20 lipca (piątek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Pytania i odpowiedziFundusz celowy na remont tarasów

Fundusz celowy na remont tarasów

 fundusz celowy, remont tarasow

 

Pytanie czytelniczki:

Jestem właścicielką lokalu, do którego przynależy taras o powierzchni ok. 60 m2 usytuowany bezpośrednio nad garażami.  Z tarasu korzystam z wyłączeniem innych osób, ale  stanowi on jednocześnie zadaszenie hali garażowej, zatem nie służy wyłącznie mi, ale również i pozostałym członkom wspólnoty.

Na najbliższym zebraniu będzie miało miejsce głosowanie nad uchwałą w sprawie utworzenia funduszu "specjalnego", na którym mają być gromadzone wpłaty na remonty i bieżącą konserwację tarasów, przy czym środki te mają pochodzić wyłącznie od właścicieli tarasów i będą naliczane proporcjonanie do ich powierzchni.

Czy uchwała taka jest zgodna z prawem, czy poprzez usytuowanie taras ten jest częścią składową mojej nieruchomości lokalowej czy może stanowi część wspólną?

 

 

 

 

Odpowiedź:

Kwalifikacja prawna balkonów i tarasów przynależnych do lokalu jeszcze do niedawna budziła wątpliwości a sprawa ta ma doniosłe znaczenie, od odpowiedzi na  pytanie czy taki balkon jest własnością właściciela czy stanowi część wspólną uzależnione są zasady partycypacji w  kosztach jego utrzymania i remontach.

 

Choć żaden przepis nie precyzuje tej kwestii wprost, to jednak orzecznictwo jest już  jednolite wskazując, że  urządzenia i części budynku w tym balkony czy tarasy służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej Elementy wewnętrzne balkonu czy tarasu (np. podłoga, ściany boczne, sufit) stanowią część składową lokalu, z kolei elementy konstrukcyjne  stanowią część składową nieruchomości wspólnej (por. uchwała SN z dnia 7.03.2008 r., sygn. akt: III CZP 10/08).

 

 

Zasada powyższa ma zastosowanie do każdego balkonu czy tarasu bez względu na jego ustyuowanie, ponieważ decydującymi  kryteriami jest jego położenie i sposób korzystania - jeżeli bezpośrednio przylega do lokalu i wyłącznie właściciel ma do niego dostęp - jest to pomieszczenie pomocnicze i część składową tej konkretnej  nieruchomości lokalowej.

 

 

W wyroku z dnia z dnia 19 maja 2011 r., sygn. akt: I ACa 35/11 (niepubl.) Sąd Apelacyjny w Warszawie przesądził, że okoliczność, iż bezpośrednio pod tarasem przynależnym do lokalu położone są inne lokale nie ma wpływu na jego status prawno – rzeczowy. Oznacza to, że nawet, gdy pełni jednocześnie funkcję zadaszenia nie jest częścią wspólną nieruchomości.

W jednej z podobnych spraw orzekał Sąd Apelacyjny w Warszawie, który wyrokiem z dnia 19 maja 2011 r., sygn. akt: I ACa 35/11 (niepubl.) przesądził, że okoliczność, iż bezpośrednio pod tarasem przynależnym do lokalu położone są inne lokale nie ma wpływu na jego status prawno – rzeczowy. Oznacza to, że nawet, gdy pełni jednocześnie funkcję zadaszenia nie jest częścią wspólną nieruchomości.

 

 

Usytowanie tarasu czytelniki nie zmienia zatem jego kwalifikacji - to czytelniczka jest wyłącznym właścicielem tego pomieszczenia.

 

 

Odnosząc się natomiast do treści uchwały, stwierdzić należy, że  utworzenie przez wspólnotę mieszkaniową   funduszu "celowego" i obligowanie wyłącznie właścicieli tarasów do dokonywania wpłat celem finansowania remontów i konserwacji elementów, które nie wchodzą w zakres pojęcia nieruchomości wspólnej –  nie stanowi przejawu gospodarowania rzeczą wspólną, lecz jest nieuprawnioną ingerencją w cudze prawo własności. Uprawnienia „prawotwórcze” wspólnoty mieszkaniowej nie są  bowiem nieograniczone,  w szczególności należy mieć na względzie  wyznaczony przez prawo zakres jej działalności , zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej  dotyczy wyłącznie zarządu nieruchomością wspólną, na co wielokrotnie zwracano uwagę w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. wyrok Sąd Najwyższego z dnia 8.10.2008 r. , sygn. V CSK 143/08). Innymi słowy właściciele nie mają uprawnień, aby w drodze uchwały ustalać stawki i kreować zobowiązania dotyczące remontu cudzej nieruchomości, wspólnota nie może też zarządzać funduszami celowymi w tym celu, ani przeprowadzać prac budowlanych w lokalach swoich członków.

 

 

Za sprzeczne z prawem należałoby również uznać zwiększanie zobowiązań niektórych właścicieli, o ile nie mamy do czynienia z sytuacją określoną w art. 12 ust. ust. 3 ustawy o własności lokali, który to przepis  dopuszcza możliwość zwiększenia obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu opłat na pokrycie kosztów zarządu, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nich.  

 

 

Reasumując:

Za elementy konstrukcji tarasu odpowiada wspólnota mieszkaniowa, dlatego koszty remontów w tym zakresie ponoszą wszyscy właściciele lokali stosowanie do wielkości udziałów, z kolei za jego „wnętrze”  ponosi odpowiedzialność właściciel lokalu – i to wyłącznie on, bez udziału pozostałych członków wspólnoty podejmuje decyzje o sposobie finansowania remontów oraz konserwacji swojej własności.

 

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Komentarze  

#2 www.zarzadca.eu: Zarządca 2015-03-16 15:09
z uzasadnienia uchwały SN z dnia 7.03.2008 r., sygn. akt: III CZP 10/08:

Nie można mieć wątpliwości, że balkon jest częścią budynku, a w tej sytuacji ustawową przesłanką uznania go za element nieruchomości wspólnej jest ustalenie, że nie służy on wyłącznie do użytku właściciela lokalu. W przeciwnym razie, a więc w sytuacji gdy będący częścią budynku balkon służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, nie można go uznać za element nieruchomości wspólnej, a wówczas pozostaje jedynie możliwość kwalifikowania go jako części składowej lokalu mieszkalnego.

Na konieczność podwójnej kwalifikacji statusu prawno-rzeczowe go balkonu wskazuje się zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie. Podkreśla się przy tym, że status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczn a danego budynku. Zwraca się uwagę, że balkon może być tylko częścią elewacji, spełniającą funkcję zdobnicze oraz być przeznaczony do użytku mieszkańców nie jednego lokalu ale dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Z drugiej strony budynek może być tak zaprojektowany i wykonany, że do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu mieszkalnego i służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu.
W pierwszej sytuacji przyjmuje się, że balkony stanowią ogólnodostępne części budynku i dlatego są częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej, że balkony nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowią część składową lokalu mieszkalnego, co nie wyklucza kwalifikowania takiego balkonu jako pomieszczenia przynależnego w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy (wyrok SN z dnia 3 października 2002, III RN 153/01, OSNP 2003/18/423; wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 września 2005, VII SA/Wa 1498/04).
Cytuj
#1 cdn 2015-03-13 23:41
Co to jest "wnętrze tarasu"?
Na jakiej podstawie anonim o ksywie "źródło: Portal Informacyjny Zarządca" pisze, że czytelniczka jest właścicielką tarasu, skoro sama czytelniczka twierdzi, że "Z tarasu korzystam z wyłączeniem innych osób" - co może oznaczać, że jest to część nieruchomości wspólnej, oddana do wyłącznego korzystania czytelniczki? Czy nie warto się upewnić, jaki jest status prawny tarasu, przed wydaniem autorytatywnej opinii?

"Reasumując:

Za elementy konstrukcji tarasu odpowiada wspólnota mieszkaniowa, dlatego koszty remontów w tym zakresie ponoszą wszyscy właściciele lokali stosowanie do wielkości udziałów" - skoro taras przecieka, to czy nie zachodzi przypadkiem sytuacja, że przecieka konstrukcja tarasu, czyli część nieruchomości wspólnej, panie anonim?
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl