13 listopada (wtorek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Pytania i odpowiedziKogo pozwać za zalanie mieszkania?

Kogo pozwać za zalanie mieszkania?

 

 

 zalanie mieszkania

 

Pytanie czytelnika:

 

Wynajmuję mieszkanie na podstawie zawartej umowy najmu. Wskutek pęknięcia brodzika doszło do zalania lokalu położonego poniżej.

Sąsiad domaga się ode mnie naprawienia szkody, niestety żaden z nas nie posiada ubezpieczenia. Czy rzeczywiście powinienem ponieść te koszty?

 

 

 

 

 

Odpowiedź:

 

Odpowiadając na postawione przez Czytelnika pytanie w pierwszej kolejności należałoby wyjaśnić kwestię konstrukcji odpowiedzialności za szkodę powstałą wskutek zalania lokalu znajdującego się na niższej kondygnacji, bo właśnie z taką sytuacją mamy do czyniania w niniejszej sprawie.

 

 

Zasadnicze znaczenia będzie miała tutaj wykładnia prawa dokonana przez Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z dnia 19 lutego 2013 roku, sygn. akt: III CZP 63/12, z której wynika, że  lokator lub właściciel mieszkania będzie ponosił odpowiedzialność za zalanie sąsiadów tylko wtedy, gdy można mu przypisać winę.

 

Nie jest zatem tak, że w każdym wypadku  właściciel lokalu pokrywa szkodę, ponieważ to z jego lokalu nastąpił wyciek, ponieważ  poszkodowany będzie obowiązany w ewentualnym procesie udowodnić mu winę za zniszczenie mienia. W sytuacji, gdyby  do przecieku doszło, np. na wskutek wadliwego montażu urządzeń przez firmę montującą instalację wodno-kanalizacyjną, podłączającą  zmywarkę, czy pralkę – to przeciwko niej należałoby wystąpić z takim powództwem.

 

Winę za spowodowanie szkody ponosić bowiem może nie tylko właściciel, ale także  lokator, domownik, montażysta czy producent wadliwego sprzętu.

 

Taka konstrukcja oczywiście znaczenie utrudnia poszkodowanemu dochodzenie roszczeń, jednak jako że opiera się  na art. 415 kodeksu cywilnego nie może być mowy o innym rozłożeniu odpowiedzialności, co potwierdza wskazane powyżej orzeczenie Sądu Najwyższego.

 

Stosownie do brzmienia tego przepisu: Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.” Sąsiad powinien zatem ustalić, kto winę za zalanie jego mieszkania   ponosi i przeciwko niemu skierować swe roszczenia. Oczywiście w pierwszej kolejności zwraca się do właściciela, który wskazuje podmiot odpowiedzialny.

 

W omawianej sprawie bezsporne jest, że przyczyna powstania szkody było pęknięcie brodzika, zatem należałoby ustalić w pierwszej kolejności na kim – na najemcy lokalu czy na właścicielu spoczywał obowiązek utrzymania armatury sanitarnej w należytym stanie.

 

Z treści postawionego pytania nie wynika jednoznacznie jaki charakter miał omawiany najem, czy lokal był wykorzystywany wyłącznie w celach mieszkaniowych, czy też prowadzono w nim działalność gospodarczą, ewentualnie najem krótkoterminowy. Nie znana jest też treść umowy najmu, która co do zasady może odmiennie niż obowiązujące przepisy kształtować prawa i obowiązki stron.

 

W  przypadku umowy najmu, niezależnie od jej rodzaju, wobec braku odmiennych zastrzeżeń umownych zastosowanie przepisy ogóle regulujące stosunek najmu i tak zgodnie z brzmieniem art. 681 k.c. najemcę obciążają drobne nakłady, do których należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Użycie zwrotu „ w szczególności”  oznacza, że powyższy katalog nie jest zamknięty, wymieniono w nim jedynie przykładowe rodzaje nakładów, jednak brak w nich informacji o tym konkretnym przypadku jak przedstawiony przez Czytelnika,  z przepisu nie wynika wprost, kto odpowiada za wymianę brodzika.

 

 

Natomiast bardziej precyzyjne są przepisy ustawy o  ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 150 z dnia 31.01.2014 r.) , ponieważ zgodnie z art. 6 b ust. 2 pkt. 4 ustawy najemcę obciąża m.in. naprawa i konserwacja brodzików łącznie z ich wymianą. 

 

 

Należy jednak mieć na uwadze również w jakim stanie był brodzik w momencie wydania lokalu, czyli kto odpowiada za jego pęknięcie – jeżeli pęknięcie nastąpiło wskutek korzystania przez najemcę, albo też  to najemca go uszkodził – wtedy rzeczywiście to na nim powyższy obowiązek spoczywa, w przeciwnym razie będzie zwolniony z odpowiedzialności.

 

 

Zacytowany przepis mimo, że zastosowanie do wynajmu lokali, które służą zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 1, pkt. 4 w/w/ ustawy), to jednak   ma pomocnicze znaczenie  przy wykładni  art. 681 k.c. (por. Komentarz do Kodeksu cywilnego, księga trzecia, Zobowiązania, tom 2, G.Bieniek,  Warszawa 2009, s. 381).

 

Mając powyższe na uwadze  stwierdzić należy, że o ile umowa najmu nie stanowi inaczej – odpowiedzialność za zalanie lokalu ponosi najemca.

 

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Komentarze  

#11 www.zarzadca.eu: KubaP 2016-07-11 19:37
[cite] ijan:[/cite]Ale mieszkanie i piwnica znajduje się w budynku WM gdzie sześć osób wykupiło lokale a dwie nie wykupiły
a nad piwnicą mieszka właściciel który wykupił mieszkanie i jest członkiem WM to
kto ponosi odpowiedzialnoś ć za zalanie tej piwnicy gdzie były przechowywane różne rzeczy osobiste . są tacy co spytają czy piwnica służy do przechowywania osobisty łatwo mogących sie zniszczyć rzeczy (np. Ubezpieczyciel)

Za zalanie odpowiada najemce lokalu gminnego i to on powinien naprawić szkodę, jeżeli nie chce, to trzeba iść do sądu wskazując jego, jako sprawę .
Sąd oceni i wyda wyrok obowiązujący strony .

Na forum nie wydaje sie wyroków o który zabiegasz.
Cytuj
#10 www.zarzadca.eu: ijan 2016-07-11 16:52
Ale mieszkanie i piwnica znajduje się w budynku WM gdzie sześć osób wykupiło lokale a dwie nie wykupiły a nad piwnicą mieszka właściciel który wykupił mieszkanie i jest członkiem WM to kto ponosi odpowiedzialnoś ć za zalanie tej piwnicy gdzie były przechowywane różne rzeczy osobiste .
Cytuj
#9 www.zarzadca.eu: KubaP 2016-07-11 15:30
Cytat:
W k.c. nie jest właśnie wprost i są dwie szkoły na ten temat, ostatnio Sąd Najwyższy lansuje tezę o odpowiedzialności na zasadzie winy i nikt jej na razie nie obalił.
Odnoszę czasami wrażenie, że w Sądzie tym również są pewne mody, jak coś jest modne i hot, to tak się orzeka, aby potem zmienić trend, np.:

czyli co kraj to obyczaj ...czyli jaki skład sądu taki wyrok ... remis.
Cytuj
#8 www.zarzadca.eu: Zarządca 2016-07-11 15:15
[cite] KubaP:[/cite]ni e bym był taki odważny, co do tej tezy... niezależnie co tam zapisane jest w k.c..
Bo jak zawinił 10 latek, to do naprawienia szkody jest zobowiązany jego opiekun .

W k.c. nie jest właśnie wprost i są dwie szkoły na ten temat, ostatnio Sąd Najwyższy lansuje tezę o odpowiedzialnoś ci na zasadzie winy i nikt jej na razie nie obalił.
Odnosz ę czasami wrażenie, że w Sądzie tym również są pewne mody, jak coś jest modne i hot, to tak się orzeka, aby potem zmienić trend, np.:


"W wyroku z dnia 11 maja 2016 r., sygnatura akt: I CSK 415/15, Sąd Najwyższy za niezgodną z prawem uznał uchwałę w sprawie przyjęcia planu gospodarczego obejmującego poza kosztami na nieruchomość wspólną również i wydatki związane z utrzymaniem sąsiednich nieruchomości, m.in. lokalu garażowego.
Z kolei uzasadniając wyrok z dnia 26 czerwca 2015 r. sygnatura : I CSK 312/14, ten sam Sąd, lecz w innym składzie osobowym, przedstawił odmienne zapatrywanie na sprawę granic działalności uchwałodawczej członków wspólnoty, ponieważ uznał, że uchwała w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego zawierająca postanowienia dotyczące kosztów nieruchomości sąsiednich nie tylko, że nie narusza prawa, to jeszcze pełni ważną funkcję, ponieważ „stanowi ona informację o tym jakie są koszty zarządu nieruchomością wspólną i związane z nimi ściśle koszty zarządu nieruchomościam i sąsiednimi oraz upoważnia zarząd do podejmowania czynności zmierzających do określenia zasad zarządu tymi nieruchomościam i przez ich współwłaściciel i.” (por. uzasadnienia wyroku S.N. z 26.06.2015 r., sygn. akt: I CSK 312/14)."

Wi ęcej na ten temat w artykule: "Do czego zdolna jest wspólnota mieszkaniowa?"

Artykuł na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/2870-do-czego-zdolna-jest-wspolnota-mieszkaniowa
Cytuj
#7 www.zarzadca.eu: ijan 2016-07-11 13:56
A kogo pozwac jak sąsiad z góry zalał mi piwnicę , był ubezpieczony ale nie od zalania i co z taki fantem zrobić.Zalany nie jest członkiem wspólnoyt bo nie wykupił mieszkania , zalewający jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Budynek jest ubezpieczony przez zarzadce WM .
Cytuj
#6 www.zarzadca.eu: KubaP 2016-07-11 13:05
[cite] Zarządca:[/cite ][cite] KubaP:[/cite][c ite] Zarządca:[/cite ]Właśnie - sprawcę zalania - a nim nie zawsze będzie właściciel lokalu, najlepiej się ubezpieczyć, w przeciwnym razie poszkodowany będzie musiał wynająć detektywa. Odpowiedzialnoś ć właściciela opiera się na zasadzie winy a nie na zasadzie ryzyka. z punktu widzenie Wspólnoty sprawcą jest właściciel lokalu, jako strona .
Najemca nie jest stroną w sporze ze Wspólnotą , chyba, że właściciel poda dane osobowe najemcy i wskaże go w oświadczeniu złożonym na piśmie, że to on jest sprawcąSprawcą szkody jest ten, kto zawinił. Jeżeli właściciel nie poda danych winowajcy, to nie odeprze tym samym zarzutu, że to on przyczynił się do szkody. tak czy siak "pies w kagańcu merda ogonem" - właściciel lokalu nie wymiga się od odpowiedzialnoś ci, ale to już na etapie sądowym, a nie ugodowym.

[c ite] Zarządca:[/cite]Sprawcą szkody jest ten, [color=#f00]kto zawinił[/color] . nie bym był taki odważny, co do tej tezy... niezależnie co tam zapisane jest w k.c..
Bo jak zawinił 10 latek, to do naprawienia szkody jest zobowiązany jego opiekun .

We wspólnocie to właściciel jest stroną i to on powinien być zobowiązany do jej naprawienia . Właściciel lokalu czerpie korzyści z najmu lokalu, to powinien odpowiadać za swych najemców. Następnie niech sobie dochodzi swych praw - odszkodowania , na podstawie zwartej umowy z najemcą .

Wiadomo, ta teoria nie przejdzie, ze względu na Gminy, które nie chcą brać odpowiedzialnoś ci za swych najemców.
Cytuj
#5 www.zarzadca.eu: Zarządca 2016-07-11 11:35
[cite] KubaP:[/cite][c ite] Zarządca:[/cite ]Właśnie - sprawcę zalania - a nim nie zawsze będzie właściciel lokalu, najlepiej się ubezpieczyć, w przeciwnym razie poszkodowany będzie musiał wynająć detektywa. Odpowiedzialnoś ć właściciela opiera się na zasadzie winy a nie na zasadzie ryzyka. z punktu widzenie Wspólnoty sprawcą jest właściciel lokalu, jako strona .
Najemca nie jest stroną w sporze ze Wspólnotą , chyba, że właściciel poda dane osobowe najemcy i wskaże go w oświadczeniu złożonym na piśmie, że to on jest sprawcą

Spra wcą szkody jest ten, kto zawinił. Jeżeli właściciel nie poda danych winowajcy, to nie odeprze tym samym zarzutu, że to on przyczynił się do szkody.
Cytuj
#4 www.zarzadca.eu: KubaP 2016-07-08 14:06
[cite] Zarządca:[/cite ]Właśnie - sprawcę zalania - a nim nie zawsze będzie właściciel lokalu, najlepiej się ubezpieczyć, w przeciwnym razie poszkodowany będzie musiał wynająć detektywa. Odpowiedzialnoś ć właściciela opiera się na zasadzie winy a nie na zasadzie ryzyka. z punktu widzenie Wspólnoty sprawcą jest właściciel lokalu, jako strona .
Najemca nie jest stroną w sporze ze Wspólnotą , chyba, że właściciel poda dane osobowe najemcy i wskaże go w oświadczeniu złożonym na piśmie, że to on jest sprawcą
Cytuj
#3 www.zarzadca.eu: Zarządca 2016-07-08 11:03
Właśnie - sprawcę zalania - a nim nie zawsze będzie właściciel lokalu, najlepiej się ubezpieczyć, w przeciwnym razie poszkodowany będzie musiał wynająć detektywa. Odpowiedzialnoś ć właściciela opiera się na zasadzie winy a nie na zasadzie ryzyka.
Cytuj
#2 www.zarzadca.eu: KubaP 2016-07-08 07:21
Cytat:
Kogo pozwać za zalanie mieszkania?
najlepiej sprawcę tego zalania
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl