17 października (środa)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Wzory uchwał i umówUchwałyDochodzenie roszczeń przez współwłaścicieli garażu

Dochodzenie roszczeń przez współwłaścicieli garażu

 

 garaż podziemny

Jestem zarządcą nieruchomości, obiekt który przejęliśmy do zarządzania jest nowy, jednak deweloper nie usuwa wad, dlatego właściciel chcą się zorganizować i w ramach wspólnoty dochodzić roszczeń, dlatego zarząd będzie zawierał umowy cesji.

 

 

1.Czy właściciele miejsc parkingowych, którzy nabyli udziały w garażu wielostanowiskowym mogą się przyłączyć i również przelać na wspólnotę mieszkaniową swoje uprawnienia? Garaż stanowi odrębny lokal, występuje w nim szereg wad budowlanych.

 

2.Czy roszczenia mogą przelać spadkobiercy właścicieli, czy takie prawo przysługuje też osobom, które nie kupiły mieszkania od dewelopera, ale od nabywcy (na rynku wtórnym)?

 

 

Odpowiedź:

 

 

 

W razie ujawnienia się wad fizycznych w nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji do dochodzenia roszczeń od dewelopera. Tego rodzaju uprawnienia, choć obejmują swym zakresem przedmiot współwłasności, to przysługują jedynie nabywcy lub jego następcy prawnemu, ponieważ ich źródłem jest umowa kupna sprzedaży lokalu.

 

Następstwo prawne w tym zakresie może wynikać z ustawy (np. dziedziczenie), albo z czynności prawnej, przy czym  choć żaden przepis prawa nie kreuje następstwa wspólnoty mieszkaniowej, to żaden też go nie wyklucza. 

 

Przez czynność prawną, w omawianym przypadku – umowę cesji praw - może zatem przejąć te roszczenia, przy czym ograniczeniem przedmiotowym będą tutaj przepisy ustrojowe, które określają jej zakres zdolności prawnej do spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną.  W konsekwencji przelewu – uprawnienia te przejdą do majątku wspólnoty mieszkaniowej odrębnego od majątku właścicieli.

 

 

 

W świetle powyższego dopuszczalne jest dokonanie przelewu uprawnień przez współwłaścicieli garażu, o ile dotyczą one nieruchomości wspólnej, ewentualnie związane są z powstaniem szkód wynikających z wad tkwiących w częściach wspólnych.

 

Odpowiadając na drugie z postawionych pytań, to stwierdzić należy, że tak jak już to wyjaśniono powyżej – przelewu uprawnień może dokonać wyłącznie nabywca lokalu lub jego następca prawny, ponieważ nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, aniżeli sam posiada (nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet )

Jeżeli zatem obecnemu właścicielowi lokali nie przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi, to ewentualna umowa ze wspólnotą w zakresie cesji będzie bezskuteczna.

 

Na spadkobiercę jako następcę prawnego poprzedniego właściciela (współwłaściciela) przechodzą z mocy ustawy m.in. roszczenia związane z wadami fizycznymi budynku w stosunku do dewelopera, o ile oczywiście spadkodawca był stroną umowy z tym deweloperem.

 

Takie uprawnienia nie przejdą natomiast na nabywcę lokalu, który zakupił lokal na rynku wtórnym, chyba że ten je na niego przelał zwierając stosowną umowę w tym zakresie, nowy właściciel  nie wstępuje   bowiem w prawa poprzednika.

W uzasadnieniu uchwały siedmiu sędziów z  dnia 5 lutego 2004 r., III CZP 96/03, Sąd Najwyższy przedstawił aprobowany obecnie w judykaturze i piśmiennictwie pogląd, że „koncepcje zakładające automatyczne przejście uprawnień z rękojmi na dalszego nabywcę rzeczy nie są możliwe do pogodzenia z normatywnym kształtem rękojmi, jaki przyjęto w kodeksie cywilnym (…) W konsekwencji uznać trzeba, że uprawnienia z rękojmi przysługują kupującemu tylko względem sprzedawcy, z którym pozostaje on w stosunku zobowiązaniowym wynikającym z umowy sprzedaży.” Sąd ten jednocześnie  dopuścił  możliwość przelania  uprawnień przysługujących z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy na inne, nie będące stroną pierwotnej umowy kupna sprzedaży, osoby, co znalazło wyraz w tej uchwale:  „sprzedaż rzeczy przez kupującego nie powoduje przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy; kupujący może jednak przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad.”

 

 

Podstawa prawna:

 

- art. 6, art. 22 ustawy o własności lokali z dnia 24.06.2004 r. (Dz. U. nr 80, poz. 903 z późn. zm.),

- art. 471, art. 556 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tj. Dz.U. 2014 poz. 121).

 

 

 

Orzecznictwo:

 

-uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5.02.2004 r., III CZP 96/03, BSN z 2003 nr 10, poz. 11,

 

 

-uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23.09.2004 r., III CZP 48/04, (OSNC 2005, nr 9, poz. 153),

 

-uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29.01. 2014 r., III CZP 84/13 (OSNC 2014, nr 9, poz. 840),

 

-wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4.02.2015 r., IV CSK 189/14, LEX nr 1660669,

 

 

-wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1.06. 2016 roku, sygn. akt: I CSK 657/16 (www.sn.pl)

 

 

 

 

 

Zamów poradę prawną

Wyślij pytanie do bezpłatnej wyceny

       

Porada Prawna

      
Informacja prawna nie wymagająca analizy dokumentacji, udzielenie odpowiedzi na pytanie uzupełnione o poglądy orzecznictwa w zakresie dotyczącym gospodarowania nieruchomościami, funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych i prawa rzeczowego uwzględniająca poglądy doktryny oraz orzecznictwa.    
 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl