13 listopada (wtorek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA PrawoOrzecznictwo sądoweIII CZP 9/06 - Współwłaściciel musi rozliczyć korzyści jakie czerpie z nieruchomości wspólnej

III CZP 9/06 - Współwłaściciel musi rozliczyć korzyści jakie czerpie z nieruchomości wspólnej

 

Uchwałą z Dnia 10 maja 2006 r.

Sygn. akt III CZP 9/06

 

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Grzegorz Misiurek

 

w sprawie z powództwa Marzeny K. przeciwko Januszowi S. i Joannie W. o zapłatę, oraz w sprawie z powództwa Teresy P. przeciwko Januszowi S. i Joannie W. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 10 maja 2006 r., zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w L. postanowieniem z dnia 4 października 2005 r., sygn. akt II Ca 507/05,:

"Czy współwłaściciel nieruchomości posiadający, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, nie przynoszącą pożytków część nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia z pozostałymi współwłaścicielami uzyskanych z tego tytułu korzyści ?" podjął uchwałę:

 

 

 

Współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści.

 

 

Uzasadnienie

 

W styczniu 1990 r. współwłaściciele nieruchomości położonej przy ul. L. w L., zabudowanej domem wielorodzinnym, powierzyli sprawowanie zarządu nieruchomością współwłaścicielowi Januszowi S. Zarządca oddał w najem jeden z dwóch lokali użytkowych, znajdujących się na parterze budynku, pobierał przypadający od najemcy czynsz, i rozliczał się z uzyskanych pożytków z pozostałymi współwłaścicielami. W 1993 r. sam objął w posiadanie jeden z lokali użytkowych i urządził w nim sklep spożywczy. Drugi lokal zaadaptowała natomiast na sklep współwłaścicielka Joanna W., która zajęła ponadto część bramy budynku na potrzeby wystawiennicze. Janusz S. zaniechał wówczas rozliczeń z tytułu posiadania lokali użytkowych, wobec czego pozostali współwłaściciele doprowadzili w 1996 r. do powierzenia zarządu nieruchomością Jerzemu D.. Umową z dnia 14 listopada 2001 r. współwłaściciele: Danuta S. - D., Krystyna S., Janusz S., Maria K. i Jerzy W. zbyli swoje udziały we współwłasności nieruchomości Marzenie K., a Ewa W., Andrzej S., Zofia S., Zbigniew S. i Marcin S. - Teresie P., i równocześnie dokonali przelewu na rzecz nabywczyń praw i roszczeń o zwrot korzyści osiągniętych przez Janusza S. i Joannę W. z tytułu korzystania z nieruchomości ponad przysługujący im udział we współwłasności oraz o zwrot należności za zaległe czynsze osób trzecich, zajmujących lokale na podstawie umów najmu. Współwłaścicielami nieruchomości są odtąd Chaim B. i Chana P. B. w 360/720, Joanna W. w 60/720, Janusz S. w 60/720, Teresa P. w 120/720 i Marzena K. w 120/720 części. Marzena K. i Teresa P. wystąpiły do Sądu Rejonowego w L. o zasądzenie od Janusza S. i Joanny W. kwot po 3.998 zł z odsetkami od każdego z pozwanych tytułem rozliczenia za korzystnie z nieruchomości „ponad swój udział" w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 1994 r. Podniosły, że pozwani zajmują lokale użytkowe o powierzchni po 50 m2  każdy, a dysponują jedynie udziałami w wysokości po 1/12 części, wobec czego przy przyjęciu za podstawę określenia czynszu za te lokale stawki 40 zł miesięcznie za 1 m2 - każda z nich może żądać od pozwanych z tytułu korzyści uzyskanych przez nich w okresie objętym żądaniem „ponad swój udział" kwot po 3.998 zł.

 

Wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2005 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo, przyjmując, że pozwani korzystali z lokali użytkowych ponad przysługujące im udziały we współwłasności, i dzięki temu nie musieli płacić czynszu za pomieszczenia, w których prowadzili działalność gospodarczą, jednak roszczenie o zwrot uzyskanych z tego tytułu korzyści, jako roszczenie o świadczenia okresowe w rozumieniu art. 118 k.c., uległo trzyletniemu przedawnieniu. W okresie objętym żądaniem pozwani nie czerpali pożytków z lokali użytkowych, jedynie sami nimi władali, do czego byli uprawnieni na podstawie art. 140 i art. 206 k.c. Zgodnie z art. 206 k.c., każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej, a jego uprawnienie jest w tym zakresie ograniczone jedynie przez takie same prawa pozostałych współwłaścicieli. Niedopuszczalne jest zatem, zdaniem Sądu Rejonowego, zasądzenie od posiadających współwłaścicieli na rzecz współwłaścicieli nieposiadających kwoty odpowiadającej wysokości czynszu najmu, jaka przypada na powierzchnię lokalu, proporcjonalną do udziału we współwłasności. Przy rozpoznawaniu apelacji powódek Sąd Okręgowy w L. powziął poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym zagadnieniu prawnym, przytoczonym na wstępie uchwały.

 

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

 

Istota przedstawionych wątpliwości sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, czy współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, powinien rozliczyć się z nimi z uzyskanych z tego tytułu korzyści. Chodzi przy tym o sytuację, w której między współwłaścicielami nie doszło do dokonania podziału quoad usum lub do umownego uregulowania sposobu wzajemnych rozliczeń z tytułu korzystania z nieruchomości wspólnej, tak skonkretyzowane wątpliwości nasunęły się bowiem Sądowi Okręgowemu na tle stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy.

 

Rozważania prowadzące do rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego trzeba rozpocząć od przypomnienia ustawowej regulacji uprawnień współwłaścicieli do rzeczy wspólnej. Stosownie do art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie zaś z art. 207 k.c., pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jak wynika z przytoczonych unormowań, w ustawowym modelu korzystania z rzeczy wspólnej wymienione zostały expressis verbis dwa uprawnienia: prawo do współposiadania oraz prawo do współkorzystania. Drugie z wymienionych praw obejmuje przy tym także uprawnienia do pobierania pożytków i partycypowania w innych przychodach z rzeczy wspólnej, które uregulowano odrębnie w art. 207 k.c. i określono ich zakres wielkością udziału każdego ze współwłaścicieli.

 

Pożytkami rzeczy wspólnej w rozumieniu art. 207 k.c. - jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy, przedstawiając rozważane zagadnienie prawne - są pożytki naturalne i cywilne, o których mowa w art. 53 k.c., a więc płody rzeczy i inne odłączone od niej części składowe, jeżeli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy, oraz dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. owoce, przychówek, czynsz najmu lub dzierżawy). Pojęcie innych przychodów, niebędących pożytkami rzeczy, nie zostało zdefiniowane, a w doktrynie tylko przykładowo wskazuje się na przychody z drzew powalonych przez huragan lub materiałów z rozbiórki budynku. Nie ulega jednak wątpliwości, że przychody - zgodnie z językowym znaczeniem tego pojęcia - oznaczają wpływy, zwłaszcza pieniężne uzyskane w określonym czasie; innymi słowy - aktywa. Przepis art. 207 k.c. nie obejmuje zatem swoją hipotezą korzyści osiąganych przez współwłaściciela z tytułu korzystania z lokalu w nieruchomości wspólnej, korzyści te bowiem nie polegają na czerpaniu pożytków lub innych przychodów, lecz na zaoszczędzeniu wydatków.

 

Trzeba zauważyć, że analizowane zagadnienie prawne wyłaniało się już w orzecznictwie oraz że Sąd Najwyższy uznawał za zasadne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy wspólnej, w razie posiadania jej przez jednego ze współwłaścicieli w zakresie przekraczającym jego udział we współwłasności, problem ten nie był jednak dotąd przedmiotem pogłębionych rozważań dotyczących podstawy prawnej uwzględnianych roszczeń.

 

Przykładowo można wymienić orzeczenie z dnia 23 stycznia 1958 r., II CR 840/57, wydane jeszcze pod rządem dekretu z dnia 11 października 1946 r. - prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319), w którym Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że samo pozostawienie współwłaścicielowi do użytku określonych części nieruchomości przekraczających jego udział właścicielski nie powoduje powstania najmu lub dzierżawy i może uzasadniać roszczenie pozostałych współwłaścicieli o wyrównanie z tytułu przychodów i wydatków. Potrzebę dokonania takich rozliczeń łączył przy tym także z dokonanym przez współwłaścicieli podziałem quoad usum, podkreślając, iż z art. 91 i 92 dekretu wynika, że w razie przyjętego przez współwłaścicieli sposobu korzystania z rzeczy, polegającego na pozostawieniu poszczególnym współwłaścicielom do użytku określonych części fizycznych, mogą - w braku odmiennej umowy - powstać roszczenia wyrównawcze z tytułu przychodów i wydatków (zob. OSNCKW 1959, nr 3, poz. 81). Pod rządem kodeksu cywilnego z kolei, Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 14 grudnia 1972 r., III CZP 85/72, wyjaśnił, że do sytuacji współwłaściciela korzystającego wyłącznie z nieruchomości wspólnej „stosuje się przepisy, które obowiązują każdego współwłaściciela. Przepisy te mieszczą się przede wszystkim w art. 206 k.c. oraz w art. 618 k.p.c., z których m. in. wynika, że współwłaściciel, który wyłącznie korzysta z całej nieruchomości, ma obowiązek rozliczenia się z tego tytułu z pozostałymi współwłaścicielami" (zob. OSNCP 1973, nr 7-8, poz. 127). W uchwale z dnia 23 stycznia 1990 r., III CZP 112/89 (niepubl.), stwierdził natomiast, że współwłaściciel domu mieszkalnego może żądać od drugiego współwłaściciela rozliczenia - stosownie do udziałów - z pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej także wówczas, gdy drugi współwłaściciel zajmuje w tym domu, na podstawie decyzji o przydziale, lokal o powierzchni większej niż wynikałoby to z jego udziału we współwłasności. W sprawie, w której zapadła powołana uchwała, współwłaścicielka zajmowała w nieruchomości wspólnej lokal, zaspokajając w ten sposób własne potrzeby mieszkaniowe. Warto przypomnieć wreszcie uchwałę z dnia 22 marca 1991 r., III CZP 17/91 (OSNCP 1991, nr 10-12, poz. 119), w jej uzasadnieniu bowiem Sąd Najwyższy, omawiając przewidziane w art. 618 § 1 k.p.c. roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, podkreślił, że uregulowanie to - przy uwzględnieniu również postanowień § 2 tego artykułu - ma walor jedynie formalny, materialnoprawnej podstawy roszczeń należy poszukiwać natomiast w przepisach prawa rzeczowego (art. 206 i art. 207 k.c.).

 

W powołanych orzeczeniach Sąd Najwyższy uznawał zatem za dopuszczalne zgłaszanie i rozstrzyganie - najpóźniej w toku postępowania o zniesienie współwłasności - roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, w tym roszczeń powstałych w związku z posiadaniem przez współwłaściciela rzeczy lub części rzeczy wspólnej „ponad przysługujący mu udział", które powinny być wywodzone z art. 206 lub art. 207 k.c.

 

W licznych orzeczeniach jednak Sąd Najwyższy równocześnie podkreślał, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej jako całości, nie zaś tylko takiej części, która odpowiada wielkości jego udziału (np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73, OSNCP 1974, nr 9, poz. 151, uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 1983 r., III CZP 32/83, OSNCP 1984, nr 2-3, poz. 26, uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 21/99, niepubl., oraz uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2003 r., III CKN 1386/00, niepubl.). Najobszerniej wypowiedział się w tej kwestii w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73, stwierdzając, że jednym z uprawnień wynikających ze współwłasności jest prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej, a jego charakterystyczną cechą jest to, że współwłaścicielowi nie przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, np. do jednego z lokali we wspólnym domu, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Ponieważ zaś każdemu współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, wobec tego każde z tych uprawnień doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Prowadzi to do tego, że współwłaściciele mogą współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim tylko zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (zob. OSNCP 1974, nr 9, poz. 151).

 

Z przepisów kodeksu cywilnego regulujących współwłasność istotnie nie wynika, aby współwłaściciel miał uprawnienie do korzystania tylko z takiej części rzeczy wspólnej, która odpowiada wielkości jego udziału, według art. 206 k.c. regułą jest bowiem korzystanie przez współwłaścicieli z całej rzeczy wspólnej. Powołany przepis, podobnie jak art. 207 k.c., ma oczywiście charakter dyspozytywny, wobec czego współwłaściciele mogą w umowie ustalić inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej, w szczególności mogą w drodze podziału quoad usum wyodrębnić określone jej części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. W takich wypadkach o uprawnieniu poszczególnych współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z określonych części rzeczy wspólnej będą decydowały jedynie postanowienia umowy (zob. Uchwałę pełnego składu Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., III CO 33/62, OSNCP 1964, nr 2, poz. 22, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1963 r., III CR 82/63, OSNCP 1964, nr 9, poz. 189, uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79, OSNCP 1980, nr 9, poz. 157, oraz z dnia 13 lutego 1981 r., III CZP 72/80, OSNCP 1981, nr 11, poz. 207, a także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2004 r., IV CK 17/03, niepubl.). Rozważeniu podlega jednak zakres uprawnień przysługujących współwłaścicielom w ustawowym modelu korzystania z rzeczy wspólnej, czyli w wypadkach objętych zakresem zastosowania art. 206 k.c. W przepisie tym jest mowa o korzystaniu i współposiadaniu, nie ulega jednak wątpliwości, że posiadanie jest jedną z form korzystania z rzeczy wspólnej, korzystanie obejmuje bowiem możliwość używania, które łączy się ściśle z faktycznym władaniem rzeczą. Według art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania całej rzeczy wspólnej, uprawnienie to jest przy tym niezależne od wielkości przysługującego mu udziału we współwłasności, ale jest ograniczone identycznymi uprawnieniami pozostałych współwłaścicieli. Każdy współwłaściciel może zatem posiadać całą wspólną rzecz, lecz może czynić to tylko o tyle, o ile nie przeszkadza analogicznemu posiadaniu przez pozostałych współwłaścicieli. Wobec takiego unormowania uprawnień współwłaścicieli, w wypadkach objętych zakresem zastosowania art. 206 k.c. nie może być w ogóle mowy o uprawnieniu do posiadania rzeczy wspólnej w jakichkolwiek częściach, a więc o posiadaniu „w granicach udziału" lub „ponad udział" we współwłasności.

 

Trzeba jednak podkreślić, na co zwrócono także uwagę w doktrynie, że wykonywanie własności rzeczy wspólnej podlega ograniczeniom wynikającym z konieczności respektowania praw pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel jest zatem w wykonywaniu własności rzeczy wspólnej ograniczony prawami innych współwłaścicieli, a w szczególności tym, czy jego korzystanie i współposiadanie daje się pogodzić z korzystaniem i współposiadaniem wykonywanym przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). W doktrynie podniesiono ponadto, że ujmowane od strony pozytywnej uprawnienia właściciela należy w stosunku wewnętrznym współwłasności dopasować do wielości podmiotów po stronie właścicielskiej, należy bowiem honorować fakt, że współwłasność jest prawem zespolonym z udziałów poszczególnych właścicieli, a zatem uwzględnić konieczny udział każdego ze współwłaścicieli w uprawnieniach do posiadania, korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą. W stosunkach między współwłaścicielami przepisy art. 206 i 207 k.c. wyznaczają zakres uprawnień, składających się na szeroko rozumiane uprawnienie do korzystania z rzeczy, oraz zasady ich wykonywania. Spośród ogółu uprawnień ustawodawca wyodrębnił i uregulował w art. 207 k.c. zasady pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej, co pozwala wnioskować, że pozostałe formy korzystania z rzeczy poddał zasadzie wyrażonej w art. 206 k.c. Uprawnienia te mogą być zatem wykonywane w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zakres ten musi być oceniany na tle konkretnych okoliczności faktycznych, ponieważ zależy on od rodzaju rzeczy wspólnej oraz charakteru stosunków między współwłaścicielami, i dlatego dopiero po zbadaniu konkretnych okoliczności można będzie ocenić, czy posiadanie jednego ze współwłaścicieli daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych. Art. 206 k.c., odwołując się do obiektywnego kryterium pogodzenia posiadania współwłaściciela z posiadaniem pozostałych współwłaścicieli, abstrahuje w swej treści od wielkości udziałów we współwłasności. Nie oznacza to jednak, że w razie sporu między współwłaścicielami co do zakresu korzystania z rzeczy wspólnej kwestia wielkości udziałów jest prawnie obojętna; przeciwnie, stanowi ona istotne kryterium w umownym lub sądowym ukształtowaniu sposobu korzystania z rzeczy. Wielkość udziału jest więc elementem oceny, w jakim zakresie posiadanie współwłaściciela daje się pogodzić ze współposiadaniem rzeczy wspólnej przez pozostałych współwłaścicieli. Tego rodzaju zależność między wielkością udziału a zakresem uprawnienia do korzystania z rzeczy wspólnej jest dostrzegana zarówno w orzecznictwie, jak i w nauce prawa, a zachodzące w tym względzie dysproporcje są często zarzewiem sporów między współwłaścicielami. W praktyce ujawniają się one zwłaszcza wtedy, gdy z racji posiadania rzeczy wspólnej lub jej części współwłaściciel uzyskuje wymierną korzyść, np. nie płaci czynszu za mieszkanie zajmowane we wspólnym budynku.

 

Z regulacji zawartej w art. 206 k.c. wynika, że posiadanie w granicach uprawnienia do posiadania rzeczy wspólnej jest uzależnione od możliwości pogodzenia posiadania współwłaściciela ze współposiadaniem rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Wszystkie inne przypadki posiadania rzeczy wspólnej wykraczają tym samym poza określony w art. 206 k.c. zakres „uprawnionego" posiadania rzeczy wspólnej przez konkretnego współwłaściciela. Posiadanie, które wykracza poza „uprawniony" zakres, narusza natomiast ustawowo ukształtowane stosunki między współwłaścicielami, co z kolei rodzi dla pozostałych współwłaścicieli roszczenia służące ochronie ich sytuacji prawnej. Podstawę tych roszczeń stanowi art. 206 k.c., który - określając wewnętrzne relacje między współwłaścicielami - stwarza tym samym możliwość doprowadzenia do stanu równowagi, naruszonej przez jednego ze współwłaścicieli korzystaniem niemieszczącym się w sferze korzystania „uprawnionego". W takiej sytuacji mogą powstać dla pozostałych współwłaścicieli roszczenia o zapłatę określonej kwoty tytułem części uzyskanych w ten sposób korzyści, nie jest bowiem obowiązkowe dążenie do wyrównania uprawnień określonych w art. 206 k.c. w naturze (np. w drodze roszczenia o dopuszczenie do współposiadania).

 

Rozważania powyższe prowadzą do wniosku, że współwłaściciel, który korzysta z rzeczy wspólnej, wykraczając poza granice korzystania „uprawnionego", powinien rozliczyć się z pozostałymi współwłaścicielami z uzyskanych z tego tytułu korzyści. Trzeba podkreślić, że wniosek taki harmonizuje z obowiązkami wynikającymi ze stosunku współwłasności, w tym z obowiązkiem zredukowania przez wszystkich współwłaścicieli swoich wzajemnych uprawnień i przestrzegania przysługującego im wszystkim uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej.

 

Z przytoczonych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.

rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl