ZARZĄDCA.pl

UMOWA O  ZARZĄDZANIE (ADMINISTROWANIE) NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ

zawarta w dniu    ................................ roku w ..................................,  

pomiędzy:

Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej  w ...... ....................przy ul. ..................................., dla której Sąd Rejonowy ............. ........Wydział Ksiąg Wieczystych urządził i prowadzi księgę wieczystą KW Nr .....,   reprezentowaną przez  Zarząd w osobach:

l)   ........................................................... ,

2)  ............................................................ ,

3) ............................................................ ,

-    zwaną dalej w treści umowy Wspólnotą Mieszkaniową 

a

..................prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą..........................,  z siedzibą przy ................................ w ..........................................,

NR REGON: .....................

NR NIP : ......................

-   zwanym dalej Zarządcą,

o treści następującej:

l. Zarządca  oświadcza, iż posiada uprawnienia do prowadzenia działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami wydane przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, tj. świadectwo nadania licencji zawodowej numer .............i odpowiada zawodowo za wykonanie niniejszej umowy.  Oświadcza ponadto, że  posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

2.Przedmiotem umowy jest świadczenie usług w zakresie zarządzania nieruchomością w rozumieniu art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. 

3.Strony stwierdzają że nieruchomość  Wspólnoty Mieszkaniowej składa się z działki gruntu oraz domu mieszkalnego -  stosownie do treści zapisów w dziale I księgi wieczystej KW nr:           .................................,prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Warszawie, Wydział Ksiąg Wieczystych oraz stosownie do treści wypisu z rejestru gruntów.

l.  Zarządca  ponosi pełną odpowiedzialność za zarządzanie nieruchomością wspólną zgodnie z zasadami  wynikającymi z przepisów prawa . Zobowiązany jest wykonywać czynności na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej kierując się zasadą ochrony jej interesu, zgodnie ze standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru  oraz zasadami etyki zawodowej.

2.  Zarządcę  obowiązuje tajemnica zawodowa obejmująca wszelkie informacje związane z zarządzaniem nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej, które mogłyby w jakikolwiek sposób naruszyć interesy właścicieli nieruchomości. Obowiązek ten spoczywa na zarządcy również po ustaniu wykonywania czynności, chyba że został z niego  zwolniony przez   sąd lub inny właściwy organ.

3. Zarządca obowiązany jest zapewnić właścicielom nieruchomości warunki do swobodnego składania oświadczeń, zachowania tajemnicy, a także bezpieczne przechowywanie całej dokumentacji dotyczącej dokonywanych czynności, gwarantujące zachowanie tajemnicy zawodowej, w tym ochronę danych osobowych.

4. Obowiązkiem Zarządcy jest dbanie o zachowanie tajemnicy zawodowej przez jego pracowników, na zasadach obowiązujących jego samego.

5.  Do obowiązków Zarządcy  należy w szczególności:

a)  prowadzenie aktualnego wykazu lokali i ich właścicieli oraz przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej,

b)  reprezentowanie  Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądami w sprawach  związanych z zarządem nieruchomością wspólną, na podstawie odrębnego pełnomocnictwa 

c)  prowadzenie  i aktualizowanie  spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej,

d)  prowadzenie  książki  obiektu  budowlanego  oraz  dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej w sposób prawem przewidziany,

e)  opracowanie zgodnie z obowiązującymi przepisami regulaminów dotyczących między innymi:

f)  sprawowanie nadzoru nad pracą osób i podmiotów świadczących pracę lub usługi na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej,

g)  kontrola  wykonania  i  rozliczanie  umów  o  dostawę  energii elektrycznej, zimnej wody i odprowadzenia ścieków, wywozu śmieci, domofonu oraz innych umów zawartych przez Wspólnotę Mieszkaniową,

h)   negocjowanie i przedkładanie  Wspólnocie Mieszkaniowej  ofert firm w zakresie świadczenia usług na jej rzecz,  

i)  windykacja należności stanowiących należności, pożytki oraz inne przychody z nieruchomości wspólnej,

j)   rozliczanie   wpłaconych   przez właścicieli zaliczek na pokrycie:

- kosztów zarządu nieruchomością wspólną - raz w roku, na koniec roku obrachunkowego - stosownie do wielkości udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej

-  kosztów  dostarczania wody i ciepła  bezpośrednio do lokali mieszkalnych i użytkowych oraz kosztów wywozu nieczystości - w sposób i w terminach wynikających z regulaminu rozliczeń zatwierdzonego uchwałą właścicieli lokali,

k)  prowadzenie na własny koszt dla nieruchomości wspólnej określonej przez Wspólnotę Mieszkaniową ewidencji pozaksięgowej  kosztów zarządu  nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej - w sposób określony w uchwale właścicieli lokali,

l)sporządzanie rocznego sprawozdania finansowego oraz innych  sprawozdań i deklaracji, jeżeli  przepisy nakładają na Wspólnotę Mieszkaniową (lub jej Zarząd) taki obowiązek,

ł)  odczyty i rozliczanie wskazań wodomierzy i ciepłomierzy zainstalowanych w lokalach i w  nieruchomości wspólnej,

m)  sporządzenie   projektu   rocznego   planu gospodarczego oraz przygotowywanie  informacji  o  zrealizowaniu  rocznego  planu gospodarczego, z podziałem kosztów na poszczególnych właścicieli,

n)  udzielanie każdemu z właścicieli na jego żądanie wyczerpujących informacji  o  sprawach  dotyczących  zarządzania  nieruchomością wspólną i rozliczeniach,

o)  przechowywanie, zabezpieczenie i archiwizowanie dokumentów i dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej,

p)  organizacja     zebrań  właścicieli  lokali,  w  tym powiadamianie o ich terminach, przygotowanie miejsca na  zebranie  i  kart do  głosowania oraz powiadamianie właścicieli lokali o treści uchwał podjętych w drodze  indywidualnego  zbierania  głosów,  

§ 3

W przypadku zmiany cen umownych lub urzędowych za media lub inne wykonywane usługi Zarządca dokona stosownych przeliczeń opłat i powiadomi w zawiadomieniu o nowych wysokościach zaliczek  wszystkich właścicieli lokali oraz wynikłych z tych zmian różnicach w przypadających im do zapłaty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i opłat za media dostarczane do lokali

1. Zarządca zobowiązuje się do wykonania wszelkich czynności koniecznych  do  należytego  wykonania  przedmiotu  umowy  za wynagrodzeniem  w wysokości ..............zł (słownie złotych .......................)  miesięcznie.

2.Wynagrodzenie Zarządcy  z tytułu wykonania niniejszej umowy płatne jest na podstawie wystawionego przez Zarządcę rachunku (faktury) do dnia 10-go każdego miesiąca.

3. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania przez Zarządcę  obowiązków wynikających z niniejszej umowy ten ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą w stosunku do Wspólnoty Mieszkaniowej.

4. Zarządca  nie może czerpać innych korzyści z zarządzania nieruchomością wspólną oprócz wynagrodzenia określonego niniejszą umową.

l. W przypadku  nagłej  awarii,  przekraczającej  zakres  bieżącej konserwacji, zagrażającej bezpieczeństwu ludzi i mienia, a także groźby powiększenia szkody, Zarządca może samodzielnie do kwoty  1000  zł. zlecić usunięcie awarii i jej skutków.

2. Zarządca  ma obowiązek niezwłocznie powiadomić Wspólnotę Mieszkaniową o zdarzeniu, o którym mowa w ustępie poprzednim.

Zarządca  nie jest upoważniony do podejmowania w odniesieniu do nieruchomości wspólnej jakichkolwiek czynności przekraczających zakres niniejszej umowy.

§ 7

Po zakończeniu niniejszej umowy Zarządca obowiązany jest do:

l) sporządzenia w terminie jednego miesiąca  protokółu zdawczo - odbiorczego dotyczącego:

2) przedłożenia w terminie jednego miesiąca sprawozdania z dotychczasowego wykonania planu gospodarczego.

3) niezwłocznego  wydania  majątku Wspólnoty Mieszkaniowej  oraz  wszelkiej dokumentacji dotyczącej nieruchomości.

Niniejsza umowa zawarta jest na czas nieokreślony z jednomiesięcznym terminem wypowiedzenia na koniec miesiąca dla każdej ze stron.

§ 9

Zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

§ 10

W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dziennik Ustaw z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.), ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. ( Dziennik Ustaw z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) oraz kodeksu cywilnego.

§ 11

Umowę sporządzono w dwóch egzemplarzach po jednym dla każdej ze stron.

Załączniki:

l)  świadectwo nadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości,

2) polisa ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości,

2} wpis do ewidencji działalności gospodarczej Zarządcy,

3) zaświadczenie o nr NIP Zarządcy,

4) zaświadczenie o nr Regon Zarządcy.

Opracował:

Zarządca Portal Informacyjny

www.zarzadca.pl

Omówienie:

1. Przedstawiony wzór umowy może mieć zastosowanie do  wspólnoty  mieszkaniowej, w której:

-właściciele zdecydowali się  na ustawowy (wynikający z rozdziału IV ustawy o własności lokali) model sprawowania zarządu, tj. dokonali wyboru zarządu składającego się z osób fizycznych (na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali),

-powołany zarząd przekazuje  w imieniu wspólnoty mieszkaniowej wykonywanie określonych  czynności związanych z administrowaniem nieruchomością licencjonowanemu zarządcy (lub przedsiębiorcy, o którym mowa w art. 184 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami),

-powierzenie  czynności Zarządcy ma wywołać skutki, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997r. ( w szczególności związane z problematyką odpowiedzialności zawodowej zarządców nieruchomości).

2. W uchwale z dnia 2007.07.17  (sygn. akt: III CZP 69/07 ) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że umowa o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami (która obejmuje również administrowanie nieruchomością) jest umową nazwaną o specyficznych, wynikających z tego aktu cechach, jak np. wymóg formy pisemnej po rygorem nieważności czy  stypizowany charakter.

3. W cyt. orzeczeniu Sąd Najwyższy dopuścił możliwość przekazania gospodarowania nieruchomością podmiotowi nie posiadającemu licencji (o ile nieruchomość ta nie znajduje się w zasobach Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) wskazując, że właściciel nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.). Natomiast jeśli chce powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy, musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17.07.2007 r , III CZP 69/07).

4. Zawarcie umowy o zarządzanie i określenie wynagrodzenia zarządcy to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, powinna być poprzedzona uchwałą wspólnoty mieszkaniowej.

5. Zarząd nie jest  uprawniony do scedowania na zarządcę swoich kompetencji do samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu, w szczególności do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz (np. upoważnienia  zarządcy do zawieranie umów w imieniu wspólnoty).

6. Zarządca (administrator) może, na podstawie znowelizowanego art. 87 § 1 k.p.c. reprezentować wspólnotę mieszkaniową w postępowaniu sądowym, o ile przedmiot sprawy dotyczy zarządu nieruchomością wspólną (pełnomocnikiem może osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia).

omówienie uaktualniono 12-02-2010

Opracował:

Zarządca Portal Informacyjny