9 grudnia (sobota)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Pytania i odpowiedziCzy wspólnota ma obowiązek zwrócić nadpłatę?

Czy wspólnota ma obowiązek zwrócić nadpłatę?


 

zwrot nadpłaty z rozliczeniaPytanie czytelnika:

Proszę o wyjaśnienie czyją własnością są nadpłaty właściciela. Od kilku lat ubiegam się od mojego zarządcy, aby zwrócił mi nadpłacone przeze mnie środki. Przez kilka lat nazbierała się pokaźna suma, jednak zarządca odmawia, uważa, że w tej sprawie konieczna jest uchwała. Niestety, takiej nie podjęto, co mogę zrobić, aby odzyskac pieniądze?

 

 

 

 

Odpowiedź:

W pierwszej kolejności należy ustalić z czego wynika nadpłata, jeżeli z nadpłacenia zaliczek, to właściciel może zaliczyć ją na kolejne płatności. Jeżeli z różnych względów nie odpowiada mu takie rozwiązanie ma roszczenie o zwrot nadpłaconej kwoty. Wspólnota mieszkaniowa nie może jej zatrzymać, ponieważ narazi się na zarzut bezpodstawnego wzbogacenia z tytułu nienależnego świadczenia.

 

 

Zatem uchwała niczego w tym względzie nie zmienia, zarządzający ma obowiązek zwrócić nadpłacone pieniądze właścicielowi, zastosowanie ma w takim przypadku art. 410 § 2 kodeksu cywilnego:świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.

 

 

Z inną sytuacją będziemy mieli do czynienia, jeżeli nadpłata wynika z rozliczenia rzeczywistych kosztów w stosunku do naliczonych zaliczek. Analizując taki przypadek należy mieć na uwadze, że właściciel lokalu ponosi koszty dwojakiego rodzaju: koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, czyli koszty zarządu oraz koszty, które sę związane z utrzymaniem jego lokalu. Chodzi o takie koszty, które ponosi i rozlicza wspólnota mieszkaniowa występując w roli pośrednika pomiędzy właścicielem a usługodawcą, najczęściej są to koszty zużycia wody w lokalu i odprowadzania ścieków. W tym drugim przypadku właścicielowi przysługuje roszczenie o zwrot nadpłaconych środków, jednak może to nastąpić również pośrednio przez zaliczenie na następne okresy płatności. Wspólnota mieszkaniowa nie może tych pieniędzy przeznaczyć na cele związane z zarządem nieruchomością wspólną z tej przyczyny, że właściciele nie uczestniczą w tych kosztach proporcjonalnie, powstanie ewentualnej nadpłaty zwykle zależne jest zużycia mediów w lokalach.

 

 

Rozliczenie nadpłaty stosowanie do wielkości udziałów prowadziłoby także do takiej sytuacji, gdy z nadpłaty wypracowanej przez część właścicieli skorzystaliby także ci, którzy mają niedopłatę.

 

 

Natomiast inaczej rzecz przedstawia się w przypadku nadpłat wynikających z rozliczenia zaliczek na koszty zarządu, dlatego, że takie zaliczki są naliczane i rozliczane na wszystkich właścicieli proporcjonalnie do wielkości przypadających na nich udziałów, wszyscy więc uczestniczyli w wygenerowaniu tej nadyżki i w takim samym stosunku nadwyżka ta zostanie rozliczona.

 

 

O uprawnieniu właścicieli lokali do podjęcia uchwały w tym przedmiocie wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 stycznia 2011 r. (sygn. akt: II CSK 358/10), w którym przedstawił pogląd, że jednym ze sposobów rozliczenia nadwyżki wynikającej z rozliczenia kosztów zarządu może być jej przeznaczenie  na zasilenie funduszu remontowego.

 

 

Taki pogląd aprobowany jest już obecnie w orzecznictwie, np. w wyroku z dnia 25 listopada 2011 r., sygn. akt: I ACa 542/11 (niepubl.) Sąd Apelacyjny w Warszawie podzielił powyższe zapatrywanie  Sądu Najwyższego i orzekł, że nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu należą do majątku wspólnoty mieszkaniowej a ich rozliczenie „może nastąpić w różny sposób: zwrot właścicielom, przeznaczenie na fundusz remontowy, przeznaczenie na koszty zarządu w następnym roku kalendarzowym” a o tym w jakiej formie to nastąpi decydują właściciele w drodze uchwały określającej sposób rozliczenia nadwyżki: „wspólnota powinna rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami lokali podejmując uchwałę o rozliczeniu nadwyżki”.

 

 

 

 

 

 

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca



 

forum wspólnot mieszkaniowych

 


Blogi

 




Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl