18 listopada (sobota)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA PrawoOrzecznictwo sądoweIV CK 343/05 Pojęcie administrowania

IV CK 343/05 Pojęcie administrowania

 

Data orzeczenia: 19.01.2006 r.

 

 

Rodzaj orzeczenia: wyrok

 

Sygnatura akt: IV CK 343/05

 

Sąd:  Sąd Najwyższy

 

 

 

 

 

WYROK

 

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

 

 

Dnia 19 stycznia 2006 r.

 

Sąd Najwyższy w składzie :

 

SSN Tadeusz Żyznowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Barbara Myszka

 

Protokolant Izabela Czapowska

 

 

w sprawie z powództwa Franciszka C.

 

przeciwko Annie J. i Bożenie N.  wspólnikom spółki cywilnej Ż. K.  w B.

 

o zapłatę,

 

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej  w dniu 19 stycznia 2006 r.,

 

kasacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w B. z dnia 24 listopada 2004 r., 

 

 

oddala kasację

 

 

Uzasadnienie

 

Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo do wysokości 80,50 zł z ustawowymi odsetkami  i  oddalił  powództwo  w  pozostałym  zakresie  obejmującym  zgłaszane przez  powoda  Franciszka  C.  wobec  pozwanych  Anny  J.  i  Bożeny  N.    -  Spółka Cywilna  Firma  „K.”  należności  w  łącznej  wysokości  22.382,84  zł  z  ustawowymi odsetkami.  W  uzasadnieniu  tego  rozstrzygnięcia  przytoczył, że  powód  dnia  18 grudnia 1996 r. podpisał z pozwanymi umowę zarządu nieruchomością, której był  współwłaścicielem.  W  umowie  tej  powód  upoważnił  pozwane  do  prowadzenia administracji  posesji  położonej  w  B.    przy  ul.  R.    [a]  i  do  jego    reprezentowania  przez  sądami  powszechnymi  oraz  wszelkimi  innymi  organami  państwowymi  za ustalonym,  na  15%  czystego  dochodu  miesięcznie,  wynagrodzeniem.  Pozwane przyjmowały czynsz od lokatorów, przeprowadziły remont dachu i naprawę: stopnia schodów,  bramy,  domofonu  oraz  ocieplanie  ściany  szczytowej.  Zleciły  także wykonanie  prac  kanalizacyjnych  i  zamontowanie  kratki  wentylacyjnej.

 

Usunęły meble z mieszkania nr [b] opuszczonego przez lokatorkę, która wyprowadzając się nie  zabrała  wszystkich  rzeczy,  a  w  dwa  dni  później  zmarła.  Na  wniosek zainteresowanych  lokatorów  usunęły  konar  drzewa  rosnącego  na  podwórku  pod oknami  domu.  Pozwane  zawarły  z   Powszechnym  Zakładem  Ubezpieczeń  S.A. umowę  ubezpieczenia  odpowiedzialności  za  szkody  wyrządzone  w  związku  z obsługą  i  zarządzaniem  nieruchomością  za  odpłatnością  w  wysokości  80,50  zł, którą pobrały z czynszu płaconego do ich rąk  przez lokatorów. 

 

Po  analizie  poszczególnych  roszczeń  wysuniętych  przez  powoda  wobec pozwanych Sąd orzekający stwierdził, co następuje:

 

1.Bezzasadne jest żądanie zasądzenia kwoty 7.323,05 zł i zarzuty powoda związane z realizacją  umowy  o  najem  mieszkania  nr  [c]  zajmowanego  przez lokatora Marka Ż,  który płacił czynsz  regulowany i  nie wyrażał zgody na  zmianę czynszu  na  wolny.  Powód  w  osobiście  sporządzonym  piśmie  z  dnia  28  grudnia 1998 r.  wypowiedział  temu  lokatorowi  czynsz  z  dniem  30  grudnia  1998  r.  Treść zawartej  przez  stronę  umowy  nie  upoważniała  pozwanego  do  wystąpienia w imieniu  powoda  z  pozwem  i  reprezentowania  go  w  postępowaniu  sądowym.

 

Z odwołaniem się do stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w uchwale z dnia 23  maja  2003 r.,  III  CZP  26/03  (OSNC  2004,  nr  3,  poz.  36)  Sąd  orzekający stwierdził,  że  z  konstytucyjnej  zasady  równości  wszelkich  form  własności  wynika brak  uprawnienia  zarządcy  do  wystąpienia  na  drogę  sądową  i  w  przedmiotowej sprawie  z  powództwem  o  ustalenie  wysokości  czynszu,  treści  stosunku  najmu, ewentualnie  o  zapłatę.  Takie  żądanie  mógł  zgłosić  właściciel,  czego  powód  nie uczynił.

 

2.Żądana od  pozwanych  kwota  8.742,92  zł  dotyczy  lokalu  nr  2,  którego najem  wygasł  w  następstwie  opuszczenia  lokalu  przez  najemcę  ..D.    i  zwrot kluczy pozwanym bez dokonania remontu tego lokalu. Pozwane nie miały żadnego wpływu  na  takie  postępowanie  lokatorów,  którzy  odmawiali  zapłaty  czynszu  od chwili  opuszczenia  lokalu,  a  powód  Franciszek  C.  w pismach  kierowanych  do pozwanych utrzymywał, że umowa najmu z dotychczasowym lokatorem jest ważna oraz skuteczna i nie wyrażał  zgody na udostępnienie tego lokalu proponowanemu przez  pozwane  nowemu  najemcy  w osobie  K..  Przedłużyło  to  okres  pustostanu. Powód nie wystąpił przeciwko F. D. o dopełnienie obowiązku remontu lub zapłatę. Kierując  żądanie  zapłaty  przeciwko  pozwanym  zmierza  do  przerzucenia  ciężaru finansowego  na  pozwane,  pomimo  iż  powód  wiedział  o  opróżnieniu  lokalu i  wyprowadzeniu się lokatorów.     

 

3.Żądana kwota  2.822,01  zł  jest  wynikiem  rozbieżności  wykładni  zawartej umowy  w  odniesieniu  do  jej  fragmentu  stwierdzającego,  że  pozwane  otrzymują „... wynagrodzenie w kwocie  15% czystego dochodu miesięcznie” z czego powód wywodzi,  iż  jest  to  czynsz  minus  podatek  od  nieruchomości  i  ubezpieczenie  od  ognia.  Pozwane  zaś  z  powołaniem  się  na  czynione  wydatki  i  nakłady  oraz dotychczasową  praktykę  dowodziły,  że  inne  rozumienie  w  tym  zakresie  zawartej  umowy  czyniłoby  ich  czynności  –  podejmowane  w  wykonaniu  umowy  - nieopłacalnymi, co potwierdził sąd orzekający z powołaniem się na art. 65 k.c.  

 

4.Żądana kwota 3.252,86 zł obejmuje wydatki pozwanych zakwestionowane przez powoda jako  przekraczające  –  jego  zdaniem  zakres  umocowania. Sąd orzekający  –  po  ustaleniu,  że  dotyczyły  one  prac  kanalizacyjnych,  remontu dachu, schodów i  bramy oraz wywozu mebli z lokalu nr [b] pozostawionych przez lokatorkę  dokonał  analizy  pojęcia  zarządu  i  administrowania.  Wskazał,  że obciążające powoda – jako współwłaściciela – obowiązki  przewidziane  w art. 200 k.c.  wykonywała  firma  „K.”  prowadzona    przez  pozwane. 

 

Zdaniem  Sądu Rejonowego  skoro  umowa  stron  nie  zawierała  sprecyzowananego  zakresu czynności  powierzonych  pozwanym  a  w  praktyce  prawa  i  obowiązki  zarządcy mieszczą  się  zazwyczaj  w  ramach  czynności  wchodzących  w  zakres  zwykłego zarządu,  żądanie  zapłaty  tej  kwoty  nie  zasługuje  na  uwzględnienie.  Nadto  Sąd wskazał, iż powód zakres czynności administrowania wyznaczał już po dokonaniu czynności  przez  pozwanych  (rachunek  za  przeprowadzony  remont  dachu opatrzony jest datą 30 lipca 1999 r.).  

 

5.Nie podzielił Sąd Rejonowy stanowiska powoda kwestionującego zarówno celowość obcięcia konaru  drzewa  znajdującego  się  na  posesji  przed  oknami lokatorów, jak i wysokość kosztów tej usługi określonych na kwotę 242 zł. Zdaniem Sądu,  powód  nie  udowodnił  swoich  twierdzeń  tak  co  do  zbędności  usunięcia konaru, jak i  kosztów z tym związanych. 

 

Zasądzona  na rzecz  powoda  kwota  80,50 zł  stanowi koszty ubezpieczenia, które powinna  ponieść  firma  „K.”  zawierająca  umowę  ubezpieczenia  odpowiedzialności cywilnej  za  szkody  wyrządzone  w  związku  z obsługą  i zarządzaniem nieruchomością.  Ubezpieczenie  związane  było  z  działalnością  pozwanych  i  ich obciąża ten  wydatek.  

 

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy oddalił apelację powoda Franciszka C.,  i  poza  wskazaniem,  że  powołana  przez  Sąd  Rejonowy  uchwała  Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 2003 r., III CZP 26/03/ (OSNC 2004, nr 3, poz.  36) odnosi się do zarządcy nieruchomości należącej do zasobu gminnego  - w  całości zaprobował  ustalenia  i  ich  ocenę  prawną  wyrażoną  w  kwestionowanym  przez powoda wyroku. Nadto orzekł o  kosztach procesu za instancję odwoławczą.     

 

Kasację  wniósł  powód  Franciszek  C..  Skarżący  z  powołaniem  się  na  obie podstawy kasacji przewidziane w art. 393 1 k.p.c. (według jego numeracji i brzmienia w  chwili  wydania  zaskarżonego  wyroku)  zarzucił  naruszenie  prawa  materialnego przez  błędną  wykładnię  art.  184  i  art.  185  ustawy    z  dnia  21  sierpnia  1997  r.  o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.  Nr 115, poz. 741 ze zm.) oraz art. 200–203 k.c.  a  także  naruszenie  przepisów  postępowania  przez  nieuwzględnienie  faktów powszechnie  znanych  (art.  228  §  1  k.p.c.)  oraz  polegające  na  bezpodstawnym odrzuceniu  przez  Sąd  wniosku  powoda  o  powołanie  biegłego    (art. 278  k.p.c.), mające istotny wpływ  na wynik sprawy (art.  393 1  pkt  2 k.p.c.). Skarżący wnosił o uchylenie  zaskarżonego  wyroku  z  przekazaniem  sprawy  do  ponownego  rozpoznania.  

 

Sąd  Najwyższy  -  po  uwzględnieniu  postanowień  art.  3  ustawy  z  dnia 22  grudnia 2004 r. o zmianie ustawy -  kodeks postępowania cywilnego ... (Dz.U.  z 2005 r. Nr 13, poz. 98) zważył, co następuje.  

 

Wysunięte  w  kasacji  zarzuty  i  powołane  przepisy  prawa  materialnego i  procesowego mające wykazać  zasadność obu podstaw kasacji, przewidzianych w    powołanym  art.  393 1 k.p.c.  uzasadnia  -  już na  wstępie  –  odwołanie  się  do ukształtowanej i jednolitej praktyki dotyczącej rozpoznania, w pierwszej kolejności, zarzutów i wywodów objętych podstawą z art. 393 1 pkt 2 k.p.c.

 

Kasacja przysługuje od wyroku  wydanego przez sąd drugiej instancji. Zaskarżenie kasacją orzeczenia tego sądu nie może opierać się na zarzutach dotyczących uchybień sądu pierwszej

instancji.  Te  bowiem  podlegają  kontroli  instancyjnej.  Sąd  drugiej  instancji  nie odniósł  się  wprost  do  wnioskowanego  przez  powoda  w  postępowaniu pierwszoinstancyjnym  dowodu  z  opinii  biegłego  (art.  278  §  1  k.p.c.)  i  stanowiska w tym  zakresie  Sądu  Rejonowego  wyraonego  w  uzasadnieniu  wyroku  (k  –  322 i nast.), którego powód w apelacji nie kwestionował. W kasacji skarżący zarzucając, że  pozwane  nieprawidłowo  pobierały  15%  przychodu  z  budynku  miesięcznie, dowodził, że Sąd bezpodstawnie odrzucił wniosek powoda o powołanie biegłego.     

 

Nadto  zarzucił,  że  Sąd  także  bezpodstawnie  odstąpił  od  przesłuchania strony w osobie Bożeny N., co miało istotne znaczenie dla oceny tych okoliczności.

 

W  myśl  zapatrywania  Sądu  Najwyższego  wyrażonego  w  wyroku  z  dnia 8  pażdziernika  1998  r.,  II  CKN  923/98  (OSNC  1999,  nr  3,  poz.  60)  jeżeli  sąd drugiej  instancji  oddala  apelację,  akceptując  zarówno  dokonane  przez  sąd pierwszej  instancji  ustalenia  faktyczne,  jak  i  przyjętą  przez  ten  sąd  podstawę prawną zaskarżonego orzeczenia, to przytoczenie w uzasadnieniu orzeczenia sądu drugiej  instancji  przepisu  art.  385  k.p.c.  –  jako  podstawy  prawnej  rozstrzygnięcia jest wystarczające (art. 328 § 2 w zw. z art. 391 i 393 19  k.p.c.). Nadto postępowanie apelacyjne  –  chociaż  jest  postępowaniem  odwoławczym  i  kontrolnym  zachowuje charakter postępowania rozpoznawczego. Oznacza to, że sąd drugiej instancji ma pełną  swobodę  jurysdykcyjną  ograniczoną  jedynie  granicami  zaskarżenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2000 r., III CKN 812/98 – OSNC 2000,  nr  10,  poz.  193).  Można  zatem  stwierdzić,  że  merytoryczne  rozpoznanie sprawy  w  toku  postępowania  apelacyjnego  powinno  naprawić  błędy  popełnione przez  sąd  pierwszej  instancji,  i  w  tym  znaczeniu  jest  kontynuacją  postępowania przeprowadzonego przed sądem pierwszej instancji, a przedmiotem badania objęty jest  całokształt  sprawy.  Przyjmuje  się,  iż  na  równi  z  sądem  niższej  instancji,  sąd

apelacyjny rozpoznaje sprawę w tych samych granicach, w jakich upoważniony był ją  rozpatrzyć  sąd  pierwszej  instancji,  bowiem  na  równi  z  tym  sądem  został  on powołany do rozstrzygania o faktach i o stosowaniu norm prawnych. Istnieją zatem podstawy  do  ustosunkowania  się  do  zarzutu  naruszenia  art.  278  k.p.c., odnoszącego się do żądania 3 obejmującego kwotę 2.882,01 zł. Spór o powyższą kwotę ogniskuje się wokół użytego – jak trafnie wskazał Sąd Rejonowy – w umowie z  dnia  18  grudnia  1996  r.  (k.  13)  terminu  „czysty  dochód”.  Dokument  ten  czyni zbędnym  rozważania  na  tle  niegasnącego  sporu,  czy  pełnomocnictwo  powstaje w  wyniku  czynności  jednostronnej,  czy  też  dwustronnej,  bowiem  zawiera skutecznie  złożone  oświadczenie  woli  obu  stron.  W  myśl  art.  65  §  2  k.c., w  umowach należy przede wszystkim badać zamiar stron i cel umowy, a  dopiero w dalszej kolejności ma znaczenie dosłowne jej brzmienie. Czynności prawne, a w szczególności  umowy,  regulują  stosunki  między  uczestnikami  tych  czynności.

 

To strony  decydują  o  powstaniu  i  treści  powołanego  stosunku  prawnego, ustanawiając  normę  nie  o  ogólnym  (abstrakcyjnym  i  generalnym),  lecz indywidualnym charakterze, służącą realizacji ich interesów stosownie do ich woli.

 

Interes publiczny i reguły moralne wyznaczają jedynie ramy swobody kontraktowej (art. 58 k.c.). Niewątpliwym jest, że art. 65 k.c. pozwala sądom badać i uwzględniać także pozatekstowe  okoliczności,  a  wśród  nich  rokowania  poprzedzające  zawarcie umowy,  cele,  jakie  strony  zamierzały  osiągnąć,  sposób  zachowania  się  stron po   zawarciu umowy, ich rozumienie tekstu i okoliczności sporządzenia lub odbioru tekstu  pisanego.  Powód  nie  zarzucał  w  kasacji  naruszenia  art.  65  k.c.,  pominął stanowisko  Sądu  orzekającego,  który  wskazał,  że  dla  rozstrzygnięcia  kwestii podnoszonej przez powoda nie są niezbędne wiadomości specjalne i dlatego sąd nie  powołuje  biegłego.  Nie  ustosunkował  się  także  skarżący  do  zaniechania uiszczenia  zaliczki  i  braku  przesłanek  do  dopuszczenia  przez  Sąd  tego  dowodu z urzędu.  Stwierdzona  przez  skarżącego  w  kasacji  wadliwość  jest  następstwem pominięcia rzeczywistego stanu rzeczy i nie budzącego wątpliwości zapatrywania, że  będący  szczególnym  dowodem,  dowód  z  opinii  biegłego  powinien  być przeprowadzony  tylko w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych.

 

Zarzucający naruszenie art. 228 § 1 k.p.c. skarżący pomija, że przedmiotem powszechnej  znajomości  mogą  być  fakty,  a  nie  prawo.  Podstawę  ustaleń faktycznych w sądzie drugiej instancji stanowią następujące elementy:

 

-  materiał zebrany w toku postępowania w sądzie pierwszej instancji,

 

-  materiał zebrany przez sąd drugiej instancji z zachowaniem reguł z art. 381 i  368  §  1  pkt  4  k.p.c.  ograniczających  dopuszczalność  powołania  nowych faktów i dowodów, uzupełniający materiał zgromadzony w instancji niższej,

 

-  fakty powszechnie znane (art. 213 § 1 i 228 § 1 k.p.c.), fakty znane sądowi z  urzędu  (art.  228  §  2  k.p.c.),  fakty  przyznane  (art.  229  k.p.c.),  fakty niezaprzeczone (art. 230 k.p.c.) i domniemania prawne (art. 234 k.p.c.).

 

Skoro  podstawa  kasacji  przewidziana  w  art.  393 1   pkt  2  k.p.c.  okazała  się niezasadna, to podstawa faktyczna zaskarżonego wyroku pozostała niepodważona. Wiąże ona zarówno strony, jak i Sąd Najwyższy. Podstawa kasacji przewidziana w art. 393 1 pkt 1 k.p.c. obejmuje dwa rodzaje naruszeń  prawa  materialnego:  błędne  rozumienie  treści  lub  znaczenia  normy prawnej  (błędna  wykładnia)  oraz  błędne  subsumowanie  faktów  ustalonych w  procesie  pod  stan  faktyczny  abstrakcyjny  określony  w  przepisie  (niewłaściwe zastosowanie).

 

Problematyka  zarządu,  której  kasacja  poświęca  szersze  wywody,  pojawia  się  na gruncie przepisów kodeksu cywilnego oraz szeregu innych ustaw. Dlatego przepisy te nie mają jednolitego charakteru. Ich wykładnia wymaga uwzględnienia szerszego kręgu okoliczności, takich  jak cel zarządu, przedmiot którego zarząd ten dotyczy, czy  też  podmiot  uprawniony  do  wykonywania  tego  zarządu.  Powoduje  to,  że identycznym  zwrotom  użytym  w  poszczególnych  aktach  prawnych  przypisuje  się w drodze  wykładni  odmienne  znaczenia. Najczęściej  pojęcie  zarząd  pojmowane jest  jako  określony  zespół  działań  podejmowanych  przez  podmiot  w  określonym celu.  Zarząd  obejmuje  więc  poszczególne  zachowania,  czynności  podejmowane przez  upoważnione  do  tego  podmioty,  które  odnoszą  się  do  majątku  lub  jego składników  należących  do  innych  osób  (uprawnionych).  Można  dostrzec,  także i  w  orzecznictwie  Sądu  Najwyższego powoływanym  w  kasacji,  istnienie ograniczeń dopuszczalności podejmowania w ramach zarządu takich działań, które stanowią daleko idącą ingerencję – jak to trafnie wskazał Sąd Rejonowy – w sferę prawną  podmiotu  uprawnionego.  Dalsze  –  poza  powołanym  przez  skarżącego  -  orzecznictwo Sądu Najwyższego potwierdza ten kierunek i wyprowadzony wniosek (por.  m.  in.  uzasadnienie  uchwał:  składu  7  sędziów  Sądu  Najwyższego  z  dnia 8 listopada 1989 r., III CZP 76/89 – OSNCP 1990, nr 6, poz. 71 i z dnia 5  czerwca 1985r.,  III  CZP  35/85  –  OSNCP  1986,  nr  4,  poz.  47).  W  orzecznictwie  Sądu Najwyższego  dostrzec  można  także  definicję,  że  przez  zarząd,  administrację, prowadzenie  cudzych  spraw  rozumie  się  zazwyczaj  kierowanie  sprawami majątkowymi  innej  osoby  w  taki  sposób,  w  jaki  czyni  to  sam  uprawniony,  a  więc przyjmuje się, że zarząd obejmuje zarówno wydawanie dyspozycji faktycznych, jak i  zawieranie  odpowiednich  czynności  prawnych  w  imieniu  osoby  uprawnionej (tak  orz.  Sądu  Naj.  z  dn.  23  czerwca  1958  r.,  OSPiKA  1959,  poz.  247).

 

Przytoczone  orzecznictwo  nie  potwierdza  wysuniętego  w  kasacji  zarzutu naruszenia  art.  200  –  203  k.c.  ani  też  nie  dowodzi  wadliwości  zaskarżonego orzeczenia obejmującego – jak to powyżej przytoczono – zróżnicowane roszczenia. W  ustawie  brak  jest  określenia  cezury  między  zwykłym  zarządem  i  aktami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu, jak też występuje duża różnorodność stosowanych  w  tej  mierze  kryteriów.  Czynności  składające  się  na  zarząd  rzeczą wspólną mogą wykazywać znaczne zróżnicowanie co do ich treści i charakteru.

 

W  świetle  art.  184  i  185  ustawy  o  gospodarce  nieruchomościami,  których naruszenie  zarzuca  skarżący,  istnieje  podstawa  do  stwierdzenia,  że  pojęcie administrowania,  jako  mające  charakter  węższy  od  zarządzania,  mieści  się w pojęciu zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy:  utrzymanie  porządku  i  czystości  w  obrębie  nieruchomości,  ściąganie czynszów,  rejestrowanie  awarii  i  ich  usuwanie  oraz  prowadzenie  korespondencji. Jednakże,  co  już  podkreślono,  podstawę  działania  pozwanych  stanowiła  umowa z dnia  18  grudnia  1996  r.,  realizacja  której  nie  spotkała  się  ze  sprzeciwem,  czy nawet  niezadowoleniem  współwłaścicielki  Anny  W.  Interpretacja  niejasnych i  kontrowersyjnych  postanowień  umowy,  uwzględniająca  stosunki  gospodarcze, zwyczaje  oraz  zasady  współpracy,  dokonana  przez  Sąd  pierwszej  instancji i  aprobowana  przez  Sąd  Okręgowy  nie  została  przez  skarżącego  podważona, co  wskazuje,  że  kasacja  nie  ma  usprawiedliwionych  podstaw  i  dlatego  podlega oddaleniu.

 

 

 

Około 200 nazistowskich obozów w Laponii. (http://www.tvn24.pl)
Około 200 nazistowskich obozów w Laponii. (http://www.tvn24.pl)

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl