ZARZĄDCA.pl

28 sierpnia (czwartek)

Nawigacja Przegląd prasy Rynek nieruchomości Deregulacja zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości - opinia RCL

Deregulacja zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości - opinia RCL

Email

 

Opinia Rządowego Centrum Legislacyjnego skierowana do Ministra Sprawiedliwości ws. deregulacji zawodów rynku nieruchomości:

 

 

Pośrednik w obrocie nieruchomościami oraz zarządca nieruchomości

1. W art. 7 pkt 3 i 5 projektu proponuje się zniesienie licencji zawodowych jako warunku wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami - przez zastąpienie go wpisem do centralnego rejestru, przy którym nie będzie obowiązywał wymóg posiadania wyższego wykształcenia, ukończenia studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz odbycia praktyki zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Rozwiązanie to należy oceniać z punktu widzenia ryzyka, jakie niesie za sobą wykonywanie takiego zawodu przez osoby nieposiadające wiedzy i umiejętności niezbędnych do rzetelnego jego wykonywania. Aby uzmysłowić sobie skalę tego ryzyka należy mieć na uwadze postanowienia art. 180 i 181 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), określające zakres czynności, jakie mają być podejmowane przez takiego pośrednika oraz wymagania ustawowe co do sposobu ich wykonywania.

 

Skala wymagań i zadań stojących przed pośrednikami w obrocie nieruchomościami może nasuwać wątpliwości, czy zawód taki mogą wykonywać osoby bez wymaganego dotąd przygotowania teoretycznego i praktycznego. Wobec bardzo daleko posuniętej ochrony trwałości tych uprawnień zawodowych (w zasadzie bez skazania za popełnienie przestępstwa nikt pośrednika nie może odsunąć od wykonywania zawodu), ryzyko dla osób korzystających z usług pośredników niewykwalifikowanych wystarczająco do pełnienia tych funkcji, wydaje się być dość znaczne, a ryzyko utraty uprawnień zawodowych - raczej niezbyt wysokie. Przemawiać by to mogło przeciwko akceptacji projektowanych zmian. Jednak warto zwrócić uwagę, że zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami poddany został obecnie obowiązującym rygorom dosyć niedawno.   W wielu innych krajach nie jest on reglamentowany w takim stopniu jak w Polsce. Uzasadnienie projektu ustawy nie zawiera precyzyjnej analizy tego zagadnienia. Niemniej jednak cel i główne motywy projektowanej ustawy uzasadniają przyjęty kierunek nowelizacji art. 179 i 182 u.g.n., tj. likwidację licencji. Dotychczasowe doświadczenia z lat poprzedzających poddanie tego zawodu licencjonowaniu nie dostarczyły jaskrawych dowodów na to, że objęcie go licencjonowaniem było niezbędne. Czy jednak warto rezygnować z wymagania od pośredników nieruchomości, aby posiadali odpowiednie wykształcenie i udokumentowaną praktykę? Przecież takie wymagania mogą być również stawiane przy objęciu tego zawodu wyłącznie obowiązkiem rejestracji. Nie muszą to być koniecznie studia wyższe z programem obejmującym przedmioty przygotowujące do tego zawodu. Wystarczyłby także kurs przygotowujący do jego wykonywania (z zakresem programu określonym ogólnie w ustawie, a szczegółowo - w stosownym rozporządzeniu) i zaświadczenie o odbyciu np. 6-miesięcznej praktyki zawodowej na stanowisku związanym z obrotem nieruchomościami. Na marginesie warto zauważyć, że postulat ten jest tym bardziej uzasadniony, że wymóg wykazania się przygotowaniem teoretycznym i praktycznym pozostawia się w projektowanej ustawie wobec pracowników ochrony osób i mienia. Nie wydaje się, aby — nie uwłaczając - zawód pracownika ochrony fizycznej bardziej wymagał wykazania się odpowiednimi kwalifikacjami i wiązał się z wyższymi zagrożeniami dla interesów zleceniodawców, niż pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nimi (zob. art. 8 pkt 12 projektu - w zakresie dot. art. 26 ust. 3 ustawy o ochronie osób i mienia). Podobne uwagi Rady Legislacyjnej wywołuje deregulacja zawodu zarządcy nieruchomości. Trudno sobie bowiem wyobrazić, że osoba z podstawowym wykształceniem   będzie   gwarantowała   profesjonalne wykonywanie obowiązków zapewnienia wykonywania tych zawodów zgodnego z prawem cywilnym, administracyjnym, podatkowym i wymaganiami przepisów o rachunkowości. Jeżeli jedynymi przyczynami odsunięcia od ich wykonywania ma być utrata (pełna?) zdolności do czynności prawnych lub wyrok za popełnienie przestępstwa (w tym także skarbowego), to lepiej byłoby zrezygnować w ogóle z regulowania tych zawodów ustawą. Podejmując się ich regulacji państwo bierze niejako na siebie odpowiedzialność za ich profesjonalne wykonywanie. Bez ustawowej regulacji odpowiadałby (cywilnie i karnie) tylko przedsiębiorca lub osoba wykonująca go osobiście.

 

W proponowanym brzmieniu art. 193 ust. 3 u.g.n. opisano szczegółowo, jakie dane osobowe mają być uwidaczniane w centralnych rejestrach rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości. Wskazane byłoby uzupełnienie ustawy o jednoznaczny przepis, w którym określono by lub upoważniono do określenia w rozporządzeniu obowiązku podania takich danych organowi prowadzącemu te rejestry. Ani w obecnym, ani w proponowanym kształcie ustawa takiego przepisu nie zawiera, a z samego stwierdzenia w art. 193 ust. 3, że w rejestrze należy umieścić takie czy inne dane osobowe rejestrowanego nie wynika, że osoba podlegająca zarejestrowaniu jest zobowiązana je podać. Obowiązku jednostki nie można domniemywać. Należy go określić w ustawie wprost i wiele innych ustaw stosowne przepisy zawiera.

 

 

2. Na tle zmienianego art. 197 u.g.n. nasuwają się jeszcze inne, poważniejsze wątpliwości. Zestawiając ze sobą zdanie wprowadzające do wyliczenia zawierającego upoważnienia do wydania rozporządzeń z treścią tych upoważnień można mieć zastrzeżenia co do tego, czy w proponowanym brzmieniu przepis ten będzie spełniał wymagania konstytucyjne w zakresie zawarcia w ustawie tzw. wytycznych dla upoważnianego organu. Jeżeli bowiem weźmiemy pod uwagę zakres spraw przekazywanych do uregulowania w aktach wykonawczych, w którym mieści się m.in. okręslenie sposobu i warunków „odbywania praktyk zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości", „regulaminu organizacji tych praktyk" i ich programu oraz „wzoru dziennika praktyk" i kosztu jego wydania, to bardzo trudno dostrzec jakikolwiek związek tej materii z zaleceniem zapewnienia „obiektywnego, rzetelnego i sprawnego sprawdzenia przygotowania kandydatów na rzeczoznawców majątkowych" oraz „obiektywnej oceny skarg na działalność osób, którym nadano uprawnienia" (tym bardziej z innymi aspektami, jakie mają być uwzględniane przez upoważnianego ministra). Stąd płynie postulat Rady Legislacyjnej, aby dostosować brzmienie wytycznych do wydania każdego z rozporządzeń, bo obecne można uznać jedynie za pozorne dopełnienie wymagań art. 92 Konstytucji RP .

 

 

3.  Zmiana art. 177 ust. 1 pkt 2 u.g.n. ma polegać na rozszerzeniu grupy przestępstw, które wykluczają możliwość uzyskania uprawnień w zakresie szacowania nieruchomości. W stosunku do pośredników w obrocie nieruchomościami (art. 182 ust. 1 pkt 2 u.g.n.) oraz zarządców nieruchomości (art. 187 ust. 1 pkt 2 u.g.n.) przyjmuje się analogiczny wykaz przestępstw, będących przeszkodą do uzyskania wpisu w centralnym rejestrze obu tych grup. W uzasadnieniu analizowanego projektu zupełnie nie wyjaśnia się jednak powodów rozszerzenia katalogu przestępstw, które w przypadku skazania, uniemożliwiają otrzymanie uprawnień rzeczoznawcy majątkowego i pośrednika w obrocie nieruchomościami. Zakres ten nie może być kształtowany swobodnie, wręcz ambiwalentnie oraz bez należytego uzasadnienia projektowanych zmian.

 

 

4.  Wymaga dostrzeżenia językowa i merytoryczna niepoprawność projektowanego brzmienia art. 178 ust. 5 u.g.n. Odwołanie w tym przepisie do ust. 3 prowadzi do nadania mu absurdalnej treści. („W przypadku pozbawienia uprawnień w wypadkach zaistnienia zdarzeń określonych tym przepisem, pozbawienia uprawnień zawodowych dokonuje się z urzędu na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu").

 

 

pełny tekst opinii:

ms.gov.pl/pl/deregulacja-dostepu-do-zawodow/download,1915,4.html

 

 


Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antysapmowy
Odśwież