ZARZĄDCA.pl

Jestem właścicielem lokalu w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej, jeden z właścicieli, którego lokal znajduje się na ostatniej kondygnacji, bez jakichkolwiek uzgodnień z nami, zajął część strychu ustyuowaną bezpośrednio nad jego lokalem. Właściciel ten ma najmniejszy lokal w budynku, a co za tym idzie również i udział w nieruchomości wspólnej, ale mimo to zajmuje największą jej część. Taki stan trwa od roku, dotychczas był przez nas tolerowany, ale chcielibyśmy teraz wyegzekwować zwrot strychu.

Zarządca budynku wezwał już sąsiada do opróżnienia i przekazania wspólnocie pomieszczenia z zagrożeniem, że w przypadku, gdy nie zastosuje się do wezwania – zostaną komisyjnie rozwiercone zamki. Czy takie działanie jest zgodne z prawem?

Odpowiedź:

Kwestię współkorzystania z nieruchomości wspólnej przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową normują przepisy ustawy o własności lokali oraz kodeksu cywilnego i tak stosownie do brzmienia art. 12 ust. 1 uwl: „właściciel ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem”, natomiast art. 206 k.c. stanowi, iż „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.”

Z treści powyższych regulacji wynika, że każdy właściciel lokalu ma prawo korzystać z nieruchomości wspólnej i uprawnienie to jest analogiczne do uprawnień pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej, może zatem korzystać i posiadać w takim stopniu, w jakim nie przeszkadza to pozostałym, np. część nieruchomości wspólnej zająć wyłącznie dla swoich potrzeb i nie naruszy przy tym prawa, jeżeli taki stan zostanie zaaprobowany przez innych właścicieli, innymi słowy; właściciel może tyle posiadać, ile inni właściciele mu nie zabronią.

Podkreślenia przy tym wymaga, że zakres korzystania z nieruchomości wspólnej nie jest uzależniony od wielkość udziału we współwłasności, zatem okoliczność, że właściciel lokalu ma najmniejszy lokal w nieruchomości pozostaje bez wpływu na ocenę jego uprawnień.

 Z opisu stanu faktycznego sprawy wynika, że pomiędzy właścicielami lokali tworzącymi wspólnotę mieszkaniową, mogło dojść do zawarcia umowy określającej sposób korzystania z rzeczy wspólnej, ponieważ fakt zajęcia strychu przez jednego znich – pozostali przez ponad rok aprobowali nie zgłaszając sprzeciwu. W orzeczeniu z dnia 14 listopada 1963 r. (sygn. akt: III CR 81/63, OSNCP 9/64) Sąd Nawyższy skonstatował, że „zgoda może wynikać z okoliczności, w jakich doszło do porozumienia w sprawie fizycznego podziału, lub też z okoliczności, które towarzyszą realizacji tego porozumienia”. Pogląd ten pozostaje nadal aktualny i zarówni w orzecznictwie, jak i doktrynie zgodnie przyjmuje się, że do zawarcia umowy quoad usum może dojść również przez czynności konkludentne, czyli w sposób dorozumiany, mimo braku pisemnego potwierdzenia. Rzeczywiście w wielu wspólnotach mieszkaniowych taki sposób podziału nieruchomości wspólnej do korzystania jest powszechny – np. nieprzerwane trwające dziesiątki lat korzystanie z pomieszczeń piwnicznych stanowiących część wspólną – niejako „przypisanych” do konkretnych lokali.

 W opisanej sprawie, o ile nie dojdzie do porozumienia z właścicielem zajmującym strych na własne potrzeby z wyłączeniem pozostałych, wspólnota mieszkaniowa może wyłącznie wytoczyć powództwo i domagać się zmiany dotychczasowego sposobu korzystania z części wspólnych budynku oraz nakazania pozwanemu wydania pomieszczenia.

Rozwiercenie zamków jest natomiast w świetle art. 342 k.c. niedopuszczalne, ponieważ „nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze”. Takie działanie wspólnoty mieszkaniowej byłoby uprawnione jedynie wtedy, gdyby je podjęła niezwłocznie po samowolnym zajęciu strychu.