12 grudnia (środa)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Wzory uchwał i umówUchwałySposób obliczania głosów oddanych przez właścicieli nad uchwałą

Sposób obliczania głosów oddanych przez właścicieli nad uchwałą

 

 

 obliczanie głosów oddanych nad uchwałą

Sądy często rozpoznają sprawy o stwierdzenie nieistnienia uchwał, wystarczy, że zabraknie ułamka procentowego do większości i wtedy okazuje się, że danej uchwały po prostu nie ma. Takie orzeczenie z kolei może rodzić niekorzystne skutki prawne dla zarządzającego, o ile ten dokona czynności prawnej działając w przeświadczeniu, że został do niej umocowany. Z tego punktu widzenia szczególnego znaczenia nabiera kwestia prawidłowych ustaleń w przedmiocie wyników głosowania.

 

 


Należy przede wszystkim zwrócić uwagę na pełnomocnictwa osób głosujących a także na status prawny współwłaścicieli danego lokalu.

W tej pierwszej kwestii orzecznictwo jest już jednolite – głosowanie nad uchwałą będzie wymagało tzw. pełnomocnictwa rodzajowego, w którym należy wskazać elementy podmiotowo i przedmiotowo istotne, tj. rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot (por. wyrok SN z dnia 4 listopada 1998 roku sygn. akt: II CKN 866/97). Samo zatem ogólnikowe umocowanie do głosowania nad uchwałami nie upoważnia do oddania głosu nad uchwałą wspólnoty, wszak każda z nich co do zasady dotyczy materii przekraczającej zarząd zwykły nieruchomością.

 


Jeżeli chodzi natomiast o sposób obliczania głosów oddanych przez współwłaścicieli nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, to będzie on uzależniony od tego z jakim rodzajem współwłasności w danych przypadku mamy do czynienia, należy bowiem odróżnić współwłasność łączną – np. małżeńską od współwłasności w częściach ułamkowych.

 

 

W przypadku oddania głosów przez małżonka konieczne będzie ustalenie jaki jest ustrój majątkowy między małżonkami (informacje na ten temat ujawnione są w księdze wieczystej urządzonej dla lokalu), jeżeli obowiązują zasady wspólności majątkowej i lokal nie stanowi ich majątku odrębnego – zwykle głos może oddać którykolwiek z nich – w takim przypadku do wyników głosowania należy doliczać cały udział związany z lokalem. Zastosowanie ma art. 36 Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego, zgodnie z którym każdy  z małżonków może samodzielnie zarządzać wspólnym majątkiem i dokonywać w tym zakresie czynności prawnych, chyba że drugi złoży sprzeciw do zamierzonej czynności. Jest on jednak skuteczny wobec osoby trzeciej tylko wtedy, gdy mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem czynności prawnej. Jednak dokonanie pewnych czynności zawsze wymaga zgody małżonka, głównie są to czynności rozporządzające dotyczące nieruchomości (np. zbycie, obciążenie, odpłatne nabycie nieruchomości lub użytkowania wieczystego, oddanie nieruchomości do używania lub pobierania z niej
Powyższe zasady mają pełne zastosowanie w przypadku głosowania nad uchwałami, zatem, o ile czynność będąca przedmiotem głosowania może być dokonana bez zgody drugiego małżonka, wystarczy, że głos odda tylko jeden z nich. Oczywiście małżonkowie mogą złożyć sprzeciw i wtedy muszą uzgodnić swoje stanowisko w sprawie.

 


W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych będzie już inaczej, ponieważ od 29 sierpnia 2015 roku wraz z wejściem w życie nowelizacji ustawy o własności lokali zmieniły się zasady obliczania głosów oddanych przez współwłaścicieli lokalu. Teraz każdy z nich głosuje niezależnie od pozostałych swoim udziałem we współwłasności nieruchomości, jeżeli zatem małżonkowie zawarli umowę w zakresie rozdzielności majątkowej – głos jednego z nich nie upoważnia do uwzględniania całego udziału – zarządca doliczy bowiem jedynie jego tę cząstkę, która na niego przypada.

 

Nowe przepisy mają przełomowe znaczenie szczególnie, gdy chodzi o te wspólnoty mieszkaniowe, w których wyodrębniono lokale - garaże wielostanowiskowe, dotychczas bowiem konieczne było, aby w każdej sprawie będącej przedmiotem uchwały uzgadniali jednolite stanowisko – obecnie każdy samodzielnie oddaje swój głos.

 


Zarządzający przygotowując zebrania będą musieli się do zmian prawa  odpowiednio przygotować, przede wszystkim konieczne będzie wyliczenie udziałów poszczególnych współwłaścicieli – dotychczas przysługiwał im przecież jeden niepodzielny udział w nieruchomości wspólnej, teraz trzeba będzie go podzielić według ułamka we współwłasności lokalu.

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

 

logo

zarzadca

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl