwyżej wezwanie do zapłaty skierowane do powoda, zaś w sytuacji ewentualnego sporu na tym tle, ustalenie wysokości roszczenia wspólnoty nastąpi w procesie o zapłatę. Dla uznania prawidłowości uchwały w przedmiocie ustalenia opłaty pobieranej za umieszczenia reklam i tablic informacyjnych nie jest też bezwzględnie niezbędne wskazanie w treści samej uchwały sposobu ustalenia wysokości tej opłaty. Ponadto, w sytuacji gdy powód twierdzi, że ustalona opłata narusza jego interesy jako zbyt wygórowana i nieodpowiadająca stawkom rynkowym, to strona powodowa powinna zawnioskować dowody na tę okoliczność (art. 6 k.c.). Zarzuty powoda koncentrowały się jednak na dopuszczalności pobierania od niego przedmiotowej opłaty, co do zasady. Nie zasługuje też na uwzględnienie argumentacja powoda w zakresie, w jakim powoływał się na zróżnicowanie pobieranej od niego stawki w stosunku do innej kancelarii funkcjonującej w budynku, która ponosi opłaty w wysokości 60 zł. Z uzasadnienia pozwu wynika, że sytuacja powoda nie jest porównywalna z sytuacją wskazanej kancelarii, chociażby ze względu na okoliczność, iż powód zamieścił dwie tablice. Ponadto, jak wynika z zebranego materiału, opłata ponoszona przez wskazaną przez powoda kancelarię została ustalona znacznie wcześniej, nie jest więc wykluczone, że opłata ta w przyszłości ulegnie zmianie. Natomiast opłata pobierana od powoda przyjęta w uchwale nr (...) została ustalona w tej samej wysokości, co opłata przyjęta uchwałą nr (...) r. dla kolejnej kancelarii prawnej (110 zł). Należy więc stwierdzić, że opłata w kwocie 110 zł miesięcznie nie odbiega swoim poziomem od przyjętych w tego typu sytuacjach, także w innych wspólnotach w tej części miasta P. (patrz m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 24 maja 2016 r. sygn.. akt I ACa 1478/15 niepubl.).

Nie można więc uznać, że powód został zobowiązany w sposób nieuzasadniony do ponoszenia opłat wyższych niż inne podmioty w porównywalnej sytuacji.

Zasadnie też zarzuciła pozwana, że podjęcie uchwały o naliczeniu należnej kwoty za umieszczenie przez powoda tablic informacyjnych na elewacji budynku oraz w drzwiach wejściowych do budynku od dnia 1 stycznia 2015 r. tj. od daty ich umieszczenia nie jest sprzeczne z prawem, w szczególności nie narusza zasady lex retro non agit, skoro opłaty za korzystanie z części wspólnych w przedmiotowym zakresie są należne za cały okres korzystania. Gdyby przyjąć, że pobieranie opłat może nastąpić jedynie na przyszłość, od dnia podjęcia uchwały w tym przedmiocie, to w konsekwencji w każdym przypadku zajęcia części wspólnej przez członka wspólnoty bez jej zgody, uzyskiwałby on nieuzasadnione korzyści kosztem wspólnoty, tj. nie miałby obowiązku ponoszenia opłat za faktyczne korzystanie z części wspólnych do czasu podjęcia stosownej uchwały w tym przedmiocie, co nie może zyskać aprobaty. Należy też zauważyć, że powód był wzywany do zapłaty już od momentu zamieszczenia spornych tablic informacyjnych. W pozwie powód podał, że począwszy od stycznia 2015 r. pozwana zaczęła przysyłać faktury tytułem odszkodowania za zajmowanie części wspólnych budynku bez tytułu prawnego, na kwotę 110 zł brutto miesięcznie. Powyższe wynika również z pism znajdujących się w aktach sprawy. Potwierdził to w swych zeznaniach powód, wskazując również, że nie zgłosił się do zarządcy w celu prowadzenia negocjacji, co do wysokości opłaty ze względu na to, że według niego za umieszczone tablice w ogóle nie powinien płacić i nie miał obowiązku uzyskania zgody na ich umieszczenie. O konieczności ponoszenia opłat od stycznia 2015 r. powód nie dowiedział się zatem z przedmiotowej uchwały, lecz miał świadomość roszczeń pozwanej w tym zakresie już od momentu umieszczenia przez siebie spornych tablic. Nie można więc uznać, że ustalenie terminu początkowego płatności opłat w uchwale nr (...) stanowiło zaskoczenie dla powoda, który mógł nie być przygotowany na dokonanie zapłaty za cały zaległy okres.

Wobec powyższego Sąd Apelacyjny na podstawie powołanych przepisów oraz art. 386 § 1 k.p.c. orzekł jak w punkcie 1 wyroku, orzekając o kosztach postępowania przed Sądem I instancji zgodnie z treścią przepisu art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490). Na koszty te składają się koszty zastępstwa procesowego pozwanej w wysokości 180 zł wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono zgodnie z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz § 8 ust. 1 pkt 1 i § 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804). Na koszty te składają się koszty zastępstwa procesowego strony wygrywającej apelację.

 

 

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl