26 kwietnia (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Wzory uchwał i umówUchwałyZa piwnicę trzeba płacić

Za piwnicę trzeba płacić

 

 opłaty za piwnicę

Wspólnota mieszkaniowa dzieląc koszty zarządu między poszczególnych właścicieli powinna uwzględniać ustalony przez właścicieli podział quoad usum wynika z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015 r., sygn. III CSK 446/14.

 

 

To ważny wyrok dla wspólnot mieszkaniowych, ponieważ wskazuje, aby przy podejmowaniu uchwał dotyczących partycypacji w utrzymaniu nieruchomości wspólnej brać pod uwagę okoliczność, że niektórzy właściciele korzystają z niej z wyłączeniem pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej. Skoro korzystają, to powinni za to płacić – sprawa niby oczywista, ale jak się okazuje nie do końca, problematyczny jest bowiem art. 12 ust.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który ustanawia zasadę, że koszty zarządu należy dzielić proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej i nie przewiduje wyjątków w tym zakresie, poza sytuacją wskazaną w art. 12 ust.3 (możliwość zwiększenia obciążeń właścicieli lokali użytkowych, o ile uzasadnia to sposób korzystania).

 

 

W orzecznictwie, a także i piśmiennictwie dominuje pogląd, z którego wynika, że cytowany powyżej przepis jest bezwzględnie obowiązujący, tzn., że prawo nie przewiduje możliwości odmiennego sposobu podziału kosztów utrzymania rzeczy wspólnej a ewentualna uchwała, czy umowa sprzeczna z nim – nie wywoła skutków prawnych.

 

 

Sąd Najwyższy przedstawił jednak odmienną wykładnię tej normy wskazując, że w pewnych sytuacjach możliwa jest korekta wzajemnych rozliczeń, co przesądza o dyspozytywnych charakterze  przepisu. Uzasadniając swoje stanowisko Sąd powołał się na wcześniejsze i nadal aktualne orzecznictwo Sądu Najwyższego, tj. uchwały z dnia 8 stycznia 1980 r. III CZP 80/79 (OSNC 1980/9/15), oraz pełnego składu Izby Cywilnej z dnia 28.IX.1963 r. III CO 33/62 (OSNCP 1964/2/22), w których potwierdzono, że współwłaściciele nieruchomości mogą zmienić zasady współposiadania rzeczy wspólnej, pobierania z niej pożytków i ponoszenia na nią wydatków, określone w art. 206 i art. 207 KC. Podział taki może polegać na tym, że każdy z nich lub tylko niektórzy otrzymują do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część rzeczy i czerpania z niej pożytków.

 


W konsekwencji powinni też ponosić wszystkie koszty utrzymania tej części nieruchomości, z której korzystają: „Skoro bowiem z podziału rzeczy wspólnej quoad usum wynika również podział dochodów i pożytków odpowiadający podziałowi współposiadania i korzystania między współwłaścicielami, to taka sama zasada powinna obowiązywać w odniesieniu do rozdziału wydatków, jakie każdy ze współwłaścicieli ponosi na fizycznie wydzieloną część nieruchomości, przydzieloną mu do używania.” (tak SN w uzasadnieniu wyroku z dnia 16 września 2015 r., sygn. III CSK 446/14).

 

 

Sąd Najwyższy stwierdził również, że „umowa o podziale quoad usum nieruchomości wspólnej zawarta przez współwłaścicieli-członków wspólnoty mieszkaniowej wiąże wspólnotę, która musi ją uwzględniać przy podejmowaniu uchwał ustalających podział kosztów i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, obciążających poszczególnych właścicieli.” i to nawet wtedy, gdy zasady ponoszenia kosztów nie zostały wprost w tej umowie określone.

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

 

logo

zarzadca

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Komentarze  

#6 www.zarzadca.eu: blazejh 2017-07-21 12:44
I mentalność i świadomość mam nadzieję też.
Cytuj
#5 www.zarzadca.eu: Zarządca 2017-07-21 12:23
Takiej mocy wyroki SN nie mają, Sąd Najwyższy czasami wydaje sprzeczne orzecznictwo - jednak taki judykat kształtuje linię orzecznictwa.
Cytuj
#4 www.zarzadca.eu: blazejh 2017-07-21 12:19
Sformułowanie o obowiązku wspólnoty uwzględniania istnienia quod usum w strukturze obciążeń jest nawet przełomowe. Wypełnia lukę w ustawie.
Cytuj
#3 www.zarzadca.eu: Zarządca 2017-07-21 12:12
Każdy właściciel płaci koszty zarządu stosownie do wielkości swego udziału, jednak korzystając z nieruchomości wspólnej na wyłączność w większym zakresie powinien liczyć się z wyższymi obciążeniami. Takie sytuacje często mają miejsce, np. korzystanie z ogródków , kilku piwnic, itd.


Sąd Najwyższy w cytowanym w tym artykule orzeczeniu stwierdził, że takie wyższe obciążenia to wręcz obowiązek wspólnoty ( „umowa o podziale quoad usum nieruchomości wspólnej zawarta przez współwłaściciel i-członków wspólnoty mieszkaniowej wiąże wspólnotę, która musi ją uwzględniać przy podejmowaniu uchwał ustalających podział kosztów i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, obciążających poszczególnych właścicieli.” i to nawet wtedy, gdy zasady ponoszenia kosztów nie zostały wprost w tej umowie określone).
Cytuj
#2 www.zarzadca.eu: blazejh 2017-07-21 11:48
Sprawa niby oczywista, ale zazwyczaj najmniej oczywista z tych niby oczywistych. Czyli sporna.
Ostatn i akapit - wężykiem.
Cytuj
#1 artykuły zarzadca.pl 2017-07-21 10:07
"To ważny wyrok dla wspólnot mieszkaniowych, ponieważ wskazuje, aby przy podejmowaniu uchwał dotyczących partycypacji w utrzymaniu nieruchomości wspólnej brać pod uwagę okoliczność, że niektórzy właściciele korzystają z niej z wyłączeniem pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej. Skoro korzystają, to powinni za to płacić – sprawa niby oczywista".
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl