6 marca (piątek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Wzory uchwał i umówUchwałyGłosowanie we wspólnocie mieszkaniowej - obliczanie większości

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej - obliczanie większości

 

Właściciele lokali  podejmują decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną  w formie uchwał stanowiących  kolegialne oświadczenia woli złożone w sposób określony w art. 23 Ustawy o Wlasności Lokali, tj.:

 

1) na zebraniu właścicieli,

2) w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd,

3)w trybie mieszanym - częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidulanego zbierania głosów przez zarząd.

 

O tym czy dana uchwała została w ogóle podjęta, poza zachowaniem odpowiedniego trybu, decydujące jest również i to, czy  opowiedziała się za nią  większość właścicieli lokali. Ustawodawca nie posługuje się w przypadku wspólnot mieszkaniowych pojęciem quorum na zebraniu, co ma wpływ na rozwiązania dotyczące obliczania tej większości, ponieważ o podjęciu uchwały decyduje większość właścicieli lokali w danej nieruchomości a nie większość właścicieli obecnych na zebraniu. Jeżeli zatem za podjęciem uchwały nie głosowała większość właścicieli to nie możemy w ogóle mówić o uchwale, lecz co najwyżej o projekcie uchwały. Jeżeli właściciele lokali obecni na zebraniu z uwagi na brak większości nie podjęli uchwały - zarząd wspólnoty może przeprowadzić głosowanie uzupełniające - w trybie indywidualnego zbierania głosów.

 

O tym czy dana uchwała została w ogóle podjęta, poza zachowaniem odpowiedniego trybu, decydujące jest również i to, czy  opowiedziała się za nią  większość właścicieli lokali. Ustawodawca nie posługuje się w przypadku wspólnot mieszkaniowych pojęciem quorum na zebraniu, co ma wpływ na rozwiązania dotyczące obliczania tej większości, ponieważ o podjęciu uchwały decyduje większość właścicieli lokali w danej nieruchomości a nie większość właścicieli obecnych na zebraniu. Jeżeli zatem za podjęciem uchwały nie głosowała większość właścicieli to nie możemy w ogóle mówić o uchwale, lecz co najwyżej o projekcie uchwały. Jeżeli właściciele lokali obecni na zebraniu z uwagi na brak większości nie podjęli uchwały - zarząd wspólnoty może przeprowadzić głosowanie uzupełniające - w trybie indywidualnego zbierania głosów.

 

Liczba oddanych głosów obliczana jest: albo na podstawie sumy udziałów poszczególnych właścicieli lokali, którzy wzięli udział w głosowaniu (taka siła głosu jaki jest udział danego właściciela w nieruchomości wspólnej) lub  zależy od liczby tych właścicieli.  Zgodnie z brzmieniem art. 23  uchwały podejmowane są albo większością głosów liczoną wg. wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, albo wg. zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Do czasu nowelizacji Ustawy o Własności Lokali z dnia 16 marca 2000 roku zasadą było obliczanie głosów na podstawie wielkości udziałów, ponieważ głosowanie wg. zasady: jeden właściciel - jeden głos, było możliwe tylko wtedy, gdy właściciele lokali zdecydowali o tym  większością głosów liczoną wielkością udziałów.W praktyce, gdy jeden z właścicieli lokali posiadał większość, czyli ponad „50 procent" udziałów - bez jego aprobaty nie było możliwe podjęcie jakiejkolwiek uchwały.

 

Nowelizacja z 2000 roku wprowadziła zasadniczą zmianę tej sytuacji, ponieważ dała  możliwość głosowania wg. zasady: jeden właściciel - jeden głos - na skutek zgłoszenia żądania przez właścicieli lokali posiadających łącznie 1/5 udziałów ( „20 procent") w przypadku, gdy suma udziałów nie równa się 1 ( „100 procent") lub większość ( „50 procent") udziałów należy do jednego właściciela. Ustawa nie zawiera  postanowień, które ograniczałyby właścicieli czasowo w zakresie możliwości złożenia takiego żądania - mogą więc to uczynić do momentu zakończenia indywidualnego zbierania głosów nad daną uchwałą.

 

W konsekwencji przyjętych nowych uregulowań prawnych właściciele mogą  postanowić w drodze uchwały, że głosowanie nad uchwałami w ich wspólnocie odbywać się będzie  według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Przed marcem 2000 - podjęcie takiej uchwały było możliwe jedynie większością głosów obliczanych wg. wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej - obecnie na zasadach ogólnych, czyli w trybie  zgłoszenia żądania przez właścicieli posiadających łącznie ponad 1/5 udziałów ( „20 procent"), aby nad tą uchwałą głosować wg. zasady , że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Taką właśnie uchwałę podjęli właściciele lokali w jednej z wrocławskich  wspólnot mieszkaniowych, w której Gmina Wrocław posiadała większość udziałów w nieruchomości wspólnej (ponad „50 procent"). Gmina wytoczyła p-ko wspólnocie powództwo uznając, że właściciele naruszyli prawo, Sąd Okręgowy Wydział I Cywilny wyrokiem z dnia 26 marca 2003 roku ( sygn. akt: I C 714/02) uchylił tę uchwałę, ponieważ w ocenie tego Sądu właściciele lokali, którzy oddali głosy za jej podjęciem nie posiadali większości liczonej według wielkości udziałów. Wspólnota zaskarżyła orzeczenie skutkiem czego Sąd Apelacyjny w dniu 25 września 2003 roku wyrok zmienił i powództwo Gminy Wrocław oddalił ( I Aca 724/03).

 

Redakcja Zarzadca.pl

Komentarze  

#162 www.zarzadca.eu: Zarządca 2015-01-05 07:35
[cite] fairplay:[/cite ]Czy zmiana przeznaczenia części wspólnej i jej właściciela nie jest zatem czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu? Jeżeli tak jest to par 22, punkt 2 mówi, że "...potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej"

Czy na tej podstawie należy interpretować stwierdzenie "w formie prawem przewidzianej" - powołanie się na art. 199 KC?

Wprost, interpretuję Pańskie słowa następująco - powinno się opierać na uchwale o własności lokali, która pozwala na przyjęcie uchwały większością głosów.
Jak widzę w moim przypadku, wykorzystano właśnie KC może przez twardogłowizm, o którym Pan wspominał lub na jakiejś prawnej podstawie.

J akiego oręża do walki szukać? Widzę, że nie mam szansy na uzyskanie ostatniego głosu. Czy pozostało szukać notariusza, który sporządzi akt na podstawie uchwały przyjetej zwykłą większością głosów powołując się na ustawe o własności lokalu?


Ar t. 199 kodeksu cywilnego nie dotyczy formy, lecz określa sposób podejmowania decyzji w przypadku współwłąsności.

Tutaj wystarczy zgoda większości, bo to jak rozumiem to duża wspólnota mieszkaniowa. Odnośnie przekazania pomieszczenia do adaptacji - to nie musi być nieodpłatne, można zarzeć w umowie odpowiednie zapisy.
Cytuj
#161 www.zarzadca.eu: fairplay 2015-01-04 18:18
Cieszę się z tak dużego wsparcia i dyskusji jaka się urodziła w około tematu. Ubi ius incertum, ibi ius nullum. Cała sytuacje i tak musze przedstawić radcy ponieważ macie odmienne stanowiska lub kontekst sytuacji nie pozwala Wam zająć wspólnego. Nie zmienia to faktu, że bardzo dziekuję za pochylenie się nad sprawą i mimo wszystko mam nadzieję, że uda się sprawe przeprowadzić w trybie, który opisuje ustawa o własności lokali. Wrocę z odpowiedzią, jak w tym właściwym przypadku zapatrzył się na nią radca, co może się komuś przydać na przyszłość.

Dziekuję za wszystkie opinie i rady
Cytuj
#160 www.zarzadca.eu: koziorozka 2015-01-04 10:15
Fairplay - sprawa jest już tak zaawansowana, że niewiele da się zrobić. Notariusza nie zmienisz. Możesz próbować go przekonać, iść do niego z wydrukami z internetu, ale czy zmieni zdanie? Powątpiewam.
W iększe szanse widzę w przekonaniu sąsiada.
Zaproś do siebie na piwo. Zapytaj wprost, jak wg. niego ta sprawa powinna być załatwiona. Pomysł z jednorazową darowizną nie jest zły. Wprawdzie wspólnota zapłaci podatek, ale to już nie twój kłopot.
Cytuj
#159 www.zarzadca.eu: cdn 2015-01-04 00:20
gecon:
Cytat:
Uchwały uchwałami - wystarczają do przeprowadzenia niezbędnych formalności wymaganych UoWL - natomiast na sam koniec następuje sprzedaż (kawałka przekazanej NW) na rzecz nowego właściciela i tu już UoWL nie wystarczy:

Zamiast ciągle kogoś cytować - raz na tak, raz na nie - wyraź swój pogląd na sprawę. O ile go masz. A może po prostu przeczytaj ze zrozumieniem ustawę o własności lokali, art. 22.3 pkt 5 oraz art. 21 ust. 3:
Cytat:
Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.


Nowy doklejony: 04.01.15 00:22
fairplay - "w formie prawem przewidzianej" w tej sprawie oznacza, że uchwała, udzielająca pełnomocnictwa zarządowi do sprzedaży części nieruchomości wspólnej wymaga formy aktu notarialnego. Ale już o tym pisałem.
Cytuj
#158 www.zarzadca.eu: fairplay 2015-01-03 23:46
Nie potrafię ocenić czy jest to bezprawie, nie wiem właściwie dlaczego miałoby być jeżeli taka jest wola większości mieszkańców (nie oceniam tego pod kątem biznesowym).
J est to jedyna możliwość przekazania mi przez wm tego pomieszczenia z wykorzystaniem gminy (problematyczny status przy umowie remontowej).

Dodam, że akt jest już u notariusza i czeka na ten jeden podpis. Nie jest moim zamiarem wyłudzenie tego pomieszczenia, przeciwnie, ze względu na idiotyczną sytuację budowlaną w jakiej zostałem postawiony i wymogi umowy remontowej, jestem zmuszony tak zrobić a jest mi ono(pomieszczen ie) do szczęścia zbędne.

Na dzień dzisiejszy prawo do własności obliguje go do opłat za niewykorzystywa ną część (nie jestem pewien) plus zwiększony metraż z mojej strony, to większy udział w funduszu remontowym i spłacie zaciągniętego kredytu, który wisi nad wm. Wszyscy to rozumieją i jest im na rękę pozbycie się absolutnego nieużytku (10m2).

Aby zadośćuczynić sąsiadowi mogę przekazać darowiznę, jednak zobacz jakie to jest skomplikowane bo stroną jest gmina z którą mam umowę ustną i działamy na poziomie wniosku jaki złożyłem z prośbą o pomoc w tej sprawie. Nie mogę więc tytułować że jest to darowizna z takiego tytułu, bo póki co jest to sprawa wm vs. gmina.

Wrócę zatem do tej darowizny - czy jest to w Waszej ocenie jakieś wyjście z sytuacji?
Ewen tualnie czy widzicie jakieś alternatywne rozwiązanie w tym przypadku.

D ziękuję
Cytuj
#157 www.zarzadca.eu: gecon 2015-01-03 22:41
Cytat:
Pomieszczenie wspólne ma zostać przekazane, oddane nieodpłatnie z zasobów wspólnoty na rzecz gminy, następnie gmina będąca już właścicielem całości dokona przekształcenia w lokal lub powierzchnię mieszkalną i wcieli ją w obrys mieszkania jakie zostało mi przekazane do remontu, również bezpłatnie. Na żadnym etapie nie ma aktu sprzedaży.

To jest samowola - to jest niezgodne z prawem.
Gmina jest takim samym współwłaścicielem NW jak pozostali właściciele. Nie może być stroną tej "transakcji".
Zrzeczenie się przez właścicieli części swoich udziałów wymaga zgody wszystkich!
Cytat:
Problem feralnego właściciela polega na tym, że nie może przeboleć że chcę przejąć ten kawałek za "darmo".
Ten właściciel broni tylko swojego prawa własności (współwłasności ), przed bezprawiem.
Cytuj
#156 www.zarzadca.eu: fairplay 2015-01-03 22:34
Jeszcze raz doprecyzuję problem ponieważ może to rozjaśni i pozwoli odwołać się do odpowiedniego paragrafu. Pomieszczenie wspólne ma zostać przekazane, oddane nieodpłatnie z zasobów wspólnoty na rzecz gminy, następnie gmina będąca już właścicielem całości dokona przekształcenia w lokal lub powierzchnię mieszkalną i wcieli ją w obrys mieszkania jakie zostało mi przekazane do remontu, również bezpłatnie. Na żadnym etapie nie ma aktu sprzedaży. Tak też jest sporządzony akt notarialny między WM i Gminą. Uchwałę do aktu podpisało 11/12 członków wspólnoty.

S pecyfika tego przekształcenia i zmiany udziałów każe mi twierdzić, że w moim przypadku wykorzystany jest art199 kc gdyż potrzebuję 100% aprobatę uchwały ze strony wszystkich członków. W przytoczonej przez Ciebie procedurze http://zkzl.poznan.pl/PORTAL/PORTAL/ZKZL/wspolnoty_wspolwlasnosci/Zasady_wykupu_czesci_nieruchomosci_wspolnej.html do przepchnięcia uchwały w przypadku sprzedaży wymagana jest większość zgodnie z ustawą o własności lokali.

Wnio skuję, że sytuacja sprzedaży podchodzi pod czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, jednak czy w "moim" przypadku mamy doczynienia z czynnościami przekraczającym i zakres zwykłego zarządu i należy się opierać o kc? Nie wiem czy nie wlewacie zbędnej nadzeii w me serce, aczkolwiek staram się znaleźć w Waszej pomocy nikłą szansę do wykorzystania.

Problem feralnego właściciela polega na tym, że nie może przeboleć że chcę przejąć ten kawałek za "darmo". Nie rozumie on jednak, że w obecnej sytuacji prawnej nie mogę wykupić owego pomieszczenia ponieważ nie przekształcę go i nie wcielę do mieszkania remontowanego, będącego własnością gminy.
Ostatni e rozwiązanie jakie widzę, to być może jakaś darowizna na cele statutowe wspólnoty, która pozwoli sąsiadowi ze spokojnym sercem podpisać uchwałę. Czy jest to problematyczny zabieg?
Cytuj
#155 www.zarzadca.eu: gecon 2015-01-03 18:50
Cytat:
fairplay: pomieszczenie wspólne musi zostać przekazane przez wspólnotę do udziałów gminy, która to następnie wcieli to pomieszczenie do obrysu lokalu remontowanego przeze mnie i przekaże mi w całości do najmu.

Uchwały uchwałami - wystarczają do przeprowadzenia niezbędnych formalności wymaganych UoWL - natomiast na sam koniec następuje sprzedaż (kawałka przekazanej NW) na rzecz nowego właściciela i tu już UoWL nie wystarczy:
Cytat:
"...Do umowy sprzedaży części nieruchomości wspólnej zawieranej zgodnie z kodeksem cywilnym (art. 158 k.c.) w formie aktu notarialnego muszą przystąpić wszyscy właściciele lub ich pełnomocnicy. Konieczność taka wynika z faktu, że przeniesienie własności nieruchomości wyodrębnionej z nieruchomości wspólnej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu (do której zastosowanie mają przepisy art. 199 kodeksu cywilnego) oraz powoduje w konsekwencji konieczność zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej..."
- więcej tutaj: http://zkzl.poznan.pl/PORTAL/PORTAL/ZKZL/wspolnoty_wspolwlasnosci/Zasady_wykupu_czesci_nieruchomosci_wspolnej.html
Cytuj
#154 www.zarzadca.eu: fairplay 2015-01-03 18:31
Jets to zatem sprawa dla notariusza, czy jakiejś analizy prawnej przez radcę prawnego?
Jeże li do notariusza, to jak go nakłonić do oparcia się o ustawę o własności lokali, a nie o kc?

Może jest to ważną informacją ale pomieszczenie wspólne, które miałoby zmienić właściciela, prawdopodobnie zmienia udziały jedynie w lokalach z tego samego (ostatniego) piętra (nie jestem pewien). Wśród zgód na to przyłączenie posiadam 100% właśnie tych zainteresowanyc h z tego piętra plus zankomitą większość reszty, która o istnieniu pomieszczenia nie zdawała sobie sprawy.

Doda m tylko, że stroną w zmiane udziałów jest wm oraz gmina, ja jedynie staram się wesprzeć organizacyjnie ten proces, m.in. poprzez zebranie pełnomocnictw.
Cytuj
#153 www.zarzadca.eu: gecon 2015-01-03 17:52
Sprawa wcale nie jest taka prosta i jednoznaczna.
Cytat:
"...Kiedy więc należy w dużej wspólnocie mieszkaniowej stosować art. 3 ust. 7 uwl, który wymaga zgody wszystkich a kiedy art. 22 ust. 3 pkt. 5, 5a i 6, gdy na zmianę udziałów wystarczy już uchwała?Każdy przypadek wymieniony w ustawie o własności lokali wymagałby odrębnego omówienia.
W wyroku z dnia 28 czerwca 2013 roku, sygn. akt: VIII Ca 185/13 Sąd Okręgowy w Toruniu orzekł, że zarzut nieuprawnionej zmiany wielkości bez udziału właściciela lokalu na skutek podjęcia uchwały (stanowiącej podstawę tej zmiany) jest bezzasadny. Stwierdził ponadto, że „bezsprzecznym jest bowiem, że podjęcie przez uchwały w tym przedmiocie przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) nie wymagało zgody wszystkich właścicieli lokali.”
Odmienne zaptrywanie z kolei przedstawił Sąd Apelacyjny w Warszawie, który w wyroku z dnia 21 września 2012 roku, sygn. akt VI Aca 397/12 wyraził pogląd, że zmiana wielkości udziałów w następstwie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i ustanowienia odrębnej własności lokalu wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali..."
- więcej tutaj: http://www.zarzadca.pl/komentarze/2035-zmiana-udzialow-w-duzej-wspolnocie-mieszkaniowej
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl