Jestem właścicielem lokalu w budynku wielorodzinnym, w nieruchomości znajduje się basen i sauna, są to części wspólne. Na ostatnim zebraniu (jesteśmy dużą wspólnota mieszkaniową) została podjęta uchwała, postanowiono w niej, że z pomieszczeń tych mogą korzystać wyłącznie ci właściciele, którzy mieszkają w lokalach położonych w nieruchomości wspólnoty.
W świetle tej uchwały nie mam prawa użytkować tych pomieszczeń, ponieważ swoje mieszkanie wynajmuję, czy działanie wspólnoty mieszkaniowej jest zgodne z prawem?
Odpowiedź:
Stosownie do brzmienia art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu obowiązany m.in. jest korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli.
Przepis ten stanowi niejako powtórzenie regulacji zawartej w art. 206 kodeksu cywilnego, zgodnie z którą „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli".
Każdy współwłaściciel jest zatem z mocy ustawy uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki nie wyłącza takiego samego posiadania innych współwłaścicieli, a więc do posiadania wespół z nimi. „Jeżeli przeto współwłaściciel nie wszedł w posiadanie rzeczy wspólnej lub je utracił, przysługuje mu w zasadzie roszczenie o dopuszczenie go do współposiadania." (uchwała calej izby cywilnej SN z 28.09.1963 r., III CZP 33/62, OSNCP 2/64, poz. 22).
W wyroku z dnia 8 września 2010 r., sygn. akt: VI ACa 76/10 (niepubl.) Sąd Apelacyjny w Warszawie dokonując wykładni cytowanych powyżej przepisów orzekł, iż w przypadku odrębnej własności lokali, zachowując prawo do wyłącznego korzystania z lokalu, każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej korzystać razem z innymi współwłaścicielami, przy tym zgodnie z jej przeznaczeniem (por. tamże). Oznacza to więc, że właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, bądź zmieniać ustalone wcześniej reguły. Wreszcie Sąd Najwyższy uzasadniając wyrok z dnia 29 czerwca 2010 r. (sygn. akt: III CSK 325/09, niepubl.) przedstawił pogląd, że właściciele lokali w drodze uchwały mogą dokonać zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, nawet wtedy, gdyby wcześniej określono go umownie. Zaprezentowana powyżej linia orzecznictwa jednoznacznie wskazuje, że właściciele lokali działając w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą, podejmując stosowne uchwały, kreować sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, ale nie oznacza to jednak, że są w tym zakresie zupełnie dowolni.
Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje w formie uchwał, ale tylko w granicach wyznaczonych prawem, a w szczególności ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.). Określa ona precyzyjnie prawa i obowiązki członków wspólnoty i zakres zarządu nieruchomością wspólną i tylko w zakresie określonym przepisami tej ustawy wspólnota może podejmować uchwały wiążące wszystkich jej członków (por.: Sąd Apelacyjny Warszawie w wyroku z dnia 22 lutego 2001 roku, sygn. akt: I ACa 1309/00).
Uzależnianie prawa do współkorzystania z nieruchomości wspólnej od tego czy właściciel zamieszkuje swój lokal wykracza poza materię dla wspólnoty mieszkaniowej zastrzeżoną, takie ustalenia wymagałyby zgody wszystkich współwłaścicieli, co w omawianej sprawie nie miało miejsca.
Podjęta uchwała godzi w zasady sprawiedliwości i słuszności, skoro zmierza do pozbawienia właścicieli, którzy nie zamieszkują swoich lokali prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej, jednak co najistotniejsze wydaje się, że wobec braku zgody wszystkich współwłaścicieli nie może wywołać zamierzonego skutku, dlatego też w razie odmowy udostępnienia części rekreacyjnej właściciel mogłaby, na podstawie art. 222 kodeksu cywilnego, wystąpić z roszczeniem o dopuszczenie do współposiadania w trybie procesu.
W pierwszej kolejności, z ostrożności należałoby jednak zaskarżyć przedmiotową uchwałę, zgodnie z brzmieniem art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali takie uprawnienie przysługuje właścicielowi, jeżeli uchwała jest „niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy".
Stosownie do brzmienia art. 25 ust. 1 a. ustawy o własności lokali „powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów."
Materiał jest dedykowany dla czytelników czasopisma Zarzadca.PL
Szukaj zarządcy ZZN w swoim rejonie:
| « poprzednia | następna » |
|---|
