26 października (niedziela)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Pytania i odpowiedziSprawozdanie wspólnoty mieszkaniowej

Sprawozdanie wspólnoty mieszkaniowej



 

 

Sprawozdanie wspólnotyPytanie czytelnika:

 

 

W mojej wspólnocie mieszkaniowej od początku jej funkcjonowania działa kilkuosobowy zarząd, w zeszłym roku zarząd wybrał administratora, z którym zawarł umowę o zarządzanie.

Zgodnie z jej postanowieniami administrator zobowiązany jest m.in. do prowadzenia ewidencji pozaksięgowej i sporządzania sprawozdań finansowych na zakończenie roku.

Od tego momentu zarząd przestał składać i podpisywać te sprawozdania, uważa, że od tego mamy zarządcę. Czy to jest zgodne z prawem?

 

 

 

 

Odpowiedź:

 

Sprawozdanie finansowe winno być podpisane przez organ, od którego pochodzi a więc przez zarząd (lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością w trybie art. 18 ustawy o własności lokali). Nie jest zatem dopuszczalne, aby złożyła na nim podpis jedynie osoba odpowiedzialna za jego sporządzenie - np. administrator obiektu.  Bez znaczenia jest tutaj okoliczność, że wspólnota mieszkaniowa  zleciła administrowanie obiektem licencjonowanemu zarządcy nieruchomości i w umowie zobowiązała go m.in. do sporządzania sprawozdań finansowych.  Przecież obowiązek taki dotyczy jedynie wykonania technicznych czynności związanych z rejestracją zdarzeń, operacji finansowych poczynionych przez zarząd w danych roku obrachunkowym.

 

Prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną polega między innymi na zgodnym z obowiązującymi przepisami prawa prowadzeniu rachunkowości wspólnoty mieszkaniowej.

 

 

Obowiązek ten spoczywa na  zarządzie  wspólnoty ( lub zarządcy, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 ustawy o własności lokali ) i formułuje go art. 20  ustawy o własności lokali zobowiązując zarząd do prowadzenia pozaksięgowaej ewidencji finansowej kosztów,  zaliczek uiszczanych przez  właścicieli na ich pokrywanie oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

 

Działalność zarządu jest jawna, każdy z właścicieli lokalu posiada  legitymację do przeprowadzania kontroli tej działalności,  art. 29 cyt. ustawy: „prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu". Ponadto, co najmniej raz w roku, ale nie później niż w pierwszym kwartale - zarząd obowiązany jest zwołać zebranie ogółu właścicieli lokali ( art. 30 ustawy ) i  złożyć na nim sprawozdanie ze swej działalności. Dopiero na tej podstawie właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium, co poprzedzone jest oceną pracy zarządu.

 

 

Ustawodawca nadaje więc szczególną rangę kwestii sprawozdania zarządu, którego częścią składową jest sprawozdanie finansowe;  zarząd zobowiązany jest je złożyć  na zebraniu, udzielić właścicielom wyjaśnień dotyczących gospodarki finansowej. Oczywiście, jeżeli wówczas właściciele nie podejmą uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium, np. z uwagi na brak wymaganej większości, można kontynuować głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów. Nie jest jednak możliwe zastosowanie takiego trybu głosowania bez uprzedniego zwołania zebrania wspólnoty mieszkaniowej - zgodnie z wymogami art. 30 ustawy o własności lokali.

 

 

Sprawozdanie finansowe winno być podpisane przez organ, od którego pochodzi a więc przez zarząd (lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością w trybie art. 18 ustawy o własności lokali). Nie jest zatem dopuszczalne, aby złożyła na nim podpis jedynie osoba odpowiedzialna za jego sporządzenie - np. administrator obiektu.  Bez znaczenia jest tutaj okoliczność, że wspólnota mieszkaniowa  zleciła administrowanie obiektem licencjonowanemu zarządcy nieruchomości i w umowie zobowiązała go m.in. do sporządzanie sprawozdań finansowych.  Przecież obowiązek taki dotyczy jedynie wykonania technicznych czynności związanych z rejestracją zdarzeń, operacji finansowych poczynionych przez zarząd w danych roku obrachunkowym.

 

 

Przepis art. 52 ustawy o rachunkowości  z dnia 29 września 1994 roku stanowi, iż wszyscy członkowie wieloosobowego organu winni podpisać sprawozdanie finansowe. Ponadto, zgodnie z brzmieniem art. 30, ust. 2  ustawy o własności  lokali przedmiotem zebrania ogółu właścicieli lokali winno być m.in.   sprawozdanie finansowe zarządu z jego działalności. Jeżeli zatem dokumentu tego nie podpisał zarząd, to od zarządu on nie pochodzi i nie może być podstawą udzielenia absolutorium z jego działalności (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie, I Aca 282/99 - OSA 2001/1, poz. 7, str. 47).

 

Zatem nie podpisanie sprawozdania finansowego przez członków zarządu  to uchybienie na tyle istotne,  że stanowi podstawę uchylenia uchwały o udzielniu zarządowi absolutorium z jego działalności.

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 





 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

blog
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl