17 sierpnia (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Pytania i odpowiedziNajem krótkoterminowy a zmiana przeznaczenia lokalu

Najem krótkoterminowy a zmiana przeznaczenia lokalu

 najem krótkoterminowy

 

 

Pytanie czytelnika:

 

Jestem właścicielką lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, który wynajmuję na krótkie terminy (tzw. najem krótkoterminowy). Na ostatnim zebraniu zarząd wspólnoty mieszkaniowej zarzucił mi, że nie dopełniłam formalności architektoniczno – budowlanych, według moich sąsiadów dokonałam samowoli budowlanej. Czy ma rację, taka  działalność wymaga zmiany sposobu użytkowania lokalu?

 

 

Odpowiedź:

 

Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy Prawo budowlane przez zmianę sposobu użytkowania rozumie się w szczególności podjęcie działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.   Z przepisu tego nie wynika jednak jaka konkretnie działalność skutkuje tego rodzaju zmianą, wymieniono w nim jedynie przesłanki warunkujące jej zaistnienie. Są one przykładowe, o czym świadczy zwrot: „w szczególności”, dlatego też w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się również wpływ innych okoliczności, np. utrwalony jest pogląd, iż także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu może skutki określone w art. 71 Prawa budowlanego.

 

Stwierdzenie zmiany sposobu użytkowania będzie zatem zawsze wymagało rozważania przesłanek w realiach danej sprawy.

 

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że sąsiadka prowadzi działalność hotelową w lokalu mieszkalnym, jednak nie zawsze będzie się to wiązało z koniecznością zmiany sposobu użytkowania.

 

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że pod pojęciem usług hotelarskich rozumie się krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych (art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych, tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 223, poz. 2268 ze zm.).

 

Kwalifikacja powyższa odnosi się jednak wyłącznie do przedsiębiorców , o czym przesądza zakres podmiotowy tej ustawy, art. 1 stanowi bowiem, że „Ustawa określa warunki świadczenia przez przedsiębiorców usług turystycznych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także za granicą, jeżeli umowy z klientami o świadczenie tych usług są zawierane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.”

 

W art. 3 ust. 4 zdefiniowano pojęcie przedsiębiorcy  i przedsiębiorcy zagranicznego w rozumieniu przez odwołanie się do ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej. Z kolei art. 4 ust. 1 stanowi, że przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą.  Za przedsiębiorców uznaje się także wspólników spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej (art. 4 ust. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej).

 

 

W art. 2 tej ustawy  ustanowiono  definicję legalną pojęcia działalności gospodarczej, w myśl tego przepisu jest nią:  „zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły”.

 

W orzecznictwie sądów administracyjnych w sprawach podatkowych dotyczących najmu krótkoterminowego wielokrotnie wskazywano, że taki najem nie zawsze jest jednoznaczny z prowadzeniem działalności gospodarczej.  W wyroku z dnia 29.04.2014 roku  NSA (sygn. akt: II FSK 1417/12)  przedstawił pogląd, że decydujące znaczenie ma spełnienie kilku podstawowych przesłanek jak: kompleksowe wyposażenie lokali we wszystkie podstawowe rzeczy niezbędne do przebywania w nich ludzi, ustalanie z góry opłaty za dobę hotelową oraz uzależnianie ceny od terminu rezerwacji, treść internetowych ofert usług, z których wynikają szczegółowe warunki najmu,  sposób ustalania warunków wynajmu i opłat pobieranych za te usługi.

 

Jeżeli zatem właściciel lokalu prowadzi w nim działalność gospodarczą polegającą na  takim wynajmie lokalu, to bez wątpienia świadczy usługi hotelowe co skutkuje wówczas koniecznością spełnienia określonych wymagań, o którym mowa w rozporządzeniu Ministra Gospodarki z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 22, poz. 169 ze zm.). Powyższy akt – jako wykonawczy do ustawy o  o usługach turystycznych z 2004 roku określa minimalne wymagania co do wyposażenia dla innych obiektów, w których świadczone są takie usługi. Prowadzenie działalności hotelarskiej w lokalu mieszkalnym będzie wiązało się ze zmianą sposobu korzystania.

 

 

Podsumowując: krótkoterminowy najem lokalu mieszkalnego nie zawsze równoznaczny jest ze świadczeniem usług hotelowych, nie zawsze prowadzi do zmiany jego przeznaczenia.

 

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 stycznia 2014 r.  II OSK 2069/12, wskazał, iż wynajem czterech pomieszczeń w budynku mieszkalnym jednorodzinnym nie uzasadnia sam w sobie takiej zmiany sposobu użytkowania dotychczasowego obiektu mieszkalnego na pomieszczenia mieszczące się w pojęciu obiektów hotelarskich.  Również podnajem pokoi mieszkalnych w domu jednorodzinnym na podstawie zawartych  umów cywilnoprawnych nie  mieści się w pojęciu usług hotelarskich, które powinny być „ogólnie dostępne, a ich świadczenie nie ogranicza się tylko do najmu, obejmują one także inne usługi świadczone w obrębie obiektu.

 

 

Z cytowanego orzeczenia wynika ponadto, iż stwierdzenie zmiany sposobu użytkowania wymagałoby sporządzenia ekspertyzy technicznej, w której nastąpiłaby ocena czy doszło do zmiany warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń.   

 

 

 

 

źródło:

 

www. prawo.eu

 

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Komentarze  

#2 www.zarzadca.eu: Zarządca 2017-07-24 12:07
W wyroku z dnia 29.04.2014 roku NSA (sygn. akt: II FSK 1417/12) przedstawił pogląd, że decydujące znaczenie ma spełnienie kilku podstawowych przesłanek jak: kompleksowe wyposażenie lokali we wszystkie podstawowe rzeczy niezbędne do przebywania w nich ludzi, ustalanie z góry opłaty za dobę hotelową oraz uzależnianie ceny od terminu rezerwacji, treść internetowych ofert usług, z których wynikają szczegółowe warunki najmu, sposób ustalania warunków wynajmu i opłat pobieranych za te usługi.



Jeżeli zatem w większości lokali prowadzona jest działalność hotelowa - obiekt utracił charakter mieszkalnego.
Cytuj
#1 Alek 2017-07-24 12:01
W moim budynku większość mieszkań jest wynajmowana turystom, czy to wymaga zmiany sposobu użytkowania całej neiruchomości?
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl