10 grudnia (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Pytania i odpowiedziGdy brak uchwały - jak rozliczyć remont?

Gdy brak uchwały - jak rozliczyć remont?

 

jak rozliczyć remont

 

Pytanie czytelnika:

 

Jestem właścicielem lokalu w 4 lokalowej wspólnocie mieszkaniowej, jeden z naszych sąsiadów sprzeciwia się wykonywaniu jakichkolwiek remontów nieruchomości wspólnej. W zeszłym roku porozumiałem się z pozostałymi właścicielami i przeprowadziliśmy remont kapitalny dachu, ociepliliśmy budynek,  pokryliśmy koszty z tym związane w kwocie 110  tys. zł. . Chcielibyśmy, że teraz ten sąsiad zwrócił nam  część tych wydatków - zgodnie z przypadającym na niego udziałem we wspólnej nieruchomości, jednak odmawia, twierdzi, ze brak jest podstaw, gdyż wykonaliśmy prace bez jego zgody.

 

Czy rzeczywiście ma racje? Nie mamy żadnych szans na odzyskanie pieniędzy?

 

 

 

 

 

Odpowiedź:

 

Czterolokalowa wspólnota mieszkaniowa to tzw. mała wspólnota, do zarządu którą zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego a stosownie do brzmienia art. 199 kodeksu cywilnego „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli".

Wykonanie remontu nieruchomości wspólnej polegające na wymianie dachu i pokryciu budynku ociepleniem bez wątpienia  wymagało zgody wszystkich współwłaścicieli, ponieważ czynność przekraczała zarząd zwykły rzeczą wspólną. Za taką kwalifikacją przemawia zakres robót oraz poniesione  koszty.

 

 

W piśmiennictwie przyjmuje się, że za czynności zwykłego zarządu uważa się „załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadanie, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli. Pozostałe czynności należy zaliczyć do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu." ( (por.: Skowrońska-Bocian, M. Warcińki [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. T1, pod red. K. Pietrzykowskiego, art. 199 k.c.). 

 

 

W omawianym przypadku nie może być mowy o dokonaniu czynności zwykłego zarządu, ponieważ przeprowadzony remont nie prowadził do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszony a poczynione nakłady polepszyły jakość obiektu.

 

 

W tej sytuacji Czytelnik wraz z innymi właścicielami, o ile ich udziały wynosiły łącznie połowę winien wystąpić do sądu o wyrażenie zgody na przeprowadzenie remontu, czego w tej sprawie nie uczyniono. W konsekwencji nie będzie miał zastosowania art. 207 kodeksu cywilnego stanowiący, że:

„Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.”

 

 

Nie oznacza to jednak, że nie można dochodzić zapłaty od właściciela, który odmówił partycypowania w kosztach, jest to możliwe, lecz na innej podstawie prawnej – zastosowanie ma w takim przypadku art. 405 kodeksu cywilnego stanowiący, że: „Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.”

 

 

 

Ponieważ wskutek przeprowadzonego remontu wartość nieruchomości bez wątpienia wzrosła, sąsiad jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej bezpodstawnie wzbogacił się kosztem pozostałych członków tej wspólnoty, którzy przypadające na niego koszty.

 

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl