10 grudnia (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Wzory uchwał i umówUmowyUmowa najmu lokalu użytkowego w budynku stanowiącym własność dewelopera

Umowa najmu lokalu użytkowego w budynku stanowiącym własność dewelopera

 

 umowa najmu lokalu użytkowego

 

UMOWA NAJMU NR ……………………

 

w dniu ………………… roku we Wrocławiu, pomiędzy:

 

…………….Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, z siedzibą w ………………..(50-950) przy ul. ………., wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla ….. - ……….., …. Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: …………….., NIP: …………, REGON: …………, reprezentowaną przez:

 

…………………………………………………………….,

 

zwaną dalej „Wynajmującym”,

odpis z rejestru KRS Wynajmującego stanowi Załącznik nr 1 do Umowy

 

a

 

……………………………………………………………………………………………………………………………………

 

reprezentowaną przez:

 

………………………………………………….,

 

zwanym dalej „Najemcą”,

odpisz z CEIDG/ KRS Najemcy stanowi Załącznik nr 2 do Umowy

 

 

I: POSTANOWIENIA WSTĘPNE

 

1.1.Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości położonej przy ul. ……………, gmina Miasto………, powiat Miasto ……….., województwo ……….., dla której Sąd Rejonowy dla ……………. – ……….. w …… IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer ………. (dalej „Nieruchomość”), na której prowadzi inwestycję polegającą na prowadzeniu robót budowlanych – remontu i przebudowy budynku w …………..pod nazwą ……………..[dalej: Budynek], w której zlokalizowany jest lokal biurowy będący przedmiotem niniejszej Umowy (dalej: „Lokal” lub „Przedmiot najmu”).

 

1.2.Wynajmujący zapewnia, że Lokal nie jest przedmiotem jakiejkolwiek innej umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze ani też żadnej umowy przedwstępnej lub zobowiązującej, która by w jakikolwiek sposób ograniczała możliwość dysponowania Lokalem przez Wynajmującego.

 

1.3.Najemca oświadcza, iż wie, że na dzień podpisania niniejszej Umowy Lokal nie posiada zaświadczenia o samodzielności lokalu, a Budynek i otaczający go teren są w trakcie prac związanych z realizacją kilku inwestycji pod wspólną nazwą „…………..” (dalej „Inwestycja”), co Najemca niniejszym potwierdza i nie wnosi do tego zastrzeżeń. Teren Inwestycji  wraz z usytuowaniem Budynku określa Załącznik nr 3. 

 

1.4.Wynajmujący oświadcza, a Najemca przyjmuje do wiadomości, że w przyszłości Budynek może zostać wydzielony do odrębnej księgi wieczystej, o czym Wynajmujący niezwłocznie poinformuje Najemcę.

 

II: PRZEDMIOT NAJMU

 

2.1.Najemca bierze w najem Lokal usytuowany na ………. parterze o powierzchni ……………. m2 (Powierzchnia Lokalu netto) z przeznaczeniem na działalność usługową, zaś Wynajmujący oddaje Najemcy do wyłącznego używania Lokal na warunkach określonych w Umowie. Przewidywane usytuowanie Lokalu zostało przedstawione na planie stanowiącym Załącznik nr 4 do Umowy, który jednocześnie jest metryką Lokalu. Wykończenie Lokalu zostało przedstawione w Standardzie Wykończenia Lokalu stanowiącym Załącznik nr 5.

 

2.2.Dokładny stan Lokalu, w tym wykaz i stan urządzeń technicznych z przedmiotem najmu trwale związanych, liczników i podliczników, oraz ich stanów początkowych, określi protokół zdawczo-odbiorczy podpisany przez Strony w dniu odbioru.

 

2.3.Strony umowy postanawiają, iż Lokal zostanie Najemcy wydany dnia ………………r. Wydanie nastąpi na podstawie protokołu zdawczo –odbiorczego, który po podpisaniu zostanie dołączony jako Załącznik nr 6 do niniejszej Umowy. 

 

2.4.Najemca przyjmując Lokal, zobowiązuje się do opłacania mediów zużytych w lokalu i ponoszenia wymienionych w Umowie opłat i kosztów eksploatacyjnych jak również do wypełniania innych zobowiązań wynikających z niniejszej Umowy. Obowiązek zapłaty Czynszu powstaje ………..r.

 

2.5.Drobne usterki istniejące w dniu przekazania Lokalu, które nie utrudniają korzystania z niego w istotny sposób, nie dają prawa do odmowy odbioru Lokalu.

 

2.6.W przypadku jeśli Najemca nie stawi się na uzgodniony termin przekazania Lokalu Wynajmujący wezwie go na adres podany w niniejszej umowie w celu stawienia się na ostateczny termin odbioru. Jeżeli Najemca nie stawi się na wyznaczony termin odbioru, Wynajmujący dokona jednostronnego odbioru Lokalu.

 

2.7.Okres Najmu rozpoczyna się z dniem wydania Najemcy Lokalu.

 

III.SPOSÓB KORZYSTANIA Z LOKALU

 

3.1.Najemca, na zasadach przewidzianych w niniejszym paragrafie, będzie uprawniony, na co Wynajmujący wyraża zgodę, do wykonania prac adaptacyjnych i ulepszeń  w Lokalu, które okażą się konieczne dla urządzenia i funkcjonowania w nim lokalu gastronomicznego oraz prowadzenia działalności gospodarczej zgodnej z profilem działalności Najemcy. Z uwagi na fakt, że Najemca rezygnuje ze standardowego wykończenia tj. z położenia tynków, parametry akustyczne i cieplne Lokalu będą obniżone co Najemca niniejszym potwierdza i nie wnosi do tego zastrzeżeń. Najemca zobowiązany jest wykonać ww. prace adaptacyjne i ulepszenia na własny koszt i ryzyko, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, Polskimi Normami, zasadami wiedzy technicznej i sztuką budowlaną lub może zlecić wykonanie tych prac Wynajmującemu za wynagrodzeniem. Najemca zobowiązuje się do nienaruszenia konstrukcji budynku bez zgody Wynajmującego, w którym wykonywane będą prace adaptacyjne oraz, z uwagi na przeznaczenie Lokalu, do odpowiedniego wygłuszenia i wentylowania Lokalu oraz zabezpieczenia przed rozprzestrzenianiem się zapachów.

 

3.2.Wszelkie planowane przez Najemcę istotne modernizacje, budowa, przebudowa, rozbudowa istniejących pomieszczeń Lokalu lub inna ingerencja wprowadzająca istotne zmiany w dotychczasowy stan Lokalu,  w tym również nakłady zwiększające wartość, których realizacja ma nastąpić po rozpoczęciu przez Najemcę w Lokalu działalności gospodarczej, wymagają uprzedniej, pisemnej zgody Wynajmującego (pod rygorem nieważności). Wraz z wnioskiem o wyrażenie zgody na powyższe, Najemca zobowiązany jest dostarczyć Wynajmującemu projekt wykonawczy wraz z wszelkimi uzgodnieniami rzeczoznawców sanitarnych i pożarowych oraz z wszelkimi dokumentami, jakie są związane z tym projektem oraz przedstawić zakres planowanych prac („Dokumenty”). Dokumenty, o których mowa w zdaniu poprzednim podlegają pisemnej akceptacji ze strony Wynajmującego. Postanowienie ujęte w zdaniu poprzednim nie obejmuje drobnych prac aranżacyjnych. Wynajmujący zobowiązuje się wyrazić Najemcy zgodę na wyżej wymienione zmiany, pod warunkiem ich zgodności z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa oraz o ile nie będą one naruszać konstrukcji Budynku, stwarzać zagrożenia albo uniemożliwiać korzystania z lokali przez pozostałych właścicieli lokali w Budynku, oraz o ile nie będą zmierzać do doprowadzenia Lokalu do stanu sprzecznego z jego pierwotnym przeznaczeniem. 

 

3.3.Najemca po uzyskaniu pisemnej akceptacji Dokumentów oraz zakresu prac, o których mowa w ust 2 niniejszego paragrafu, we własnym zakresie i na własny koszt zadba o uzyskanie od właściwych organów administracji wszelkich niezbędnych zgód i zezwoleń na proponowane prace adaptacyjne oraz prowadzoną działalność.

 

3.4.W przypadku rozpoczęcia prac bez pisemnej akceptacji Wynajmującego, Wynajmujący ma prawo wstrzymać prace oraz zażądać od Najemcy przywrócenia Przedmiot Najmu do stanu poprzedniego, zaś w razie odmowy przywrócenia Przedmiotu Najmu do stanu poprzedniego – rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym, z jednoczesnym obciążeniem Najemcy kosztami przywrócenia Przedmiotu Najmu do stanu, w jakim został Najemcy wydany.

 

3.5.Wykonywane prace nie mogą powodować zanieczyszczeń innych lokali, pomieszczeń wspólnych – jak podesty i klatki schodowe, wejścia do Budynku, terenu wokół Budynku itp. Powstałe w wyniku prac remontowych odpadki, gruz, śmieci winny być usuwane staraniem i na koszt przeprowadzającego remont Najemcy.

 

3.6.Najemca zobowiązany jest do dostarczenia Wynajmującemu Dokumentacji Powykonawczej w terminie 14 dni od dnia zakończenia wykonywania prac opisanych w niniejszym paragrafie. W przypadku nie dostarczenia wyżej opisanej dokumentacji, wykonana zostanie ona przez Wynajmującego we własnym zakresie, a koszty jej wykonania ponosić będzie Najemca.

 

3.7.Strony postanawiają, że po zakończeniu najmu Najemca nie będzie zobowiązany przywracać stanu poprzedniego w zakresie wykonywanych prac adaptacyjnych trwale związanych z Lokalem a ulepszenia i modernizacje Lokalu wykonane w ramach tych prac pozostaną w Lokalu, jako własność Wynajmującego bez obowiązku zapłaty na rzecz Najemcy. Inne adaptacje, modernizacje, ulepszenia nietrwale związane z Lokalem, których demontaż powodowałby naruszenie substancji Lokalu lub powodowałby obniżenie jego wartości Wynajmujący uprawniony jest bezpłatnie zatrzymać lub żądać od Najemcy ich zdemontowania na koszt Najemcy.

 

3.8.Najemca we własnym zakresie i na własny koszt zawrze umowę o świadczenie usług telekomunikacyjnych z operatorem dostępnym w Budynku, lub po uzyskaniu pisemnej zgody Wynajmującego, wprowadzi do Budynku innego operatora telekomunikacyjnego. Wszelkie koszty związane z budową infrastruktury nowego operatora wprowadzonego przez Najemcę ponosi Najemca.

 

3.9.Najemca obowiązany jest do utrzymywania urządzeń i instalacji końcowych, znajdujących się w Lokalu, z których w związku z najmem korzysta, w stanie nie pogorszonym, wynikającym z normalnego zużycia.

 

3.10.Najemca obowiązany jest dokonywać na własny koszt wszelkie drobne naprawy, konserwacje i remonty, które są związane ze zwykłym używaniem Lokalu, to jest napraw podłóg, okien, drzwi, malowania ścian, drobnych napraw znajdujących się w Lokalu instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających normalne z nich korzystanie, przy czym każdorazowo Najemca ma obowiązek poinformować Wynajmującego o konieczności naprawy lub konserwacji takich elementów jak: stolarka okienna i drzwiowa, instalacja wentylacji. Najemca może prace te zlecać za odpłatnością Wynajmującemu. W przypadku uszkodzenia tych instalacji lub urządzeń technicznych na skutek naprawy dokonywanej przez Najemcę, ponosi on wobec Wynajmującego pełną odpowiedzialność za szkody powstałe z tej przyczyny.

 

3.11.Najemca ma obowiązek umożliwić Wynajmującemu wstęp do Lokalu w celu wykonania niezbędnych robót i dokonania oględzin przez przedsiębiorstwa mające wykonać roboty uznane za niezbędne przez Wynajmującego, a także w celu niezbędnej konserwacji instalacji i urządzeń za uprzednim powiadomieniem Najemcy. Ponadto Najemca jest zobowiązany do udostępnienia Lokalu w przypadkach nagłych, awaryjnych, w których zaistnieje zagrożenie życia lub zdrowia ludzi lub zagrożenie mienia.  W takich wypadkach Wynajmujący lub osoba działająca na rzecz Wynajmującego jest uprawniona do wejścia do Lokalu bez zgody Najemcy, również pod jego nieobecność.

 

3.12.Najemca może wykorzystać Lokal wyłącznie dla celów zgodnych z ich przeznaczeniem oraz zgodnie z wszelkimi przepisami prawa, w tym zaleceniami SANEPiD-u oraz Państwowej Inspekcji Pracy i przepisów pożarowych. Ponadto Najemca jest zobowiązany  zaopatrzyć i utrzymywać w należytym stanie technicznym podręczny sprzęt gaśniczy zgodnie z obowiązującymi w tej mierze przepisami przeciwpożarowymi. 

 

3.13.Najemca nie jest uprawniony do prowadzenia swojej działalności poza Lokalem. W szczególności nie wolno Najemcy wykorzystywać przylegających do Lokalu powierzchni pasażu handlowego, organizowania imprez promocyjnych, dystrybucji materiałów reklamowych itp. Zainstalowanie poza Lokalem jakichkolwiek powierzchni reklamowych, gablot wystawowych, automatów do sprzedaży wymaga zgody Wynajmującego. Powyższe zastrzeżenia nie dotyczą sytuacji związanych z bieżącą działalnością Najemcy taką jak np. zaopatrywanie Lokalu.

 

3.14.Najemca winien korzystać z Lokalu w sposób nie utrudniający pozostałym użytkownikom Budynku korzystania z przysługujących im lokali usługowych, biurowych i mieszkalnych, poprzez powodowanie nadmiernych hałasów lub intensywnych, uciążliwych zapachów, w tym z restauracji, jak też wprowadzanie lub umożliwianie wstępu na teren poza Lokalem osób trzecich mogących zagrozić bezpieczeństwu Budynku i innych użytkowników. W szczególności w zakresie hałasu Najemca nie naruszy norm prawnych zawartych w Rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 29 lipca 2004 roku w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (Dz. U. Nr 178, poz. 1841). 

 

3.15.Najemca ponosi odpowiedzialność za rzeczywiste i bezpośrednie szkody spowodowane w Lokalu z winy jego pracowników lub osób działających na jego zlecenie. 

 

3.16.Najemca winien uzyskać pisemną zgodę Wynajmującego na umieszczenie, utrzymanie i prezentowanie znaku firmowego Najemcy, jakichkolwiek znaków lub reklam (a w szczególności zgody Wynajmującego wymagają: rozmiar, usytuowanie, rodzaj logo i reklamy), mających być umiejscowione na lub przy zewnętrznych częściach pomieszczeń oraz na elewacji budynku, w tym w witrynach okiennych, na balustradach tarasów i na tarasach. Wynajmujący zobowiązuje się nie odmawiać powyższej zgody bez uzasadnionych przyczyn. Najemca jest zobowiązany do uzyskania wszystkich wymaganych zgód organów administracyjnych przed instalacją logo. Wynajmujący zastrzega, iż usytuowanie reklam w niektórych miejscach w i na budynku jest odpłatne i może odbywać się na zasadach odrębnej umowy. 

 

3.17.Z uwagi na względy estetyczne Najemca winien uzyskać pisemną zgodę Wynajmującego na zamontowanie przesłon okiennych w witrynach okiennych i jednocześnie przyjmuje do wiadomości, że Wynajmujący ma prawo określić materiał i kolorystykę rolet. Ponadto Najemca przyjmuje do wiadomości, że oklejanie szyb w witrynach okiennych jakimkolwiek materiałem (folia, taśma itp.) jest zabronione bez wcześniejszej, pisemnej zgody Wynajmującego. 

 

3.18.Bez uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego Najemca nie ma prawa podnajmować lub przekazywać pomieszczeń innym użytkownikom lub przekazywać jakichkolwiek praw wynikających z powyższego.

 

3.19.Najemca jest obowiązany do utrzymywania i sprzątania zajmowanych pomieszczeń oraz przynależnych do Lokalu schodów/podestów/terenu bezpośrednio przed wejściem do Lokalu.

 

3.20.Najemca obowiązany jest do stosowania się do wszelkich zarządzeń porządkowych, dotyczących funkcjonowania Budynku i terenu Inwestycji, w szczególności dotyczących zasad bezpieczeństwa, ochrony mienia, ochrony środowiska oraz zasad przeciwpożarowych i regulaminów dotyczących Budynku i terenu Inwestycji. W przypadku szkód powstałych w Budynku na skutek działań Najemcy, osób działających na zlecenie Najemcy lub osób uprawnionych do wstępu do Lokalu, niezgodnych z tymi powyższymi regulacjami wewnętrznymi, Najemca ponosi za nie odpowiedzialność w zakresie szkód rzeczywistych i bezpośrednich.  

 

3.21.Na mocy odrębnej umowy, która może być zawarta pomiędzy Najemcą a Wynajmującym, Najemca będzie miał prawo, za dodatkową opłatą, do prowadzenia swojej działalności na terenie przyległym do Lokalu, w formie ogródka kawiarnianego. Zasięg, wielkość, usytuowanie, wygląd i materiały, z których będzie zbudowany ogródek zostaną ustalone z Wynajmującym.

 

 

IV ZAKOŃCZENIE NAJMU I ZWROT LOKALU

 

4.1.Po zakończeniu stosunku najmu Najemca zobowiązuje się zwrócić Wynajmującemu Lokal opróżniony z wszelkich rzeczy ruchomych oraz w stanie nie pogorszonym i ze zmianami i ulepszeniami dokonanymi za zgodą Wynajmującego, z zastrzeżeniem poniższych postanowień:

 

a)Najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie będące następstwem prawidłowego używania Lokalu,

 

b)rzeczy stanowiące własność Najemcy, które mogą być odłączone od Lokalu bez jego uszkodzenia lub istotnej zmiany, mogą być przez Najemcę zabrane, chyba że Strony uzgodnią inaczej. Jeżeli w związku z powyższym powstaną uszkodzenia Lokalu, wówczas Najemca jest zobowiązany do ich usunięcia na własny koszt.

 

4.2.Wynajmujący nie jest obowiązany do zwrotu wartości dokonanych ulepszeń. Najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie Lokalu, będące następstwem jego zwykłeg0 używania.

 

4.3.Zwrot Lokalu nastąpi na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, szczegółowo określającego stan Lokalu, pozostające w nim rzeczy ruchome, zakres ewentualnych napraw koniecznych dla usunięcia usterek wynikłych z używania Lokalu w sposób przekraczający prawidłowe jego używanie. Koszt powyższych napraw ponosi Najemca chyba ,że są one następstwem niewykonania przez Wynajmującego obowiązku napraw i konserwacji, przekraczających zakres drobnych napraw wymienionych w ust. 5 poniżej.

 

4.4.Oddanie przedmiotu najmu w stanie odbiegającym od wyżej wymienionego upoważnia Wynajmującego do obciążenia Najemcy kosztami odnowienia Lokalu lub usunięcia wszelkich trwałych poprawek.

 

4.5.Po dacie wygaśnięcia umowy Najemca nie będzie miał prawa zajmowania przedmiotowego lokalu. Jeżeli Najemca nie zwróci Lokalu Wynajmującemu w dacie wygaśnięcia Umowy, Najemca zapłaci Wynajmującemu wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z Lokalu w wysokości 2/30 Czynszu za każdy dzień bezumownego korzystania. Za okres bezumownego korzystania z Lokalu Najemca zapłaci Wynajmującemu również Opłaty Eksploatacyjne oraz Media proporcjonalnie do okresu bezumownego korzystania. 

 

 

V.OBOWIĄZKI WYNAJMUJĄCEGO

 

5.1.W przypadku stwierdzenia usterek w Lokalu bez winy Najemcy, powstałych w trakcie eksploatacji przedmiotowych pomieszczeń, strony określą termin i sposób ich usunięcia, a do ich usunięcia obowiązany jest Wynajmujący.

 

5.2.Wynajmujący będzie odpowiedzialny za stały nadzór i naprawy w budynku zapewniające właściwą eksploatację. 

 

5.3.W uzasadnionych przypadkach Wynajmujący – po uprzednim pisemnym zawiadomieniu Najemcy – ma prawo technicznej kontroli pomieszczeń, w zakresie bezpieczeństwa oraz prawidłowej eksploatacji Budynku pod warunkiem, że tego rodzaju kontrole będą prowadzone w godzinach pracy, w sposób w minimalnym stopniu zakłócający działalność Najemcy.

5.3.Wynajmujący jest zobowiązany zapewnić:

 

a)utrzymanie i konserwację instalacji elektrycznej,

 

b)utrzymanie i konserwację instalacji oświetleniowej,

 

c)utrzymanie i konserwację wewnętrznej instalacji teletechnicznej w Lokalu z wyjątkiem central i instalacji zainstalowanych przez Najemcę,

 

d)utrzymanie i konserwację instalacji i urządzeń ogrzewania, chłodzenia i wentylacji, z wyjątkiem wybudowanych przez Najemcę,

 

e)utrzymanie i konserwację instalacji ciepłej i zimnej wody, kanalizacji,

 

f)utrzymanie i konserwację instalacji przeciwpożarowych i sprzętu przeciwpożarowego z wyjątkiem urządzeń zainstalowanych przez Najemcę, 

 

5.4.Wszelkie usterki urządzeń i instalacji wymienionych w ust. 5.3, których utrzymanie w należytym stanie obciąża Wynajmującego będą usuwane niezwłocznie po ich wskazaniu przez Najemcę, z uwzględnieniem możliwości technicznych Wynajmującego.

 

5.5.Wynajmujący nie będzie odpowiedzialny za niedogodności odczuwane przez Najemcę z powodu jakichkolwiek działań, konstrukcyjnych lub renowacyjnych prowadzonych w lokalach sąsiadujących. 

 

5.6.Wynajmujący nie ponosi materialnej odpowiedzialności za niewykonanie obowiązków określonych w ust. 5.3 niniejszej Umowy, jeżeli przyczyną lub sprawcą szkody lub niewykonania obowiązków określonych w tym punkcie były osoby trzecie nie związane z Wynajmującym, a w szczególności jeśli spowodują one jakiekolwiek straty związane z prowadzoną przez Najemcę działalnością, jak również spowodowane przez Siłę Wyższą.

 

5.7.W przypadku wyrządzonej Najemcy szkody, a w szczególności niedostarczenia energii elektrycznej, ciepłej i zimnej wody, ogrzewania przez właściwe służby komunalne do węzłów głównych i rozdzielni Budynku, Wynajmujący podejmie niezwłocznie po jej ujawnieniu, należyte starania zmierzające do usunięcia przyczyn zaistniałej sytuacji oraz udzieli Najemcy niezbędnej pomocy w dochodzeniu roszczeń na drodze cywilno-prawnej w stosunku do sprawcy.

 

 

VI.WYSOKOŚĆ OPŁAT I WARUNKI PŁATNOŚCI

 

6.1.Strony niniejszej umowy uzgodniły, że stawka płatnego przez Najemcę na rzecz Wynajmującego miesięcznego czynszu najmu Lokalu wynosić będzie równowartość ………… PLN netto za jeden metr kwadratowy Powierzchni Lokalu Brutto. 

 

6.2.Do czynszu najmu określonego w ust. 6.1 powyżej, doliczony zostanie należny podatek VAT w wysokości określonej w dacie płatności, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa.

 

6.3.Najemca, oprócz Czynszu, zobowiązany jest do zapłaty kosztów eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem i funkcjonowaniem Budynku oraz terenu wspólnego Inwestycji , jego wszelkich urządzeń i instalacji ( z wyłączeniem instalacji i urządzeń używanych wyłącznie przez poszczególnych najemców), a także napraw w Budynku, zwanymi w dalszej części Umowy „Kosztami eksploatacyjnymi”. Pod pojęciem Kosztów eksploatacyjnych rozumie się w szczególności:

a)koszty utrzymania i konserwacji instalacji: elektrycznej, sanitarnej, ogrzewania, klimatyzacji i wentylacji, kontroli dostępu, monitoringu,

 

b)koszty utrzymania i konserwacji windy osobowej,

 

c)koszty utrzymania i konserwacji instalacji i sprzętu przeciwpożarowego poza podręcznym sprzętem przeciwpożarowym w Lokalach najemców,

 

d)koszty utrzymania i konserwacji powierzchni wspólnych wewnątrz i na zewnątrz Budynku oraz terenu wspólnego,

 

e)koszty dostawy mediów do Budynku, zużycia mediów w częściach wspólnych Budynku, w tym w pomieszczeniach technicznych, 

 

f)wywóz śmieci,

 

g)sprzątanie części wspólnych Budynku,w tym zakup materiałów eksploatacyjnych do toalet w częściach wspólnych Budynku oraz terenu wokół Budynku,

 

h)koszty odśnieżania i usuwania śniegu,

 

i)koszt ochrony budynku i obsługi recepcyjnej,

 

j)koszty opłat i podatków lokalnych,

 

k)koszty ubezpieczeń i OC,

 

l)innych obciążeń i wydatków związanych z Budynkiem wynikających z przestrzegania wymogów prawnych związanych z utrzymaniem nieruchomości,

 

ł)koszty technicznego utrzymania budynku, przeglądów, serwisów,

 

m)koszty zarządzania Budynkiem i terenem,

 

n)koszty mycia elewacji Budynku i okien od zewnętrznej strony

 

o)koszty zwalczania szkodników

 

p)inne koszty związane z utrzymaniem Budynku i wspólnego terenu Inwestycji

 

6.4.Udział Najemcy w Kosztach eksploatacyjnych, o których mowa w niniejszym ustępie zostanie ustalony poprzez porównanie Powierzchni Lokalu Netto powierzchni lokali netto w Budynku przeznaczonych do wynajęcia. Najemca zapłaci każdego miesiąca, wraz z Czynszem, na podstawie faktur wystawionych przez Wynajmującego, opłatę na poczet Kosztów eksploatacyjnych, w kwocie ……. zł netto za jeden metr kwadratowy Lokalu Brutto miesięcznie. Do końca pierwszego kwartału każdego roku kalendarzowego następującego po roku, którego dotyczy rozliczenie, Wynajmujący dokona szczegółowego rozliczenia Kosztów eksploatacyjnych. Jeśli po dokonaniu rocznego rozliczenia Kosztów eksploatacyjnych okaże się, że suma kosztów poniesionych na utrzymanie Budynku w danym roku kalendarzowym, w przeliczeniu na 1 m2 sumy powierzchni Lokali Netto wyniosła mniej niż …. zł/m2 netto, Wynajmujący zwróci lub rozliczy w kolejnych miesiącach Najemcy różnicę wynikającą z powyższego rozliczenia proporcjonalnie do udziału Najemcy. Jeżeli natomiast okaże się, że suma kosztów poniesionych na utrzymanie Budynku w danym roku kalendarzowym, w przeliczeniu na 1 m2 sumy powierzchni Lokali Netto wyniosła więcej niż …. zł/m2 netto, Najemca zapłaci wraz z kolejną fakturą Wynajmującemu różnicę wynikającą z powyższego rozliczenia proporcjonalnie do udziału Najemcy. Zmiana stawki Kosztów Eksploatacyjnych po dokonaniu rocznego rozliczenia kosztów, o którym mowa powyżej, nie wymaga aneksu do niniejszej umowy, a jedynie poinformowania Najemcy na piśmie o zmianie stawki na kolejny rok kalendarzowy. W przypadku wątpliwości dotyczących rozliczenia Najemca ma prawo do wglądu do faktur na podstawie których Wynajmujący przygotował rozliczenie roczne. Do płatności opłat na poczet Kosztów eksploatacyjnych odpowiednie zastosowanie będą miały postanowienia dotyczące płatności Czynszu. 

 

6.5.Najemca , oprócz Czynszu i Kosztów eksploatacyjnych, zobowiązany jest do zapłaty za media zużyte w Lokalu (energia elektryczna, ciepło, woda i ścieki), zwane dalej Mediami, tj. 

a)koszty energii elektrycznej na potrzeby oświetlenia, prądu w gniazdkach itp.- zużycie według licznika lub podlicznika zainstalowanego dla Lokalu,

 

b)koszty energii elektrycznej na potrzeby klimatyzacji- zużycie według licznika lub podlicznika zainstalowanego dla Lokalu,

 

c)koszty energii elektrycznej na potrzeby wentylacji obciążą najemcę proporcjonalnie do udziału powierzchni najmowanego lokalu do całej powierzchni, którą obsługuje dana centrala wentylacyjna, 

 

d)koszty energii cieplnej na potrzeby wentylacji obciążą najemcę proporcjonalnie do udziału powierzchni najmowanego lokalu do całej powierzchni, którą obsługują dane centrale wentylacyjne, 

 

e)koszty energii cieplnej (kaloryfery)- zużycie według licznika lub podlicznika zainstalowanego dla Lokalu,

 

f)koszty wody i ścieków- zużycie według liczników lub podliczników dla wody zainstalowanych dla Lokalu.

 

6.7.Czynsz płatny jest począwszy od dnia …………roku.

 

6.8.Zapłata czynszu przez Najemcę następuje na podstawie poniższych zasad:

 

a)Wynajmujący wystawi w terminie do 7 (siódmego) dnia roboczego każdego miesiąca i przedłoży Najemcy fakturę opiewającą na kwotę czynszu wraz z opłatami eksploatacyjnymi i opłatami dodatkowymi (sprzątanie, najem powierzchni reklamowych itp.) powiększoną o należny podatek od towarów i usług VAT,

 

b)Wynajmujący wystawi w terminie do ostatniego dnia roboczego każdego miesiąca i przedłoży Najemcy fakturę za zużyte w poprzednim miesiącu media (energia elektryczna, woda, ciepło),

 

c)Najemca w terminie 10 (dziesięciu) dni od daty otrzymania faktury dokona zapłaty czynszu oraz innych płatności, wynikających z niniejszej Umowy, przelewem na konto wskazane przez Wynajmującego; za dzień dokonania zapłaty czynszu uważa się dzień zarachowania odpowiedniej kwoty na koncie Wynajmującego. Termin płatności czynszu ulega odpowiedniemu przedłużeniu w przypadku opóźnienia w wystawieniu przez Wynajmującego faktury VAT,

 

d)w przypadku, gdy Najemca nie zapłaci Wynajmującemu jakichkolwiek kwot należnych na podstawie niniejszej umowy w terminie płatności, wówczas od niezapłaconych kwot Najemca zapłaci Wynajmującemu odsetki w ustawowej wysokości,

 

e)płatności tytułem czynszu i opłat dodatkowych będą zaliczane najpierw na poczet kar umownych, a dopiero następnie na poczet czynszu,

 

f)płatności tytułem czynszu będą zaliczane najpierw na poczet odsetek od zaległego czynszu, a dopiero następnie na poczet czynszu (w kolejności od najdawniej wymagalnego do ostatniego),

 

g)płatności tytułem opłat dodatkowych będą zaliczane najpierw na poczet odsetek od zaległych opłat dodatkowych, a dopiero następnie na poczet opłat dodatkowych (w kolejności od najdawniej wymagalnych do ostatnich).

 

6.9.Płatności dokonywane będą przelewem na rachunek Wynajmującego wskazany na fakturze VAT.

 

6.10.Najemca wyraźnie potwierdza, iż jakiekolwiek płatności należne Wynajmującemu będą mieć charakter spłaconego długu tylko, jeżeli i gdy wpłyną one na określony powyżej rachunek Wynajmującego.

 

6.11.Strony wzajemnie oświadczają, iż są płatnikami podatku VAT oraz że są uprawnione i zobowiązane do wystawiania i otrzymywania faktur VAT.

 

6.12.Czynsz będzie podlegał corocznej indeksacji zgodnie ze wskaźnikiem wzrostu cen udokumentowanym przez GUS (Główny Urząd Statystyczny). Pierwsza waloryzacja będzie miała miejsce w styczniu ….. roku.

 

VII. CZAS TRWANIA UMOWY

 

7.1.Niniejsza umowa najmu zawarta jest na okres……lat począwszy od daty przekazania Lokalu Najemcy.

 

VIII.KAUCJA GWARANCYJNA

 

8.1.Najemca w terminie 30 dni od daty podpisania umowy obowiązany jest wnieść kaucję gwarancyjną należytego wykonania postanowień Umowy w wysokości 3 miesięcznego czynszu najmu i 3 miesięcznej opłaty eksploatacyjnej brutto na konto Wynajmującego:………………….. Kwota Kaucji będzie stanowiła równowartość w polskich złotych kwoty trzymiesięcznego Czynszu. Kwota kaucji powiększona zostanie o kwotę trzymiesięcznej Opłaty Eksploatacyjnej, Wszystkie kwoty powiększone zostaną o podatek VAT.  W przypadku gdyby Najemca opóźnił się z zapłatą jakiejkolwiek należności wynikającej z Umowy, o co najmniej 14 (czternaście) dni to Wynajmujący może zaspokoić z kaucji swoje roszczenia. Przed skorzystaniem z powyższego zabezpieczenia Wynajmujący zobowiązuje się wezwać na piśmie Najemcę do zapłaty zaległych kwot, wyznaczając mu w tym celu 7 dniowy termin. Po całkowitym lub częściowym wykorzystaniu kaucji przez Wynajmującego w czasie trwania stosunku najmu Najemca musi ją niezwłocznie uzupełnić (w terminie 14 dni) do wysokości kwoty, w jakiej kaucja została wniesiona. 

 

8.2.Wynajmujący w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania postanowień niniejszej umowy zaspokoi z przedmiotowej kaucji gwarancyjnej swoje roszczenie, a w szczególności zaległe czynsze i opłaty dodatkowe. W takim wypadku Najemca ma obowiązek uzupełnić wysokość kaucji gwarancyjnej do ustalonej wysokości.

 

8.3.Wynajmujący zwróci Najemcy kaucję gwarancyjną po upływie 30 (trzydziestu) dni od ustania stosunku najmu po rozliczeniu wszelkich opłat należnych Wynajmującemu od Najemcy oraz ewentualnych szkód jakie powstały w przedmiocie najmu.

 

8.4.Najemca nie ma prawa do dokonywania potrąceń jakichkolwiek swoich wierzytelności z jakichkolwiek tytułów prawnych z należnościami Wynajmującego.

 

 

IX. UBEZPIECZENIA, PODATKI

9.1.Najemca zobowiązuje się, że niezwłocznie – nie później jednak niż w terminie rozpoczęcia prac adaptacyjnych i wyposażeniowych- zawrze i będzie utrzymywał przez cały czas trwania niniejszej Umowy odpowiednią umowę ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej z klauzulą OC Najemcy, obejmującej odpowiedzialność za szkody jakie Najemca może wyrządzić Wynajmującemu lub swoi klientom w związku z prowadzoną w Lokalu działalnością gospodarczą. Najemca zobowiązany jest przekazać Wynajmującemu kopię polisy ubezpieczeniowej w terminie 21 (dwudziestu jeden) dni od daty podpisania umowy jak również przekazywać kopie kolejnych polis ubezpieczeniowych w terminie 21 (dwudziestu jeden) dni od daty ich zawarcia. Przez cały okres najmu Najemca obowiązany jest posiadać wystawioną zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami, aktualną polisę ubezpieczeniową OC w odniesieniu do zajmowanych Pomieszczeń. Polisa ta stanowić będzie Załącznik do niniejszej Umowy.

 

9.2.Najemcy zakazuje się przechowywania, składowania, gromadzenia i wnoszenia do Lokalu materiałów łatwopalnych i wybuchowych oraz substancji niebezpiecznych czy trujących , jak m.in. chemikalia, gazy, oleje, pestycydy. Jeżeli w wyniku jakichkolwiek działań lub zaniechań Najemcy lub przechowywania przezeń czegokolwiek na terenie Lokalu wzrośnie stawka ubezpieczenia całego Budynku od pożaru lub innych nieszczęść, Najemca wypłaci Wynajmującemu na jego żądanie kwotę zwiększającą stawkę ubezpieczeniową.

 

9.3.Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za szkody powstałe w wynajmowanym Lokalu, w tym wynikające z włamania, kradzieży, pożaru (mające miejsce w wynajmowanym Lokalu), uszkodzeń urządzeń i wyposażenia, będącego w dyspozycji Najemcy i znajdującego się w Lokalu oraz przerw w działalności handlowej lub usługowej Najemcy, które zaistniały z przyczyn nie zawinionych przez Wynajmującego, jak również za szkody wyrządzone osobom trzecim i spowodowane działaniem lub zaniechaniem Najemcy.

 

9.4.Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za szkody spowodowane przestojem do 2 (dwóch) tygodni w roku kalendarzowym w funkcjonowaniu Lokalu, a wynikające z konieczności przeprowadzenia pilnych remontów, napraw, kluczowego ze względu na funkcjonowanie Budynku wyposażenia Budynku. W okresie przestoju uniemożliwiającego zupełnie Najemcy normalne korzystanie z Lokalu Najemca zwolniony jest z zapłaty czynszu za ten okres. Wynajmujący poinformuje Najemcę ze stosownym uprzedzeniem o terminie przeprowadzenia robót remontowych. 

 

9.5.Podatek VAT w wysokości określonej ustawą, będą opłacane przez Najemcę, w terminach wynikających z obowiązujących w tym zakresie przepisów, tak aby Wynajmujący nie był narażony na żadne dodatkowe opłaty spowodowane opóźnieniem powyższych płatności.

 

 

X.WYPOWIEDZENIE UMOWY I ODSTĄPIENIE

 

10.1.Wynajmujący może wypowiedzieć niniejszą Umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, niezależnie od innych przysługujących mu środków prawnych i odszkodowań, jeżeli Najemca narusza postanowienia niniejszej Umowy pomimo pisemnego upomnienia, a w szczególności jeśli będzie miała miejsce choćby jedna z następujących okoliczności:

 

a)Najemca zalega z zapłatą czynszu czy też opłat dodatkowych  za dwa miesiące,

 

b)Najemca nie wpłaci lub nie uzupełni kaucji, o której mowa w art. 8.1 Umowy,

 

c)Najemca używa Lokal w sposób sprzeczny z Umową lub jego przeznaczeniem lub, gdy zaniedbuje Lokal do tego stopnia, że zostaje on narażony na utratę lub uszkodzenie, albo eksploatuje Lokal w sposób obniżający jego wartość ponad normalne zużycie. Wypowiedzenie nie ogranicza prawa Wynajmującego do dochodzenia roszczeń dla pokrycia udokumentowanych kosztów usunięcia szkód wyrządzonych przez Najemcę,

 

d)Najemca udostępnia Lokal osobom trzecim bez wymaganej zgody Wynajmującego,

 

e)Najemca bez zgody Wynajmującego przeniesie na osobę trzecią swoje prawa i obowiązki wynikające z niniejszej Umowy lub podnajmie jakąkolwiek część Lokalu osobie trzeciej,

 

f)Najemca zostanie zagrożony lub objęty formalnym postępowaniem prawnym na wypadek swojej niewypłacalności (postępowanie upadłościowe, układowe, zabezpieczające, egzekucyjne, itp.),

 

g)prawa przysługujące Najemcy z tytułu niniejszej Umowy zostaną zabezpieczone lub zajęte w postępowaniu sądowym na rzecz osoby trzeciej,

 

h)Najemca narusza normy prawne zawartych w Rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 29 lipca 2004 roku w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (Dz. U. Nr 178, poz. 1841), a po pisemnym wezwaniu do niezwłocznego zaprzestania tego naruszania, narusza te normy w dalszym ciągu,

 

i)Najemca może wypowiedzieć niniejszą Umowę ze skutkiem natychmiastowym jeżeli Wynajmujący rażąco naruszy istotne postanowienia niniejszej Umowy, pod warunkiem, że uniemożliwia to lub poważnie utrudnia Najemcy korzystanie z Lokalu w sposób wynikający z treści Umowy oraz pod warunkiem uprzedniego pisemnego wezwania Wynajmującego do zaniechania naruszeń z wyznaczonym w tym celu 30 (trzydziesto) dniowym terminem.

 

 

 

XI.POSTANOWIENIA KOŃCOWE

 

11.1.Wszelkie zmiany i uzupełnienia niniejszej Umowy wymagają dla swej ważności  formy pisemnego aneksu, podpisanego przez obie strony.

 

11.2.Wszelkie powiadomienia dla drugiej Strony wymagają formy pisemnej i będą dostarczane osobiście (w tym za pośrednictwem kuriera), listem poleconym lub osobiście na adresy:

a)dla Najemcy:………………………………..

 

b)dla doręczania Najemcy faktur i rachunków:………………

 

c)dla Wynajmującego: ……………….

 

11.3.Ewentualne spory rozstrzygać będzie polski sąd powszechny właściwy rzeczowo i miejscowo dla siedziby Wynajmującego.

 

11.4.W sprawach nieuregulowanych postanowieniami umowy zastosowanie mieć będą przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności w zakresie umowy najmu.

 

11.5.Umowa zostaje sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

 

 

 

 

 

ZA WYNAJMUJĄCEGO :                                  ZA NAJEMCĘ :

 

 

Załączniki:

 

-załącznik nr 1 - odpis z rejestru KRS Wynajmującego,

-załącznik nr 2 -odpisz z CEIDG/ KRS Najemcy,

-załącznik nr 3 - teren Inwestycji  wraz z usytuowaniem Budynku,

- załącznik nr 4 – plan (metryka) Lokalu,

-załącznik nr 5 - Standard Wykończenia Lokalu,

-załącznik nr 6 - protokół zdawczo –odbiorczy.

 

źródło:

 

logoPrawo/wzór umowy/umowa najmu lokalu użytkowego

 

 

zarzadca

 

 

Zamów poradę prawną

Wyślij pytanie do bezpłatnej wyceny

       

Porada Prawna

      
Informacja prawna nie wymagająca analizy dokumentacji, udzielenie odpowiedzi na pytanie uzupełnione o poglądy orzecznictwa w zakresie dotyczącym gospodarowania nieruchomościami, funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych i prawa rzeczowego uwzględniająca poglądy doktryny oraz orzecznictwa.    
 

 



Zamów opinię prawną

 Kompleksowa analiza prawna

   

Opinia prawna

  
Kompleksowa analiza prawna przedstawionego zagadnienia z zakresu gospodarowania nieruchomościami, funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych i prawa rzeczowego uwzględniająca poglądy doktryny oraz orzecznictwa.      

 


Zamów dokument

Readagowanie projektów uchwał, umów

     

Zamów dokument

  
Sporządzenie dokumentów z zakresu gospodarowania nieruchomościami, funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych i prawa rzeczowego, w szczególności redagowanie projektów umów, uchwał, pism procesowych, i innych pism oraz wniosków i oświadczeń.       

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl