www.zarzadca.pl

Korespondencja z administratorem

Pytanie czytelnika:

Jestem właścicielem lokalu we wspólnocie mieszkaniowej.  To duża wspólnota, w której działa kilkuosobowy zarząd. Zarząd zawarł umowę o administrowanie  z firmą zewnętrzną.

Czy administrator może odpowiadać na pisma właścicieli? Moim zdaniem to nie jest zgodne z prawem, ponieważ ustawa o własności lokali stanowi, że taka korespondencja winna być sygnowana przez co najmniej dwóch członków zarządu. Czy mam rację?

Odpowiedź:

Ustawa o własności lokali nie precyzuje kwestii związanych z udzielaniem odpowiedzi na pisma członków wspólnoty mieszkaniowej. W przepisach mowa jest jedynie o składaniu oświadczeń przez członków zarządu, a także o reprezentacji wspólnoty na zewnątrz i w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Brak też unormowań dotyczących kompetencji zarządcy administrującego nieruchomością wspólną (administratora). Aby odpowiedzieć na postawione pytanie należałoby na wstępie przeanalizować jakiego rodzaju czynności zostały zastrzeżone przez ustawę dla organu wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie z brzmieniem art. 21 ust. u.w.l. „Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.”  Z kolei ust. 2 stanowi, że w sytuacji, gdy  „zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.”  Analiza przytoczonych uregulowań wskazuje jednoznacznie, że ustawodawca do wyłącznej kompetencji organu wspólnoty zastrzegł dwie kwestie: składanie oświadczeń woli oraz reprezentację wspólnoty mieszkaniowej.  

Zatem nie  każde oświadczenie, lecz tylko takie, które, albo  stanowi oświadczenie woli, albo zostało złożone w sprawie przekraczającej zarząd zwykły zostało zastrzeżone wyłącznie dla zarządu. Dopuszczalne jest więc, aby wszystko to, co nie mieści się w zakresie tego pojęcia, wykonywał administrator wspólnoty – o ile oczywiście zostanie do takich działań upoważniony.

Czym zatem jest oświadczenie woli?  W tym miejscu konieczne będzie  odwołanie się do przepisów kodeksu cywilnego, które na mocy odesłania z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali mają tutaj zastosowanie („W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. ”).

Zgodnie z brzmieniem art. 60 k.c. : "Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli)." Oświadczeniem woli jest   dostatecznie ujawniona wola osoby dokonującej czynności prawnej a jego przedmiotem czynność prawna, czyli taka czynność, która zmierza do wywołania skutków prawnych.

Do wyłącznej kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej, poza składaniem oświadczeń woli za wspólnotę, należy też jej reprezentacja, której istota sprowadzić można do tzw. teorii organów, co z kolei po raz kolejny wymaga odwołania do przepisów kodeksu cywilnego regulujących ustrój osób prawnych i innych jednostek organizacyjnych.

Wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną, może pozywać i być pozywaną (por. art. 6 u.w.l.), dlatego też jest niepełną osobą prawną w rozumieniu art. 33¹ § 1:  „Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.” Zgodnie z art. 38 k.c., który i do niej ma zastosowanie  stanowi „działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie”. Takim organem wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd  (art. 20 u.w.l.), który składa się z osób fizycznych, te osoby ujawniają wolę wspólnoty  na zewnątrz. Innymi słowy: wola organów, choć de facto to wola tych osób fizycznych, uważana jest za wolę jednostki, którą reprezentują. Na tym właśnie polega tzw. teoria organów przyjęta w polskim prawie. Oznacza to, że tylko zarząd może składać oświadczenia, dokonywać czynności, które będą poczytywane za wolę samej wspólnoty mieszkaniowej.

Zarząd jest zatem elementem struktury wspólnoty, podczas, gdy administrator – osobą trzecią, podmiotem zewnętrznym działającym na podstawie upoważnienia. Jeżeli w danej wspólnocie mieszkaniowej obowiązuje ustawowy sposób zarządu, tzn. gdy właściciele nie stworzyli własnego, oryginalnego modelu zarządzania – zarząd nie może scedować na administratora swoich uprawnień w zakresie reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej. Nie oznacza to jednak, że administrator nie może zostać upoważniony przez zarząd do dokonywania pewnych czynności, np. do prowadzenia korespondencji z właścicielami lokali.

Należy mieć bowiem na uwadze treść art. 22 ust. u.w.l. stanowiącego, że zarząd czynności zwykłego zarządu dokonuje samodzielnie. W konsekwencji umocowanie  administratora do udzielania wyjaśnień członkom wspólnoty na kierowane do wspólnoty pisma jest powszechną praktyką. Należy pamiętać, że  upoważnienie to nie powinno obejmować składania oświadczeń woli za wspólnotę, czyli takich działań, które miałyby wywoływać skutki prawne, albo dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

• następna »